'خانه' بخریم یا نخریم؟
به گزارش بورس نیوز ، بنگاههاي مسکن ميگویند: «اغلب کسانی که در سه ماه اول سال جاری صاحب خانه شدهاند از خرید خود راضی نیستند، چون در ماههاي اخیر قیمت مسکن باز هم کاهش پیدا کرد و ارزش واقعی ملک آنها کمتر از رقمی که در زمان خرید پرداخت کرده بودند، شده است.»
آیا این سرخوردگی دامن کسانی را که بهتازگی قرار است از بازار مسکن خرید کنند، طي ماههاي آینده خواهد گرفت؟
به گزارش دنیایاقتصاد، اعتماد خریداران مسکن به ثبات قیمت در بازار مسکن در اوایل سال جاری آنها را مصمم کرد تا بالاخره عزم خود را جزم و اقدام به خرید مسکن کنند، اما بررسی حاکی از آن است که اعتماد این دسته از مالکان که اکثر آنها در شمال شهر تهران اقدام به خرید ملک کرده اند تا حد زیادی نقش بر آب شده است؛ چراکه پس از آن قیمتها در بازار مسکن مجددا روند نزولی در پیش گرفت و همین امر باعث شده تا بسیاری از خریداران متحمل ضرر شوند.
در این بین بسیاری از مشاوران املاک واقع در شمال شهر تهران به این مساله صحه ميگذارند و ميگویند: «به عنوان مثال مالکی در شمس آباد ملکی را در اوایل سال جاری بعد از کمی کاهش قیمت حدود 200ميليون تومان خریداری کرده است، اما با گذشت 5 ماه از خرید، قیمت این ملک نزدیک به 20ميليون تومان افت داشته است. این مساله باعث شده خریدارانی که با این رویداد مشابه روبهرو شدهاند احساس خوشایندی از زمان خرید ملک خود نداشته باشند، زیرا آنها ابتدا تصور ميکردند زمان مناسبی را از لحاظ قیمت برای خرید ملک انتخاب کردهاند، اما ادامه روند کاهش قیمت بعد از خرید را پیش بینی نميکردند.»
قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان نوساز در محدوده بالای همت بین 2ميليون و 500 هزار تا 3ميليون و 200 هزار تومان، نرسیده به همت محدوده میدان ملت بین 2ميليون و 200 هزار تا 2ميليون و 400 هزار تومان و همچنین در اطراف میدان بهشتی از یکميليون و 700هزار تا یکميليون و 900 هزار تومان از طرف فروشندگان تعیین شده است. قیمتهاي فعلی در منطقه شمس آباد از ابتدای سال تا به امروز متری 200 هزار تومان کاهش داشته است.
وضعیت قیمت مسکن در شمال تهران
جدول قیمتهاي پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی در شمال تهران که در زیر آمده است، متوسط قیمت در این محلهها را نشان ميدهد. همان طور که در این جدول ميتوان مشاهده کرد حدود متوسط قیمت به ازاي هر متر مربع حدود 3ميليون تومان است البته این نرخ برای آپارتمانهاي نوساز و چندسال ساخت مشترک است.
طبق مشخصات ذکر شده، واحدهای مسکونی در جدول فروش، کمترین قیمت در محدوده جردن برای یک واحد 253 متری چند سال ساخت به میزان متری یکميليون و 800 هزار تومان و از سوی دیگر بیشترین قیمت برای یک واحد 200 متری واقع در فرمانیه، متری 4ميليون و 200 هزار تومان از سوی مالکان اعلام شده است.
طرفداران خانه های نقلی زیاد شدند
کاهش قیمتی که از یکسال گذشته شامل حال بازار مسکن شد باعث شد تا بسیاری از خریدارانی که به دنبال یک موقعیت مناسب برای خرید ميگشتند به بازار مسکن هجوم بیاورند.
در حالیکه این میزان افت قیمت از نظر اکثر فروشندگان، بسیار زیاد بوده است و حتی برخی از آنها متحمل ضرر شدهاند، اما هنوز برای اغلب خریداران این مقدار کاهش قیمت مسکن کافی نیست، اما با این حال خریداران از ترس اینکه شاید کاهش قیمتی در بازار مسکن رخ ندهد میزان توقع خود را پایین آوردند و در بازار به خرید واحدهای نقلی رو آوردهاند.
برخی از مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران برای کاربرد واحدهای نقلی تعاریف متفاوتی دارند؛ چراکه تعدادی ازبنگاهداران اظهار ميکنند در برخی از مناطق، واحدهای کوچک تنها کاربرد اداری دارند، زیرا افرادی که مایل به سکونت در این مناطق هستند به دنبال واحدهایی با متراژ بالا هستند و این متراژهای پایین را قابل سکونت نمیدانند و اما از سوی دیگر تعدادی دیگر از مشاوران املاک نظر به این دارند که با شرایط پیش آمده از لحاظ فرصت خرید در بازار مسکن، بسیاری از اجارهنشینها این وضعیت موجود در بازار را فرصتی دست نیافتنی برای صاحبخانه شدن ميشناسند در نتیجه برای دسترسی به یکی از این واحدهای نقلی تلاش ميکنند.
مالکان ملکهاي کلنگی بزرگ که قصد نوسازی ملکشان را دارند، جواز ساخت برای واحدهای 35 تا 50 متری را از شهرداری ميگیرند و همین باعث شده تا تعداد واحدهای کوچک در این محدوده افزایش پیدا کند. بیشتر فروشندگان واحدهای نقلی، قیمت متری برای واحد خود بیان نمیکنند و قیمت فروش را بهصورت کلی تعیین ميکنند.
اظهارنظرهايي در مورد بازار اجارهبها
وضعيت فعلي بازار اجارهبها نیز بهگونهاي است كه كارشناسان تحليلهاي مختلفي از اين بازار ارائه ميدهند. بسياري از دستاندركاران بازار مسكن در ارزيابي وضعيت فعلي بازار مسكن عنوان كردهاند نرخ اجارهبها در طول چند ماه گذشته در مقايسه با مدت مشابه سال قبل ثابت بوده است.
بر اين اساس گفته ميشود در سال جاري نهتنها در بخش اجاره و رهن مسکن افزايش قيمتي وجود نداشته بلکه قيمتها در برخي مناطق روند کاهشي نيز به خود گرفته است.
بنابر اظهارات وثوقي، يكي از مشاوران املاك غرب تهران در سالجاري مالکان بهاي اجاره و رهن مسکن را افزايش ندادند و در بسياري از نقاط اين افراد واحدهاي مسكوني خود را با همان قيمتهاي سال قبل اجاره دادهاند. وي تاكيد ميكند، البته اين در حالي است كه در برخي مناطق نيز شاهد افت 5 تا 20درصدي قيمتها در بخش رهن و اجاره مسکن هستيم.
اما يكي ديگر از مشاوران املاك نيز با تاكيد بر اين مساله كه ميزان افت قيمتها در بخش اجاره در مقايسه با بخش خريدوفروش مسکن يکسان نبوده است، تصريح كرد: برخلاف روندي که در بخش خريدوفروش آپارتمانهاي نوساز از پاييز سال گذشته رخ داده، هنوز در بخش اجاره و رهن اين افت قيمت مشاهده نشده است.
به اعتقاد وي، رکود بخش خريدوفروش به بازار اجاره و رهن مسکن نيز رسيده است. اين در حالي است كه گفته ميشود با آغاز فصل تابستان بازار با افزايش تقاضا و رونق در بازار رهن و اجاره مسکن ميشود اما امسال در اوج جابهجاييها نيز بازار اجاره و رهن مسکن آرام بود. توكلي در اين رابطه توضيح ميدهد: در سال جاري مانند سالهاي قبل متقاضيان اجاره مسکن به بازار مراجعه نکردند و بسياري از مالکان و مستاجران قراردادهاي سال قبل خود را تمديد کردهاند.
اين در حالي است كه رئيس اتحاديه املاك بر اين باور است كه نرخ اجارهبها در برخي نقاط تهران كه داراي متقاضي زيادي است، 5 تا 10 درصد رشد داشته اما در برخي نقاط كممتقاضي اين نرخ كاهش نيز يافته است.
مصطفي قليخسروي نيز توضيح ميدهد: «بسياري از مالكان بهدليل ركود حاكم بر بازار مسكن نرخ اجارهبهاي واحدهاي مسكوني خود را افزايش ندادهاند و با همان قيمت سال گذشته تنها مدت اجاره را تمديد كردهاند. در همين حال، رئيس کل بانک مرکزي نرخ اجارهبهاي مسکن را بهعنوان يک قلم از کالاهاي اساسي در محاسبات نرخ تورم عنوان كرده و معتقد است: براساس آمارهاي آمارگرهاي بانک مرکزي، نرخ اجارهبهاي مسکن در اجارهنامههايي که تجديد ميشود، بعضا با کاهش همراه بوده و حتي اگر کاهش نيافته باشد، با افزايش نيز همراه نبوده است. وي عدم افزايش نرخ اجارهبهاي مسکن را به معناي صفر بودن رشد آن عنوان کرد و افزود: نرخ رشد تورم در 12 ماهه منتهي به شهريورماه جاري 5/ 18 درصد بوده است.»
به گفته بهمني، اگر قيمت چند قلم کالاي اساسي همچون مسکن يا کالاهاي لوکس و تجملات کاهش يابد، تاثيرات بسياري بر محاسبات نرخ تورم و کاهش رشد آن دارد.
ماجراي «نیاز به خرید مسکن» در آگهيها
برخی از خریداران و فروشندگان در بازار مسکن، این روزها برای راحتی خرید و فروش واحد مورد نظر خود، به جای مراجعه به بنگاههای املاک ترجیح ميدهند در روزنامهها آگهی کنند. نیازمندیها از ستونی به نام نیاز «بهخرید» یا «نیاز به اجاره» برخوردار هستند. افراد واحدهایی را که قصد خرید یا قصد اجاره دارند در این ستون با درج مشخصات آگهی ميکنند.
خرید و اجاره واحدهای درخواستی که در این ستون ذکر ميشود بنا به هدفها متفاوت است، زیرا برخی به لحاظ سکونت، تعدادی به قصد نوسازی و خریدارانی دیگر بهدنبال اجاره واحد خریداری شده هستند.
یکی از افرادی که در ستون «نیاز به خرید» آگهی داده است، در این باره به دنیایاقتصاد گفت: «به دنبال واحدی 40 تا 50 متری در شمال تهران ترجیحا در محدوده نیاوران، ولنجک، فرشته و الهیه هستم و بودجه کافی در اختیار دارم، اما با این حساب ابتدا باید از واحدی که برای خرید پیشنهاد ميشود دیدن کنم؛ چراکه نوع، امکانات و موقعیت ساختمان از اهمیت بسیاری برخوردار است. این واحد جهت سکونت استفاده خواهد شد. اما مشکلی که وجود دارد اعلام قیمتهای بالا از سوی فروشندگان است. آنها قیمتهایی مانند: 3میلیون و 2میلیون و 700هزار تومان برای هر مترمربع پیشنهاد ميکنند. در حالی که بازار مسکن مدت طولانی است دستخوش کاهش قیمت واقع شده است، اما همچنان برخی از فروشندگان قیمتهای بالا برای فروش واحد خود تعیین کردهاند.»
شخص دیگری که آگهی تحت عنوان «خریدار واحدی در منطقه 8 تهران با 50میلیون تومان بودجه» را در یکی از روزنامهها چاپ کرده به دنیایاقتصاد گفت: «منظور از منطقه 8 خیابانهای نارمک، دماوند و بخشی از تهرانپارس است که تمایل دارم واحدی را متناسب با بودجه خود جهت اجاره در آینده خریداری کنم. بودجه در نظر گرفته شده شاید برای بسیاری از واحدهای فروشی در منطقه 8 کافی نباشد، اما در دوران رکود و کسادی بازار مسکن زمانی که قیمتها شروع به افت کردند، مالکانی بودند که واحدهای خود را متری 800هزار تومان برای فروش ارائه کردند و همچنان بهفروش نرسیدهاند.» یکی دیگر از افرادی که در ستون «نیاز به خرید» آگهی داده بود، اظهار کرد: «اگر واحدی را که قصد خرید آنرا داریم با ذکر تمامي مشخصات به عموم فروشندگان اعلام کنیم سریعتر از مدت زمانی که صرف جستوجو در بنگاهها برای واحد مورد نظر خود کنیم به نتیجه خواهیم رسید. چراکه در اکثر بنگاهها واحدی با تفاوت چشمگیری در مقایسه با واحد درخواستی خود، ارائه خواهد شد.»
همچنین گاهی اوقات در بازار مسکن، افرادی که پول کافی برای خرید واحد مورد نظر خود را ندارند، با معاوضه سعی در خرید دارند. برای مثال شخصی تمایل به خرید واحدی در شمال تهران را دارد که در ازاي خرید آن، 50درصد مبلغ را نقد و حاضر است مابقی را با باغ و زمین تسویه کند.