ورود دولت به بازار مسکن غیرکارشناسانه بود

فرارو- علیرغم تعیین سقف 9 درصد برای افزایش اجاره بها در سال جاری از سوی دولت، در قالب طرح کنترل تعزیراتی بازار اجاره، اما واقعیت فعلی بازار از افزایش 30 درصدی اجاره بها نسبت به سال گذشته حکایت دارد. از سوی دیگر علیرغم اظهارات «خسروی» رئیس اتحادیه مشاوران املاک سراسر کشور، مبنی بر افزایش 5 تا 8 درصدی قیمت خرید و فروش مسکن نسبت به سال گذشته، آمار غیررسمی از افزایشی معادل 10 تا 15 درصد حکایت دارد.

به نظر می رسد علیرغم تلاش دولت برای کنترل تعزیراتی بازار اجاره، روند افزایش قیمتها همچنان در این حوزه ادامه دارد، از سوی دیگر طرح مسکن مهر هم که قرار بود به تقاضای موجود در بازار مسکن پاسخ گوید، در این امر توفیق نیافته و با افزایش تقاضا در بخش مسکن، کماکان شاهد روند صعودی قیمتها هستیم.

خبرنگار فرارو در همین زمینه گفتگویی با «حسین قاسمی» کارشناس مسائل اقتصادی انجام داده که مشروح آن را در ادامه می خوانید.

قاسمی با بیان اینکه طرح مسکن مهر از ابتدا دارای اشکالات ساختاری بود، گفت: «اولاً طرح مسکن مهر بسیار شتاب زده وارد بازار مسکن شد، در حالی که این کار نیاز به مطالعه و بررسی دقیق داشت تا بازار تقاضا برای قشرهای مختلف سنجیده شود و نسبت به نوع مسکن مورد تقاضا، مسکن ساخته شود. اما در طرح مسکن مهر تنها به یک شکل ساخت توجه شد که آن هم تولید انبوه مسکن بود و این طرح بیشتر به پایین بودن قیمت توجه داشت تا به تامین نیاز بازار.»

قاسمی با اشاره به این مسئله که پایین بودن قیمت مسئله ای بود که ساخت مسکن را در این طرح به شدت تحت الشعاع خود قرار داد افزود: «ورود غیرکارشناسی دولت به این حوزه باعث بلوکه شدن حجم زیادی سرمایه در این بخش شد و بازار هم تمایلی به خرید این نوع مسکن از خود نشان نداد، هر چند که در جاهایی که امکانات بخش مسکن مهر، موقعیت مناسبی داشته تقریباً از بازار خوبی برخوردار بوده ولی در مجموع آن میزان مسکنی که به فروش رسیده متناسب با مسکن تولید شده نیست و طبیعتاً ما با مسکن ساخته شده زیادی روبرو هستیم.»

وی در ارتباط با افزایش اجاره بها گفت: «ما هر ساله در ماههای اردیبهشت، خرداد و تیر یک تورم 10 تا 20 درصد به طور معمول در بخش اجاره بها داشته ایم، اما چون امسال مسکن مورد نیاز بازار را نتوانستیم به طور کامل عرضه کنیم در نتیجه بار این مسئله تا حدی متوجه بازار اجاره شد و مقدار تورم هزینه مسکن در بخش اجاره از 20 درصد بالاتر رفته است، چرا که افزایش قیمت تا 20 درصد بدلیل نرخ معمول بهره در بازار بخش مسکن طبیعی است، ولی از شهریور ماه به بعد ما شاهد رکود این افزایش قیمتها هستیم.» 

قاسمی که علت ثبات مجدد و کاهش قیمت اجاره را پایین آمدن تقاضا در بازار اجاره می داند، در مورد بازار خرید و فروش مسکن معتقد است: «خرید و فروش هم تابعی از همین وضعیت اجاره، حتی شدیدتری است یعنی می توانیم بگوییم که ما از شهریور به بعد در بازار فروش مسکن به طور قطع دچار یک رکود تا پایان سال خواهیم بود. البته چون در بسیاری از بخشها تقریباً سرمایه گذاری اشباع شده بعید نیست که بخشی از این سرمایه های سرگردان به سوی بازار مسکن، بویژه واحدهای کوچک پارچه، پایین قیمت و بین چهل تا هشتاد متر، سوق یابد و شاهد یک رونق نسبی در این حوزه باشیم.»

وی با بیان اینکه ما اساًساً نباید انتظار داشته باشیم که بازار مسکن به عنوان یک موتور محرک در اقتصاد کشور عمل کند، تصریح کرد: «به طور طبیعی بازار مسکن ما به لحاظ عرضه بیش از حد و نامتناسب دچار نوعی پیچیدگی شده که الزاماً می بایستی دولت در برنامه ریزیهایی که برای ساخت مسکن مهر دارد تجدید نظر بکند و بیشتر به خواست بازار توجه داشته باشد تا پایین بودن قیمت تمام شده مسکن، چرا که پایین بودن قیمت تمام شده نه تنها مصرف بازار را تامین نمی کند که از سوی دیگر بازار تقاضا با یک نوع مسکن با کیفیت نازل غیرقابل قبول هم روبرو هست، که دچار افت و رکود فروش خواهد شد.»

وی در پاسخ به این سئوال که آیا در طول سال جاری یا سال آینده نقدینگی وارد بازار مسکن می شود، یا اینکه بخش مذکور دچار رکود خواهد شد؟ گفت: «نقدینگی مؤثر، که بتواند باعث تحول در عرضه و تقاضای بازار مسکن شود، وارد این بازار نخواهد شد. نقدینگی به شکل محدود وارد این بازار می شود و این نقدینگی به لحاظ تولید انبوهی که در مسکن مهر صورت گرفته نمی تواند تاثیر زیادی در بازار مسکن بگذارد. البته دولت هم در حال حاضر برای تامین منابع مالی ساخت و اتمام پروژه های مسکن مهر دچار اشکال شده است. عدم فروش مسکن در نیمه دوم سال علاوه بر تاثیری که در بازار مسکن خواهد گذاشت، مقداری هم ایجاد مشکل در تعهدات دولت برای پرداخت مطالبات پیمانکارانی که متناسب با برنامه شان مسکن را تولید کرده اند، خواهد کرد.»

قاسمی در پاسخ به این سئوال که دخالت دولت در بازار مسکن، به عنوان مثال برای کنترل اجاره بها، آیا اقدامی اساسی و مؤثر است یا خیر؟ گفت: «تصور میکنم که ما در بخش مسکن نتوانسته ایم مثل سایر حوزه های اقتصادی یک برنامه ریزی مؤثر و مطالعه شده دراز مدت را در پیش بگیریم و هدف گیریمان به گونه ای نبوده است که حداقل برای دو یا سه سال آینده بدانیم بخشی از مشکل مسکن کشور حل خواهد شد.»

وی افزود: «چون در نظام برنامه ریزی تولید مسکن یک سری اصول زیربنایی رعایت نشده است، تصور نمی شود که ما بتوانیم بازار مسکن را به سمت و سویی هدایت کنیم که مورد انتظار دولت است. در همین شرایط فعلی که شما می بینید استقبال خیلی زیادی از بازار مسکن مهر نمی شود با این حال هنوز بازار ساخت و ساز به شکل محدود برای کسانی که تولید خرد دارند یا به عبارت دیگر جزو تولیدکنندگان کوچک هستند هنوز ادامه دارد، یعنی در بخش صنعت مسکن هنوز ارزش افزوده ای که تولید می شود، رجحان تولید کننده را به این سمت می کشاند که در تولید واحدهای کوچک پارچه ورود بکند.»

وی ادامه داد: «ورود به همین بخش تولید واحدهای کوچک پارچه نیز متناسب با نیاز متقاضیان مسکن است. فاصله قیمت تمام شده میان بازار دولتی و بازار بخش خصوصی تقریباً 250 تا 300 هزار تومان است، چون مسکنی که در بخش خصوصی تولید می شود از کیفیت بالاتری برخوردار است، در مناطق بهتری ساخته می شود و نهایتاً توجه به نیاز مصرف کننده هم دارد.»