پاریز شرق؛ وقتی یک شرکت ساختمانی وارد بازی توسعهگری میشود
به گزارش بورس نیوز؛ رشد سودآوری پاریز شرق در کنار وضعیت پروژههای در حال توسعه شرکت، نگاهها را به یک تفاوت مهم در صنعت ساختمان معطوف کرده است؛ تفاوت میان سازنده یا بیلدر و توسعهگر یا دولوپر.
اعداد، نخستین نشانه این تغییرند
سرمایه ثبتشده پاریز شرق ۲۰۰ میلیارد تومان است. شرکت در سال گذشته حدود ۶۲۰ میلیارد تومان فروش و ۱۸۰ میلیارد تومان سود ثبت کرده و برآوردهای موجود از عملکرد ششماهه امسال، سودی در حدود ۳۳۰ میلیارد تومان را نشان میدهد؛ رقمی که، تقریباً دو برابر سود کل سال گذشته شرکت خواهد بود.
اما این اعداد زمانی اهمیت بیشتری پیدا میکنند که در کنار پروژههای شرکت قرار بگیرند. پرسش این است که این سود از چه مدلی ایجاد شده و آیا این مدل قابلیت تکرار دارد؟
تفاوت Builder و Developer کجاست؟
بیلدر یا سازنده، تمرکز اصلی خود را بر اجرای پروژه میگذارد؛ اما دولوپر فقط ساختمان نمیسازد، بلکه تلاش میکند ظرفیت اقتصادی یک دارایی را افزایش دهد؛ از زمین و مجوز گرفته تا طراحی محصول، افزایش ظرفیت ساخت و در نهایت فروش.
در مدل سازندگی، مسئله اصلی هزینه ساخت و قیمت فروش است؛ اما در توسعهگری، بخشی از ارزش میتواند پیش از تکمیل ساختمان و حتی پیش از فروش ایجاد شود.
Emaar؛ نمونهای از منطق توسعهگری
برای درک بهتر این تفاوت، میتوان به Emaar بهعنوان یکی از نمونههای شناختهشده توسعهگری املاک در منطقه نگاه کرد. در این مدل، شرکت صرفاً سازنده ساختمان نیست؛ بلکه از شناسایی فرصت و توسعه زمین و مجوزها تا طراحی محصول، ایجاد یک پروژه و فروش آن را در یک زنجیره ارزش دنبال میکند.
مقایسه پاریز شرق با Emaar از نظر اندازه، برند یا توان مالی موضوعیت ندارد؛ آنچه قابل توجه است، منطق خلق ارزش است: اینکه ارزش یک پروژه فقط از عملیات ساخت به دست نمیآید و بخشی از آن میتواند از توسعه ظرفیت اقتصادی یک دارایی شکل بگیرد.
پروژه A۱ نمونهای از این تفاوت است.
در این پروژه، افزایش ظرفیت اقتصادی و فروش صرفاً به معنای ساخت واحدهای بیشتر نیست؛ بلکه بخشی از ارزش پروژه در فرآیند توسعه آن ایجاد شده است.
این همان نقطهای است که مرز میان ساختوساز و توسعهگری پررنگ میشود: چگونه میتوان ارزش اقتصادی یک دارایی را پیش از فروش افزایش داد؟
A۳؛ ظرفیتی که هنوز تمام نشده است
از همین منظر، A۳ نیز باید متفاوت تحلیل شود. سؤال اصلی نباید این باشد که «چند واحد باقی مانده است؟» سؤال مهمتر این است:شرکت با این پروژه چه میزان ارزش اقتصادی قابل تحقق در اختیار دارد و با چه سرعتی میتواند این ارزش را به فروش تبدیل کند؟ وجود حجم قابلتوجه ظرفیت فروش در A۳ از این جهت اهمیت دارد که برای Developer، پروژه فروختهنشده الزاماً موجودی راکد نیست؛ اگر محصول قابلیت فروش داشته باشد، در واقع مخزن سودهای بالقوه آینده است. این تفاوت ظریف میتواند برداشت از ترازنامه یک شرکت ملکی را کاملاً تغییر دهد.
زمین بهتنهایی ارزش نیست
در بازار سرمایه، شرکتهای ملکی متعددی زمین و دارایی دارند. تفاوت اصلی در توانایی تبدیل دارایی به پروژه اقتصادی است.
زمین زمانی ارزش متفاوتی پیدا میکند که شرکت بتواند مجوز بگیرد، ظرفیت اقتصادی آن را افزایش دهد، محصول مناسب بازار تعریف کند و در نهایت آن را به فروش برساند.
از این منظر، در کنار اندازه NAV، کیفیت NAV اهمیت پیدا میکند.
پروژههای آینده؛ آزمون مدل پاریز
در کنار A۱ و A۳، پروژههای چالوس، کلارآباد، هنرستان و الهیه تهران قرار دارند.
این پروژهها را نمیتوان در شرایط فعلی معادل سود قطعی دانست؛ اما میتوانند نشان دهند آیا فرآیند خلق ارزش پاریز شرق قابلیت تکرار دارد یا خیر.
اگر شرکتی بتواند ارزش ایجادشده در یک پروژه را از مسیر فروش به سرمایه پروژه بعدی منتقل کند، دیگر فقط مجموعهای از پروژههای ساختمانی نیست؛ بلکه با یک چرخه توسعه و خلق ارزش روبهرو هستیم
Nva مهم است، اما سرعت تبدیل دارایی به سود مهمتر است
ممکن است دو شرکت از نظر ارزش دارایی مشابه باشند، اما شرکتی که بتواند سرمایه را سریعتر از مسیر توسعه، فروش، سود و سرمایهگذاری مجدد عبور دهد، ظرفیت متفاوتی برای خلق ارزش دارد؛ بنابراین در مورد پاریز شرق نیز سؤال فقط این نیست که چه میزان دارایی در اختیار شرکت است؛ بلکه این است که این داراییها با چه سرعتی میتوانند به فروش و سود و سپس به پروژههای جدید تبدیل شوند.
و شاید پرسش اصلی درباره پاریز شرق همین باشد: آیا این چرخه در پروژههای بعدی نیز تکرار خواهد شد؟
A۱ و A۳ بخشی از پاسخ امروز این معادلهاند و چالوس، کلارآباد، هنرستان و الهیه میتوانند بخش بعدی آن را شکل دهند.
اگر این چرخه تکرار شود، ارزش اقتصادی پاریز شرق تنها در زمین، ساختمان یا سود یک دوره خلاصه نخواهد شد؛ بلکه توانایی تبدیل یک دارایی به ارزش اقتصادی بیشتر به بخشی از داستان شرکت تبدیل میشود.
یکی ساختمان میسازد؛ دیگری ظرفیت اقتصادی ساختن را توسعه میدهد.