رکود ساختوساز میتواند مسکن را به ابربحران آینده اقتصاد تبدیل کند
خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی، در گفتوگو با خبرنگار بورسنیوز، درباره کاهش ساختوساز مسکن، افزایش اجارهبها و وضعیت تورم مسکن در مردادماه اظهار کرد: علیرغم افزایش قیمتهایی که در بازار خرید و فروش مسکن داشتهایم، بیش از دو سال است که میزان رشد قیمت مسکن هیچ تناسبی با افزایش هزینههای تولید ندارد. برای مثال، جهش قیمتی حدود ۶۰ تا ۷۰ درصدی که پس از جنگ ۴۰ روزه در بازار مسکن تجربه شد، در بخش تولید و ساختوساز با افزایش هزینههایی به مراتب بیشتر از این میزان همراه بوده است.
وی افزود: این شرایط باعث شده هم تولیدکننده و هم مصرفکننده متضرر شوند. مصرفکننده با بار تورم مواجه است و اگر خرید خود را به آینده موکول کند، احتمالاً باید مسکن را با قیمت بالاتری خریداری کند. از سوی دیگر، تولیدکننده نیز انگیزه کافی برای ساختوساز ندارد، چراکه هزینههای تولید در حال نزدیک شدن به نقطهای است که از قیمت فروش در بازار پیشی میگیرد.
رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی تصریح کرد: تداوم این وضعیت، شرایط بسیار خطرناکی را برای صنعت ساختمان ایجاد میکند؛ چراکه در میانمدت و بلندمدت، تناسب میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن بهطور جدی برهم خواهد خورد. در چنین شرایطی، بازار دیگر قادر به پاسخگویی به حجم تقاضای موجود نخواهد بود و همین مسئله میتواند زمینهساز جهش مضاعف قیمت مسکن شود؛ جهشی که در نهایت باز هم فشار اصلی آن بر مصرفکنندگان و مردم وارد خواهد شد.
باقرپور درباره انتقال سرمایه به بازارهای موازی و تأثیر آن بر عقبماندگی بازار مسکن از سایر بازارها گفت: افزایش قیمت جهانی طلا و رشد قیمت اونس جهانی باعث شده بیش از یک سال است که تبوتاب در بازار طلا بالا باشد. اگرچه در مقطعی بازار طلا متوقف شد و حتی با کاهش قیمت مواجه شد، اما مجدداً روند افزایشی خود را در پیش گرفته و حجم قابلتوجهی از سرمایهها به سمت این بازار حرکت کرده است. این مسئله نمیتواند در وضعیت بازار مسکن بیتأثیر باشد.
وی ادامه داد: در سالهای گذشته چنین گستردگیای در زمینه صندوقهای سرمایهگذاری مبتنی بر طلا وجود نداشت، اما امروز شاهد شکلگیری و توسعه این ابزارها و جذب سرمایههای مختلف در بازار طلا هستیم. بنابراین بخشی از منابعی که میتوانست وارد بازار مسکن شود، به سمت بازارهای موازی حرکت کرده است.
این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: با این حال، در بحث قیمتگذاری مسکن باید یک ویژگی مهم این بازار را نیز در نظر گرفت و آن، لَختی و تأخیر در بهروزرسانی قیمتهاست. بازار املاک برخلاف بازارهایی مانند خودرو و طلا، با سرعت کمتری نسبت به تغییرات نرخ ارز واکنش نشان میدهد. به همین دلیل، قیمت مسکن معمولاً با فاصله زمانی نسبت به تغییرات بازار ارز خود را اصلاح میکند.
باقرپور افزود: در شرایط فعلی، اگر فردی در بازار مسکن اقدام به خرید کند، در واقع مسکن را با سطحی از نرخ ارز خریداری میکند که ممکن است مربوط به ماههای قبل باشد. برای مثال، اگر متوسط قیمت آپارتمان در تهران را بر مبنای یک نسبت مشخص دلاری در نظر بگیریم، میتوان انتظار داشت که قیمت مسکن با تأخیر نسبت به رشد نرخ ارز خود را به سطوح جدید برساند. این همان تفاوتی است که میان بازار مسکن و بازارهایی مانند طلا و خودرو وجود دارد؛ این بازارها بسیار سریعتر خود را با تغییرات قیمت ارز و سایر متغیرهای اقتصادی تطبیق میدهند.
وی درباره راهکار خروج بازار مسکن از رکود گفت: اولین موضوع این است که باید واقعگرایانه به بازار مسکن نگاه کنیم. بازار مسکن از اقتصاد کلان کشور جدا نیست و هر شرایطی که بر اقتصاد کشور حاکم باشد، سایه آن بر بازار مسکن نیز وجود خواهد داشت. بنابراین نمیتوان انتظار داشت بدون حل ریشهای مشکلات اقتصادی، بازار مسکن بهصورت مستقل از این شرایط مسیر متفاوتی را طی کند.
رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی ادامه داد: اگر مشکلات اقتصادی کشور ناشی از تحریم، سوءمدیریت یا سیاستهای نادرست پولی باشد، آثار آن بهطور مستقیم به بازار مسکن و سایر بازارها نیز منتقل خواهد شد. این مسئله فقط مختص مسکن نیست و بازار ارزاق، خودرو و سایر بخشهای اقتصادی نیز تحت تأثیر همین شرایط قرار میگیرند. بنابراین نخستین گام، پذیرش همین واقعیت و نگاه واقعگرایانه به ریشههای رکود در بازار مسکن است.
باقرپور در پایان گفت: در کنار حل ریشهای مشکلات اقتصادی، باید نقش تشکلهای مردمنهاد و بخش تعاون را در تولید مسکن تقویت کنیم. تعاونیها این ظرفیت را دارند که با قیمت تمامشده، مردم را صاحبخانه کنند، نه بر مبنای قیمتهای بازار. اگر بخواهیم رونق را به بخش تولید مسکن بازگردانیم، باید از طریق همین تشکلها مصرفکننده را وارد فرآیند تولید کنیم. این میتواند یکی از راهکارهای مؤثر در کنار اصلاحات اقتصادی باشد؛ چراکه اگر برای وضعیت تولید و عرضه مسکن چارهای اندیشیده نشود، تردیدی نیست که مسکن به یکی از ابربحرانهای آینده اقتصاد کشور تبدیل خواهد شد.