بازار مسکن زیر ذره بین

نصرالله کمالیان، سیاست‌های غلط دولت را در افزایش اجاره‌بها دخیل دانست و تأکید کرد که افزایش ۳۰ درصدی اجاره‌بها با آغاز فصل تابستان به این معنی بوده است که دولت با صدور بخشنامه و آیین‌نامه قادر نیست قیمت اجاره‌بها را کنترل کند. 

این در حالی است که وزیر راه و شهرسازی، چندی پیش اعلام کرده بود که بر اساس گزارشات رسیده، در کشور مشکل چندانی در قیمت زمین، آپارتمان و اجاره نخواهیم داشت. مسوولان بر کنترل کامل بازار مسکن پافشاری می‌کردند و می‌گفتند: «آن‌قدر خانه ساخته‌ایم، که روی دستمان مانده است.» 

با این حال یک کارشناس مسکن در مورد شیب صعودی قیمت‌ها می‌گوید: «باید سیاست‌هایی اعمال شود تا رونق به بازار برگردد؛ چراکه میزان معاملات پتانسیل بالا رفتن را دارد و چون چند سالی با رکود مواجه بوده‌ایم، شیب قیمت‌ها قطعاً صعودی خواهد بود.» احمدرضا سرحدی بر این عقیده است که مسکن مهر هیچ ارتباطی به بازار مسکن ندارد و این تنها یک بحث انحرافی است که بد فهمیده شده است. چرا که مخاطبان مسکن مهر اصلاً در بازار مسکن نقشی نداشته‌اند. 

تحلیلگر اقتصادی دیگری بر این باور است که تنها زمانی تلاطم بازار اجاره قابل کنترل خواهد بود که برای موجران، سود مناسبی قائل باشیم. این کارشناس بر این عقیده است که طی سه سال گذشته که بر بازار مسکن رکود حاکم بود، مالکان سودی نبرده‌اند. رفته رفته بی‌ثمر بودن فعالیت اجاره‌داری ملک، مشخص می‌شد که یکباره بازار اجاره‌بها رشد جهشی به خود گرفت. نمونه این جهش را در سال 86 نیز شاهد بودیم که به دنبال یک دوره رکود، ناگهان جهش چند برابری در قیمت‌ها پدید آمد. 

یوسف صفار شاهرودی، رشد جهشی در بازار اجاره را اجتناب‌ناپذیر خوانده و در مقابل سیاست‌های اجباری و تحکمی دولت را برای کنترل بازار، فاقد اثربخشی می‌داند. 

بنابر گزارش‌های رسیده زمین در تهران براساس مجوز ساخت و موقعیت مکانی آن، قیمت‌های متفاوتی دارد و زمین دارای شرایط مناسب با قیمت‌های بسیار بالایی به فروش می‌رود. یکی از عواملی که تأثیر زیادی بر میزان قیمت‌ها دارد داشتن مجوز ساخت است؛ به طوری که زمین با مجوز ساخت در چندین طبقه، قیمتی به مراتب بالاتر از زمینی بدون مجوز دارد. 

مجوز تجاری یا مسکونی بودن ساخت نیز از دیگر عوامل مؤثری است که رابطه مستقیمی با موقعیت آن دارد. زمین‌هایی که متراژ بیش از هزار متر دارند، نیز برای ساخت برج‌هایی مسکونی فروخته می‌شوند و امروزه حکم طلا را یافته‌اند. 

سرانجام بعد از گذشت نزدیک 5 ماه از سال جاری، آیین‌نامه وام 20 میلیون تومانی خرید مسكن، ابلاغ شد. مسؤولان بانک مسکن برای عدم پرداخت این وام در چند ماه گذشته چنین دلیل می‌آورند که آیین‌نامه تدوین شده در بسته سیاستی نظارتی بانک مرکزی در سال 90، تأیید نشده بود. 

مدیرکل نظارت بر بانک‌های مرکزی اعلام کرده است که از این پس پرداخت تسهیلات 20 میلیون تومانی مسکن مطابق با آیین‌نامه جدید در دستورکار بانک‌ها قرار خواهد گرفت. 

براساس این ابلاغیه جدید تسهیلات خرید مسکن که پیش از این 18 میلیون بود، 2 میلیون افزایش یافته است. تسهیلات احداث مسکن مهر، همچون گذشته 20 میلیون تومان مانده و تغییری نکرده است و تسهیلات احداث مسکن مهر در قالب صنعتی، از 25 میلیون به 22 میلیون کاهش یافته است. 

پیش از این متقاضیان مسکن مهر باید اثبات می‌کردند که صاحب خانه‌ نیستند، این شرط با استعلام از سازمان ثبت اسناد قابل بررسی بود. اما بر اساس آخرین تصمیمات اثبات این مسئله باید از طریق خوداظهاری متقاضیان و ارائه اجاره‌نامه صورت گیرد. 

بر اساس گزارش دنیای اقتصاد به دنبال این تصمیم جدید بسیاری از متقاضیانی که در منزل اقوام به صورت غیررسمی اجاره‌نشین بوده‌اند، اكنون باید با صرف هزینه در بنگاه‌های مسكن، روایت سكونت‌شان در مسكن غیرملكی را در اجاره‌نامه‌ ثبت كنند. 

از سوی دیگر هر چه مدرک اثبات اجاره‌نشینی دیرتر آماده شود، صدور دفترچه بانکی به تأخیر می‌افتد و این به معنای دیركرد در پرداخت اقساط وام‌های 20 میلیون تومانی است که برای متقاضیان اهمیت بسیار دارد چرا که اگر صاحب‌خانه‌های مسكن‌مهر با دیركرد در بازپرداخت وام‌‌بانكی مواجه شوند، نرخ سود این تسهیلات از كارمزد 4درصد، به 12 درصد تبدیل می‌شود و این باعث تحمیل هزینه اضافی به متقاضیان خواهد شد. 

مسؤولان انتظار داشتند که با تحویل مسکن‌های مهر، بازار مسکن تهران و دیگر کلان‌شهرها تحت کنترل در آید. این در حالی است که متوسط قیمت هر واحد مسکونی در شهر تهران از بهار 88 تا بهار 90 برای واحدهای مسکونی حدود 28 درصد رشد کرده و این رشد برای املاک کلنگی حدود 43 درصد به ثبت رسیده است. کارشناسان بر این باورند که حتی اگر تصور کنیم که مسکن مهر به عنوان یک پروژه بزرگ ملی توانسته است عرضه مسکن ارزان قیمت را ممکن سازد، ولی درعمل این طرح هنوز نتوانسته است کمر قیمت ها را بشکند.