نوسانات قیمت مواد اولیه مسکن به سازندگان ضربه می زند/ تکمیل زنجیره ارزش؛ رسالت گروه مالی بانک مسکن

به گزارش بورس نیوز، سعید شیرزادی، مدیرعامل گروه مالی مسکن در مراسم پیش نشست تخصصی  "تامین مالی مسکن؛ فرصت‌ها و چالش‌ها" اظهار کرد: در حوزه مسکن و ضرورت مسکن تمهیدات زیادی اندیشیده شده است. در حوزه نظام حکمرانی کشور و نیز سیاست گذاری در بازار مسکن کشور نیز ضرورت به شعار اول دولت قوی و مردمی حوزه رشد تولید مسکن اشراف کامل دارید. این همایش آغاگر راهی است برای اینکه رویکرد‌ها و جهت گیری‌های بانک مسکن و سازمان بورس را به حوزه مسکن جلب کنیم. بار‌ها ریاست سازمان بورس به من تاکید کرد که هر ظرفیتی از مسکن را اگر بخواهید در بازار سرمایه فعال کنید در کنار شما هستیم؛ و در کنار این شعار اصلی، نهضت ملی مسکن به عنوان یک شعار نیست. به عنوان مسیری است که تمام حوزه مسکن را ارزیابی مجدد انجام دهیم.

وی افزود: تامین مالی حوزه مسکن شاید ساده‌ترین راه باشد. بازده مسکن در ۵ سال گذشته ۴۷ درصد، سود کسانی که دلار و  سکه داشتند ۴۳ درصد، شاخص بورس ۵۸ درصد، سود سپرده بانکی ۲۱ درصد و تورم ۳۰ درصد بود. این نشان می‌دهد که بازده دلالی در حوزه مسکن بالاتر از تورم است. یعنی در حوزه ساخت و ارائه مسکن به مردم عقب هستیم.

شیرزادی ادامه داد: ظرفیت بازار اولیه بازار سرمایه و نیز بازار سرمایه برای توسعه محصولات مسکن سرمایه محور بسیار مهم است. هر آنچه محصولاتی را که مورد توجه بازار قرار بگیرد را طراحی کنیم مشتری خاص خود را دارد. ابزار‌های مختلفی در حوزه بازار مسکن توسط سازمان بورس و شورای فقهی سازمان بورس و تامین سرمایه بانک مسکن تهیه شده که اماده ارائه به سازمان بورس است تا کار‌های مطالعاتی آن انجام شود. مثل صندوق زمین و ساختمان اهرمی، اوراق سلف موازی در بازار مسکن، صندوق زمین و ساختمان قابل تغییر و... ابزار‌هایی هستند که با هماهنگی سازمان بورس جهت توسعه کسب و کار و جهت توسعه بازار مسکن می‌توان آن را طراحی کرد.

مدیرعامل گروه مالی مسکن بیان کرد: شکافی بین مسکن سازی برای اقشار آسیب پذیر جامعه و مسکن سازی برای انتفاع در بازار وجود دارد. نهاد‌های حمایتی و نهاد‌هایی که نیازمند مسکن‌های ارزان قیمت هستند، لازم است به روش‌های دیگری تامین مالی شوند. من گفتم حتما دولت باید یارانه‌های قابل توجهی به حوزه تامین مالی بدهد تا بازار مسکن روی غلتک بیفتد و شروع به فعالیت کند. از زمانی که در گروه مالی بانک مسکن مستقر شدیم تمام اهداف ما به این سمت بود که زنجیره ساخت مسکن را در گروه و مجموعه شرکت‌های گروه فعال کنیم. اصلاح ساختار پورتفوی گروه مالی مسکن به سمت حوزه بازار مسکن یکی از کار‌هایی است که آغاز کردیم و ما باید زنجیره را از نقطه شروع تا نقطه انتها فعال کنیم. باید به حوزه صنعت سیمان و فولاد ورود کنیم. سال مهار تورم و رشد تولید است. چه حوزه‌ای بهتر و موثرتر برای ایفای شعار سال بهتر از حوزه مسکن است. به این معنا که اگر رشد تولید مسکن را توسعه دهیم باعث کنترل تورم و مهار آن می‌شود. بین ۵۰ تا ۷۰ درصد درآمد خانوار‌ها صرف هزینه مسکن می‌شود. اگر این درآمد‌ها را به سمت تولید مسکن سوق دهیم انتظار این را خواهیم داشت که تورم متوقف شود. از همه کسانی که دغدغه این را دارند که باری از دوش مردم بردارند، تقاضا می‌کنیم هر ایده و تفکری دارند به ویژه به گروه مالی مسکن که متولی این کار است کمک کنند.

وی توضیح داد: این همایش‌ها نقطه ورودی است برای اینکه بتوانیم از ظرفیت‌های افراد نخبه جامعه استفاده کنیم. خروجی این جلسات منجر به طراحی محصول می‌شود. گروه مالی بانک مسکن به عنوان مجموعه صد در صدی بانک مسکن با توجه به رسالت‌های خود در تکمیل زنجیره ارزش مسکن کمک می‌کند. در اصلاح پورتفوی مسکن که به سمت آن برویم قصد داریم شرکت‌های فولادی را برخط کنیم تا در زنجیره ارزش ما ایفای نقش کنند. نوسانات قیمت مواد اولیه مسکن ضربه‌ای به سازندگان می‌زند. کسانی که در حوزه ساخت مسکن ارزان قیمت کار می‌کنند ریسک بازار  متوجه آنهاست. در حوزه تامین مالی مسکن نیز هرجا نیاز به رکن ضامن است، نیاز است که در کنار مجموعه‌های سازنده مسکن قرار بگیریم گروه مالی مسکن در کنار آن‌ها قرار می‌گیرد و می‌توانند از کمک‌های ما برخوردار شوند. امیدوارم با این همایش‌ها هم برای دانش عملیاتی و هم اینکه بتواند از ظرفیت‌های بازار پول و بازار سرمایه برای توسعه بازار مسکن استفاده کنیم.

میثم حامدی، مدیر پژوهش، توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس در ادامه این نشست گفت: رویکرد سازمان بورس و اوراق بهادار در سال جاری تعامل با نهاد‌های مالی مختلف در جهت پیشبرد اهداف تامین مالی است. در حال گذار از ابزار‌های مالی ساده به سمت ابزار‌های پیچیده‌تر یا ترکیب ابزار‌ها هستیم. اوراق سلف مسکن آخرین دستاورد ما در حوزه ابزار‌های مالی بوده و این اوراق از ابزار‌های جدید موثر در تامین مالی محسوب می‌شود.

وی ادامه داد: به ترکیب ابزار‌ها و گذار به ابزار‌های جدید با سرعت، سهولت و هزینه کمتر برای تامین مالی مسکن نیاز داریم. در شمای کلی از ابزار‌های بازار سرمایه می‌توان گفت هم در زمینه اوراق، هم معادن و نیز قرارداد‌ها ورود کردیم. در تفکیک این ابزار‌ها بعضی از ابزار‌ها را می‌توان به عنوان ابزار ساخت و نیز ابزار مالکیت عمومی استفاده کرد. این ابزار‌ها موجود است، اما تعداد انتشار آن کم است. ابزار‌هایی مانند اوراق منفعت، اوراق سلف به ساخت و مالکیت مربوط می‌شود.

حامدی بیان کرد: اوراق منفعت مستقیما برای ساخت مسکن استفاده نمی‌شود و اوراقی است که قابلیت ساخت و بهره مندی از منافع ملک را در اختیار سرمایه گذار می‌گذارد. صندوق زمین و ساختمان، صندوقی است که به ساخت می‌پردازد. یکی از ابزار‌هایی است که تقاضای آن نسبت به استفاده تامین مالی جمعی روز به روز بیشتر می‌شود. در حال حاضر سکو‌هایی که از فرابورس مجوز نگرفتند و در حوزه تامین مالی مسکن فعالیت می‌کنند، زیاد است. تامین مالی جمعی مسکن از طریق این سکو‌ها یکی از راه‌های خوبی خواهد بود که ساخت مسکن را پیش می‌برد.  

مدیر پژوهش، توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس توضیح داد: یکی دیگر از ابزار‌هایی که صرفا مالکیتی هستند، ابزار صندوق و مستغلات است. صندوقی است که تجربه موفقی بود نیز بازار ثانویه خوبی داشته است. به سرمایه گذار اجازه داده به صورت خرد مالک ملک آماده شود. توکن سازی دارایی‌ها از سال ۹۷ مطرح شده است. آن جیزی که بسیار مطرح است توکن سازی دارایی‌های فیزیکی به خصوص ملکی است. همچنین، اوراق سلف مسکن قراردادی است که امروز پول را پرداخت می‌کنید و در آینده آن کالا را تحویل می‌گیرید. در این اوراق سرمایه گذار ملک را در آینده تحویل می‌گیرد. هر ابزاری باید به واقعیت نزدیک شود. واقعیت، گذاشتن دو آپشن خرید و فروش است. نظر کمیته تخصصی فقهی این است که اگر آپشن در اوراق معین باشد باید از بازدهی واقعی خارج نشود؛ لذا باید فاصله بین دو آپشن به قدری معقول باشد که سرمایه گذار بازده واقعی مسکن را دریافت کند.  

موسوی، مشاور ریاست بانک مسکن در این مراسم در خصوص سیاست‌های بانک مسکن بیان کرد: مهمترین موضوعاتی که در حوزه مسکن دارد اتفاق می‌افتد، شاید مساله نهضت ملی مسکن باشد. نظر حسینی، ریاست بانک مسکن این است که ما در بانک مسکن بتوانیم اولین‌ها را ایجاد کنیم. تاکید شده که ما اولین‌ها را داشته باشیم. تجهیز منابع را پیگیری می‌کنیم. احصا ظرفیت‌هایی که در مجموعه بانک مسکن برای ساخت مسکن وجود دارد، را انجام می‌دهیم. پیگیر هستیم که سهم بیشتری در بازار سرمایه ایفا کنیم. ظرفیت‌های بانک مسکن ظرفیت بزرگی است. تلاش می‌کنیم اگر کم و کسری در منابع و تجهیزات داریم بتوانیم احصا کنیم و آن را به ۱۰ برابر افزایش دهیم.  

حبیب زاده، در ادامه این نشست، درباره تامین مالی خرد در بازار مسکن افزود: ابزار‌های تامین مالی که در حال توسعه هستند بیشتر در جنبه‌های ابنوه سازی و مصارف عمده شرکت‌های بزرگ فعال در حوزه بازار سرمایه کاربرد دارند.  

وی افزود: سعی می‌کنیم در ۴ محور در خصوص تامین مالی جمعی صحبت کنیم. لازم است برای پیشرفت در اقتصاد کشور با توجه به نقشی که بازار مسکن دارد، بحث خرد را شروع کرد. در سال ۱۳۹۳ به عنوان تامین سرمایه تخصصی حوزه صنعت ساختمان، حمل و نقل و راه و شهرسازی ورود کردیم. لازم بود در بحث سرمایه گذاری خرد نیز ورود کنیم. تامین مالی جمعی سرمایه خرد زیاد داریم. لازم بود جمع آوری سرمایه‌ها هدفمند باشد؛ بنابراین به نهادی که از پشتوانه قوی برخوردار باشد بانک مسکن بود و گروه مالی بانک مسکن به عناون بازوی بازار سرمایه بانک مسکن است.

حبیب زاده خاطرنشان کرد: مساله‌ای که مدنظر ماست، تامین مالی مبتنی بر سهام است. ما در قرن ۱۹ میلادی این شکل از تامین مالی جمعی را در دنیا داشتیم. ماهم در فرهنگ کشورمان به تامین مالی آشنا بودیم. در سال ۹۳ فرابورس پی برد که مقدمات این کار آماده شود و در سال ۹۷ اولین تامین مالی جمعی اعلام موجودیت کرد. تا امروز که ۱۹ سکو را در کشور داریم که ۱۰ تا سکوی آن فعال هستند. تقریبا می‌توان گفت انتشار گواهی‌های شراکت مربوط به تامین مالی جمعی  ۱۰۰۰ میلیارد تومان بود. ۱۸۶ عدد پروژه و ۱۵ هزار سرمایه گذار یونیت داشتیم.  

وی ادامه داد:علیرغم اینکه ظرفیت‌هایی وجود داشته تا شرکت‌ها از وثایق خود به منظور اطمینان بخشی استفاده کنند، صندوق نوآوری شکوفایی و صندوق پژوهش فناوری که در کشور وجود دارند، سهم بسزایی در موضوع وثایق ایفا کردند. از نظر سرمایه گذار، افراد با هر عدد و رقمی می‌توانند ورود کنند. این سرمایه گذاری معاف از مالیات و بیش از سود بانکی است. از نظر ارزیابی ارزش گذاری اولیه‌ای داشتیم که مورد تایید فرابورس نیز بوده و تنوع سرمایه گذاری بالاست. از نظر اطمینان بخشی فرابورس فضایی فراهم کرده که هم قبل و هم بعد از نهایی شدن تامین مالی امکان پیگیری استعلامات وجود دارد. سکوی تامین سرمایه بانک مسکن در خرداد ۱۴۰۲ موافقت اصولی خود را از فرابورس دریافت کرده است. از نظر بازدهی پربازده‌ترین صنایع کشور بوده و از نظر اطمینان به شدت صنعت مسکن صنعت رو به جلویی بوده و ابعاد اقتصادی و اجتماعی آن برکسی پوشیده نیست.

حبیب زاده بیان کرد: سعی کردیم خدمات تامین سرمایه را در سه حوزه متمرکز کنیم. مشارکت در ساخت، فروش مشارکتی و فروش متری. مشارکت در ساخت در دو بخش طراحی شده است. یکی در قالب مصالح و مواد اولیه و دیگری در قالب یک پروژه مشخص است. در فروش مشارکتی فضا ریسکی‌تر می‌شود. می‌توان در یک پروژه مشخص فروش مشارکت داشت.  

ما شرکت‌های تامین سرمایه‌ای مجبور هستیم برای شرکت‌های مشخص و انبوه سازان از ابزار‌های فعلی استفاده می‌کنیم. اما مشتریانی که الان حضور دارند و می‌خواهند سرمایه گذاری کوچک انجام دهند لازم بود که به صورت مشارکتی پیش برویم. قرار است تامین سرمایه نقش واسط خود را برای بهره برداری از املاک موجود به گونه‌ای ایفا کند که افراد به عنوان سرمایه گذار و سرمایه پذیر منافع خود را دریافت کنند.