افزایش قیمت بدون رشد NAV؛ داستان متناقض صندوق های املاک و مستغلات

به گزارش بورس نیوز، در شرایط جنگی، غالبا صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات بورسی به‌علت تنوع دارایی و کاهش "تک‌پروژه‌ای بودن" ریسک، برای بسیاری از سرمایه‌گذاران مناسب‌تر است؛ چون نوسان سود و ریسک شکست یا توقف یک پروژه در شرکت‌ها می‌تواند شدیدتر و فوری‌تر اثر بگذارد، هرچند در هر دو حالت افت ارزش و فشار نقدشوندگی ممکن است رخ دهد. بازگشایی صندوق‌های املاک و مستغلات بورسی نشان داد که با وجود رشد قیمت صندوق‌ها، روند ارزش خالص دارایی (NAV) در اغلب موارد تقریبا ثابت مانده و جذب سرمایه به کندی یا با افت همراه بوده است.

امین شهر نقدشونده؛ کاخ در رکود

طبق آخرین بررسی ها، صندوق املاک و مستغلات امین شهر ۵ هزار و ۸۹۰ میلیارد تومان، کاخ ۷۴۰ میلیارد تومان، مالک آتیه ۶۵۱ میلیارد تومان، کلید ۵۶۴ میلیارد تومان، کاشانه ۴۷۸ میلیارد تومان، ارزش مسکن ۲۰۰ میلیارد تومان و دانیک ۱۸۷ میلیارد تومان ارزش خالص دارایی (NAV) دارند. براساس میانگین ۹۰ روزه، ارزش معاملات روزانه صندوق امین شهر که بزرگ‌ترین صندوق املاک بورسی است، ۱۳۰ میلیارد تومان، کاخ ۱.۹ میلیارد تومان، مالک آتیه ۷.۳ میلیارد تومان، کلید ۲۷.۸ میلیارد تومان، کاشانه ۱۳.۴ میلیارد تومان، ارزش مسکن ۱۷.۹ میلیارد تومان و دانیک ۸.۱ میلیارد تومان است.

نسبت ارزش به تراکنش (NVT) صندوق امین شهر ۴۵ واحد، کاخ ۳۸۹ واحد، مالک آتیه ۸۹ واحد، کلید ۲۰ واحد، کاشانه ۳۶ واحد، ارزش مسکن ۱۱ واحد و دانیک ۲۳ واحد برآورد می‌شود. صندوق امین شهر و سپس، کلید، نقدشونده‌تر از سایر صندوق‌های املاک و مستغلات هستند؛ در مقابل، صندوق کاخ، کمترین ارزش معاملات و گردش نقدینگی را دارد.

کاشانه ارزنده؛ ارزش مسکن در اوج حباب!

صندوق امین شهر ۲۹.۶ درصد، کاخ ۱۶.۶ درصد، مالک آتیه ۱۴ درصد، کلید ۱۷.۲ درصد، کاشانه ۹.۴ درصد، ارزش مسکن ۷۲.۴ درصد و دانیک ۱۷.۶ درصد حباب دارند که نشان می‌دهد رشد چشمگیر قیمت در زمان بازگشایی، منجر به افزایش حباب شده است. کاهش حباب این صندوق‌ها به کمترین میزان خود می‌توان سیگنالی برای سرمایه گذاری صادر کند. صندوق ارزش مسکن بیشترین حباب قیمت را دارد که ترکیدن حباب و ریزش قیمت محتمل است؛ در مقابل، صندوق کاشانه با کمترین حباب مثبت معامله می‌شود.

دانیک، پیشتاز رشد ۱۷ روزه

طی ۱۷ روزی که از زمان بازگشایی معاملات صندوق‌های املاک و مستغلات بورس می‌گذرد، صندوق امین شهر به میزان ۷.۲ درصد، کاخ ۲۳.۴ درصد، مالک آتیه ۲۹.۸ درصد، کلید ۳۴.۵ درصد، کاشانه ۳۰ درصد، ارزش مسکن ۳۳.۷ درصد و دانیک ۳۷ درصد بازده قیمت را به ثبت رساندند. در سال ۱۴۰۴، تنها صندوق امین شهر با ۲۶.۶ درصد رشد قیمت توانست بازده مثبت ایجاد کند؛ این در حالیست که صندوق دانیک ۳۶.۱- درصد، ارزش مسکن ۱۸.۹- درصد، مالک آتیه ۱۷.۷- درصد و کلید ۱۵.۱- درصد کاهش قیمت را تجربه کردند.

افزایش قیمت بدون رشد NAV؛ پارادوکس صندوق‌های املاک

نکته قابل توجه نه در بازده قیمت، بلکه در روند ارزش خالص دارایی این صندوق‌ها می‌باشد؛ به طوری که ارزش دارایی صندوق‌های املاک و مستغلات بورس پس از بازگشایی با وجود افزایش قیمت، تغییری نکرده و جذب سرمایه‌ای صورت نگرفته است! در واقع، فاصله گرفتن مردم و سرمایه گذاران از بازار املاک و مستغلات و صندوق‌های مبتنی بر آن به دلیل جنگ و رکود، منجر به کاهش جذب سرمایه شده است. در بازه ۱۷ روزه (از زمان بازگشایی معاملات تا به امروز) صندوق امین شهر به میزان ۰.۲ درصد، کاخ ۰.۸ درصد، مالک آتیه ۰.۶ درصد، کلید ۰.۷ درصد، کاشانه ۱.۳ درصد، دانیک ۰.۸ درصد و ارزش مسکن صفر درصد رشد NAV را تجربه کردند.

سخن پایانی

در سال ۱۴۰۴، سهام شرکت توسعه و عمران امید با نماد ثامید ۵.۸- درصد، عمران و توسعه فارس با نماد ثفارس ۴۱.۸- درصد، بهساز کاشانه تهران با نماد ثبهساز ۷.۴- درصد، بین المللی توسعه ساختمان با نماد ثاخت ۱۱.۹- درصد و سرمایه گذاری مسکن شمال شرق با نماد ثشرق ۶۳.۹- درصد بازده منفی را نصیب سهامداران خود کردند که غول‌های انبوه سازی بورس به حساب می‌آیند. در شرایط جنگی، سرمایه گذاری بر روی سهام شرکت‌های ساختمان سازی، پرریسک‌تر از صندوق‌های املاک و مستغلات به نظر می‌رسد. در حقیقت، رکود، هزینه معاملات و جنگ بیشتر به شرکت‌های تولیدی آسیب می‌رساند و سود صندوق‌های املاک و مستغلات به دلیل داشتن دارایی‌های آماده و نقش واسطه‌گری که دارند، بی دردسر‌تر است.

هادی بهرامی_ پژوهشگر بازار سرمایه