فارس:حذف سوداگران از بازار مسكن
خبرگزاري فارس: روند كاهشي قيمتها در بخش مسكن،موجب شد تا بسياري از دلالان به عنوان يكي از اصليترين عوامل افزايش قيمتها از اين بازار خارج شوند.
به گزارش خبرنگار باشگاه خبري فارس «توانا»، هيچ كس گمان نمي كرد كه افزايش بي رويه قيمت مسكن در سالهاي اخير با چراغ قرمز تصميمگيران مسكن چنان متوقف شود تا همه تازه واردها به بخش مسكن كه نقشهها براي سقف بالاي سر مردم كشيده بودند و حسابهايشان را براي واريز پولهاي كلان آماده كرده بودند، ناگزير رهي ديگر گيرند و برنامههاي خود را متوجه ساير بخشها كنند.
شايد كسي فكر نميكرد توقف ساخت و ساز مسكن اين چنين آه از نهاد تمام فعالان ثابت مسكن بلند كند كه گوش فلك را ياراي شنيدن آن نباشد.
خيلي بعيد بود كه دست دلالان از مسكن كوتاه شود و خريداران و فروشندگان واقعي به صحنه بيايند.
اينها حرف ما نيست؛ سخن فعالان مسكن است. سخن افرادي كه سالهاست درگير ساخت و ساز مسكن هستند و سرد و گرم اين بازار را چشيدهاند.
گزارشي كه در ادامه ميخوانيد، حاصل گفتوگوي خبرنگار باشگاه خبري فارس «توانا» با تعدادي از اين فعالان بازار است.
بنابراين گزارش، از هر فردي كه سوال مي كرديم فكر ميكرد آمدهايم تا مشكلشان را حل كنيم و به ما به چشم يك مسئول نگاه ميكردند؛ به هر بنگاهي كه ميرفتيم از كسادي بازار خريد و فروش ميگفتند. راست ميگفتند زيرا در چند ساعتي كه مهمانشان بوديم دريغ از يك مشتري.
همه بنگاهداران از كاهش قيمت مسكن، از كسادي بازار و حتي از اينكه دست سوداگران مسكن در چند ماهه اخير كوتاه شده ميگويند.
* قطع جريان پولي در سال 87 باعث كاهش كاذب قيمت مسكن شد
از صحبت با دهقاني خيلي لذت بردم يك بساز و بفروش تحصيلكرده بود و در تمام مسائل مربوط به ساخت و ساز يا خريد و فروش مسكن اطلاعات زيادي داشت. او به سئوالات من با تأمل و تدبر جواب ميداد. حتي از چند تا از دوستان بنگاهدارش هم براي پاسخ به سئوالات كمك گرفت تا از صحت اطلاعاتي كه ميداد مطمئن شود.
دهقان كه يكي از انبوهسازان شناخته شده منطقه تهرانپارس است، در خصوص علت ركود بازار مسكن در ماههاي اخير به خبرنگار ما گفت: در سالهاي گذشته بر اثر تزريق بياندازه و بدون محاسبه نقدينگي به جريان مالي و پولي كشور و نبود بستر مناسب در جذب اين نقدينگي بخصوص در بخشهاي توليد صنعتي و صنعت كشاورزي، اين نقدينگي روانه بازار مسكن شد ، اين امر در زمان خودش موجب افزايش شديد نرخ تورم در اين بخش و بخشهاي ديگر اقتصادي شد.
وي ادامه داد: از آنجا كه اختلاف حجم گردش مالي بين بازار مسكن و بازار متناسب با درآمد حقوق بگيران زياد است، اين تورم موجب كاهش بسيار شديد قدرت خريد مسكن و برهم خوردن تمام برنامهها و معادلات متقاضيان مسكن شد كه پيامد آن ركود در بخش مسكن بوده است.
دهقان از متناسب نبودن تسهيلات بانكي با قيمت مسكن گفت و افزود: بطور كلي قطع جريان پولي پس از سال 86 موجب ركود در اين بخش و پايين آمدن كاذب قيمت مسكن شد و علت كاذب بودن آن نيز عدم وجود مشتري در اين مقطع است چرا كه انگيزه لازم را براي خريد بوجود نمي آورد.
وي در مورد تقاضا در بخش مسكن خاطرنشان كرد: بدليل توزيع نامناسب ثروت و قيمت سرسامآور مسكن و عدم تناسب قيمت آن با درآمد متقاضيان، تقاضا به ميزان زيادي كاهش يافته است.
وي همچنين با اشاره به قيمت مسكن در منطقه تهرانپارس و پيش بيني وضع مسكن در آينده اظهار داشت: قيمت مسكن در ماههاي اخير 20 تا 30 درصد كاهش داشته امّا اين كاهش نفعي به حال متقاضيان نداشته و به عبارتي مانند پنير پشت شيشه است.
به گفته وي تا پايان سال 87 ركود ادامه خواهد داشت امّا احتمالا تزريق نامتناسب پول در كشور همانند آنچه در سالهاي گذشته اتفاق افتاد، موجب افزايش قيمت خواهد شد.
دهقان در پاسخ به سئوال خبرنگار ما مبني بر وضعيت انبوه سازي با توجه به سياستهاي دولت در بخش مسكن بيان داشت: انبوه سازي آنچنان در اين منطقه رونق ندارد و با قوانين موجود انبوه سازان به اين كار اقدام نمي كنند چون سرمايه گذاري در اين بخش توجيه نمي شود و براي سرمايه گذار هم به علت بالا بودن نهادههاي توليد در مسكن تناسبي در اين بخشها وجود ندارد و سرمايه گذار هم در اين بخش سرمايه گذاري نمي كند.
دهقان گفت: اقتصاد مريض در جهان سوم متكي به ملك است و بخش بزرگي از پول به علت نبود امنيت شغلي و سرمايه اي به اين بخش سرازير مي شود.
وي با بيان اينكه ركود در اقتصاد به ميزان زيادي بر بازار مسكن و ملك اثر خواهد گذاشت، گفت: در حال حاضر خريد و فروش به نازلترين حد خود رسيده و جامعه آماري خاصي را تشكيل نمي دهد كه بتوان آنرا تجزيه و تحليل كرد.
* خريد و فروش امروزه بيشتر حالت معاوضه و معامله پاياپاي است
دهقان با بيان اين مطلب ادامه داد: اين روزها بيشتر ملك با آپارتمان معاوضه مي شود چون كسي كه اين كار را مي كند احساس مي كند در اين مورد هيچگونه ضرري به وي وارد نمي شود.
دهقان در خصوص قيمت تمام شده ملك در اين منظقه اذعان داشت: ميزان امكانات ساختمان و رعايت استانداردها در ساختمانهاي مختلف متفاوت است و به همين ترتيب قيمت تمام شده هم متفاوت است امّا نهايتاً هزينه ساخت بناي كل بين 400 تا 600 هزار تومان براي هر مترمربع است.
وي در خصوص قيمت مصالح نيز اظهار داشت: افزايش قيمت مصالح باعث افزايش قيمت مسكن و به عكس كاهش آن موجب كاهش قيمت مسكن مي شود، چون حدود 45 تا 50 درصد ارزش در ساختمان مربوط به مصالح و دستمزد ميشود.
دهقان گفت: در چند ماهه اخير سيمان، آهن، آجر و ميلگرد با كاهش چشمگيري مواجه بوده است و اين امر خود در قيمت مسكن تأثير به سزايي داشته است.
اين انبوه ساز در مورد چگونگي كاهش مسكن به خبرنگار ما گفت: قيمت نهادههاي توليد مسكن بايد كاهش يابد به طوري كه به توليدكنندگان اين نهاده نيز كه خود مي توانند متقاضيان مسكن باشند آسيبي وارد نشود.
* وجود دلالان سبب افزايش قيمت در سالهاي گذشته بود
يك انبوه ساز در منطقه بومهن در گفتوگو با خبرنگار باشگاه خبري فارس «توانا» در خصوص كاهش قيمتها و نقش آن در قيمت ساختمان گفت:قيمت زمين در چند ماهه اخير حدود 30 درصد كاهش داشته همچنين مصالح بين 40 الي 50 درصد كاهش قيمت داشته و با توجه به اينكه در حال حاضر پول نقد در بازار بسيار كم است و مردم نيز نمي توانند تمام سرمايه خود را صرف اين كار نمايند لذا بازار به خودي خود راكت ميشود.
وي در توضيح اين مطلب گفت: هرچه خريد بيشتر باشد بازار زودتر از ركود خارج مي شود و اين خود باعث افت قيمت در اين منطقه شده است.
رضايي همچنين در خصوص قيمتهاي كاذب در سالهاي گذشته، گفت: وجود دلالان و اضافه شدن بنگاههاي معاملاتي و خريداران كه بصورت چشم بسته اقدام به خريد ملك مي كردند به اميد آنكه در آينده شايد صاحب سودهاي كلان شوند، بيشترين دلايل رشد نرخ مسكن بود.
وي با ذكر اين نكته كه راه حل كنترل قيمت، نظارت دقيق توسط كارشناسان املاك بر انبوه سازان و كارشناسي كردن قيمتها قبل فروش ملك است، گفت: در هر محل بايد يكي از مشاورين املاك به عنوان كارشناس آن محل معرفي شود چون به محل و همچنين ساخت و ساز مسكن آشنايي كامل دارد و ميتواند كنترل داشته باشند و با اين كار دست دلالان در بخش مسكن كوتاه مي شود.
* باز هم مردم كم در آمد نميتوانند خانه بخرند
زاهدي بنگاهدار بومهن گفت: تقاضاي خريد در چند ماهه اخير با وجود كاهش قيمت مسكن هنوز پايين است چون توان مالي مردم بسيار ضعيف است و مي توان گفت درآمد مردم در حد كفايت امرار و معاش مي باشد و فقط قشر پردرآمد و سرمايه دار كه 20 درصد جامعه هستند، نسبت به خريد ملك اقدام مي كنند و مابقي منتظر طرحهاي دولت در زمينه خانه دار كردن اقشار ضعيف هستند.
مهدي زاهدي با انتقاد از بعضي طرحهاي دولت در بخش تسهيلات مسكن، گفت: طرحهاي دولت در چند ماهه اخير نرخ مسكن را كاهش داده و با اين كار اكثر مردم مي توانند در بازار مسكن وارد شوند ولي اين طرحها احتياج به بازبيني دارد؛ مثلاً براي دريافت تسهيلات خريد مسكن، بايد املاك خريداري شده حتماً داراي سند شش دانگ باشد در صورتي كه بعضي از مناطق بومهن سند شش دانگ ندارند و اين خود باعث ميشود در اين مناطق ركود بيشتري در بازار مسكن وجود داشته باشد.
وي در خصوص قيمت ملك در مناطق بومهن و تفاوت آن با سال گذشته، گفت: در منطقه بومهن در سال گذشته يك واحد آپارتمان با تمام امكانات را مي شد با قيمت هر متر مربع يك ميليون تا يك ميليون و 200 هزار تومان خريد. ولي در حال حاضر همان آپارتمان متري 800 هزار تومان معامله ميشود و يا يك آپارتمان در منطقه رودهن بين يك ميليون و 200 هزار تومان تا يك ميليون و 800 هزار تومان بوده و در حال حاضر قيمت آن به يك ميليون تا يك ميليون و 200 هزار تومان كاهش پيدا كرده است.
همچنين يك آپارتمان در پرديس قبلاً حداقل با يك ميليون و 500 هزار تومان معامله ميشد كه در حال حاضر قيمت آن به متري 900 هزار تومان رسيده است.
وي گفت: در سالهاي گذشته انبوه سازي به صورت چشمگيري زياد بود ولي در حال حاضر به دليل ركود بازار مسكن و عدم توانايي خريد مردم، تقاضا بسيار كم شده و حتي اشخاصي كه آپارتمانهاي پيش فروش داشتند كار را تعطيل كرده اند و با اين كار قيمتها در اين منطقه رو به كاهش است.
زاهدي تأكيد كرد: اگر دولت نظارت دقيق و مستمر در اين بخش داشته باشد شاهد كاهش قيمت و تثبيت آن در سالهاي آينده خواهيم بود.
* ركود در بخش مسكن نتيجه كمبود نقدينگي است
عزيزي بنگاهدار در مورد ركود بارار مسكن به خبرنگار ما گفت : علت ركود بازار مسكن فقط نبودن نقدينگي و سنتي عمل كردن خريداران است.
وي افزود: هر زمان قيمت ملك پايين باشد مردم رغبتي به خريد ندارند و به محض اينكه قيمت شروع به بالا رفتن مي كند متقاضي ملك زياد مي شود.
عزيزي در خصوص تقاضاي ملك در منطقه شمال تهران، بيان داشت: تقاضاي ملك در ابتداي سال 87 بشدت تنزل پيدا كرده است و ديگر كسي رغبت به خريد ملك ندارد.
به گفته عزيزي، سياستهاي دولت در اين بخش باعث ركود شديد شده كه اين امر باعث ركود در همه مشاغل مرتبط با بخش مسكن شده است.
* افزايش قيمت در سالهاي گذشته يك بازي سياسي براي تضعيف دولت نهم بود
عزيزي گفت: قيمت مسكن در منطقه ميني سيتي در سال گذشته با توجه به جهش كاذب آن به متري 2 تا 4 ميليون تومان رسيد كه با توجه به ركود فعلي بين يك ميليون و 500 هزار تا 2 ميليون و 500 هزار تومان رسيده است ولي بايد توجه داشت كه فروشنده با نرخهاي جديد وجود ندارد مگر اينكه شخصي به لحاظ مشكلات مالي اقدام به فروش ملك با نرخ جديد كند.
وي با اشاره به ركود جهاني و منطقهاي، خاطرنشان كرد: پيش بيني مي شود كه اين موضوع بصورت سطحي بوده و در آينده شاهد افزايش قيمت مسكن باشيم.
وي در خصوص افزايش قيمت در سالهاي گذشته، اظهار داشت: افزايش قيمت در سالهاي گذشته فقط يك بازي سياسي در جهت تضعيف دولت نهم بود.
عزيزي ادامه داد: بخشهايي از اين افزايش قيمت هم مربوط به افزايش نقدينگي در جامعه بوسيله وام دادن دولت در شهرستانها بوده است چون بيشتر افرادي كه از طريق بنگاههاي زودبازده و روشهاي مشابه ديگر اقدام به دريافت وام كردند، وامها را در بخش مسكن تزريق كرده و ملك خريداري كردهاند تا سود بيشتري عايدشان شود.
همچنين عزيزي در مورد سرمايهگذاري در بخش مسكن و پيش بيني از قيمت مسكن در سالهاي آينده گفت: تمامي افرادي كه در دو سال گذشته اقدام به دريافت جواز جهت سرمايهگذاري در بخش مسكن كرده اند يا پروژهها را نيمه تمام واگذار كردند و يا پس از اتمام ساخت، مشتري و متقاضي جهت خريد ندارند و اين موضوع باعث شده كه سرمايه گذاري در اين بخش بشدت كاهش يابد.
وي پيشبيني كرد: در سالهاي آينده قيمت مسكن افزايش پيدا كند؛ زيرا بسياري از مشاغل كه ارتباط مستقيم يا غير مستقيم با اين كار دارند و زمين بدليل محدوديت و نبود امكانات مسكن قيمت صعودي خواهد داشت.
اين بنگاهدار گفت: تنها راهي كه بايد دولت براي كاهش قيمت مسكن در تهران انجام دهد اين است كه در نزديكيهاي تهران شهركهايي با امكانات بسيار بالاتر و جذاب تر توليد شود و همچنين امكان تردد بوسيله مترو و شاهراههاي بزرگ فراهم شود.
يك بنگاهدار ديگر در منطقه قلهك در خصوص تقاضا در بخش مسكن طي ماههاي اخير، اظهار داشت: در اين مدت تقاضاي مسكن در اين منطقه كاهش چشمگيري داشته و خريدار ملك خيلي كم شده و كسادي بازار كاملا ملموس است.
وي تصريح كرد: در منطقه قلهك حدود 95 درصد كاهش تقاضا رخ داده است؛ زيرا مردم نميدانند كه عاقبت بازار مسكن چه مي شود و منتظر كاهش بيشتر قيمت مسكن هستند و فروشندگان يا همان انبوه سازان هم منتظر هستند تا قيمت بالاتر برود.
مير رضايي افزود: بر همين اساس كساني كه به پول نياز دارند ملك خود را با كمترين سود مي فروشند.
ميررضايي خاطرنشان كرد: دولت نهم سعي دارد برنامه هايي كه بايد در طي چند سال انجام ميشد را در مدت كوتاهي انجام دهد كه اين خود باعث كسادي شده است و اگر اين سياستها ادامه نداشته باشد به وضع به حالت قبلي خود برميگردد.
وي گفت: انبوه سازي در اين منطقه خيلي ضعيف شده است و ديگر انبوه سازان از سياستهاي دولت استقبال چنداني نمي كنند زيرا با توجه به ركود بازار بيم آن دارند كه متضرر شوند.
بنگاهدار ميررضايي در مورد قيمت مسكن در منطقه قلهك، گفت : قيمت آپارتمان تا آخر خرداد ماه 87 در اين منطقه متري 5 تا 7 ميليون تومان بود امّا اين قيمت با كاهش 30 درصدي مواجه شده و حتي در بعضي مناطق تا 45 درصد افت داشته است.
گزارش خبرنگار ما از بنگاهداران منطقه قلهك حاكي است، در چند ماهه اخير هيچ خريد و فروشي در اين منطقه صورت نگرفته است ولي در صورت نظارت مستمر دولت بر معاملات مسكن، مصالح ساختماني و سرمايه گذاري ثابت و نيز در اختيار گذاشتن امكانات به افراد واجد شرايط و فروش ملك، شاهد تعادل قيمت در اين بازار و رونق خريد و فروش بازار مسكن خواهيم بود.
* تداوم سياستهاي دولت باعث كاهش بيشتر قيمت مسكن ميشود
يك بنگاهدار در منطقه افسريه در مورد قيمتهاي مسكن در اين منطقه گفت: در منطقه 15 تهران حد فاصل شهرك مشيريه، كاروان و بعضي از نقاط افسريه زمين به متري يك ميليون و 500 هزار تومان هم رسيد ولي بعد از ركودي كه دربازار مسكن به وجود آمد، اين قيمت به متري 900 هزار تومان كاهش پيدا كرد.
الله وردي همچنين با اشاره با كسادي بازار اظهار داشت: در اين ماههاي اخير هيچ معاملهاي در سطح بالا انجام نشده و بيشتر معاملات در حد معاوضه ملك بوده است.
وي در خصوص پيش بيني وضع آينده ملك در منطقه 15 تهران، گفت: با توجه به سياستهاي دولت و سرمايهگذاري در مسكن 99 ساله، اگر نظارت دقيق صورت گيرد و اين كار مستمر باشد حتماً قيمت از اين هم كه هست پايين تر خواهد آمد.