فاصله 30 درصدی قیمت سهام با ارزش ذاتی

در حال حاضر این شرکت جز شرکت­های تابعه­ی شرکت سرمایه گذاری مسکن(سهامی عام) می­باشد.

نوع فعالیت شرکت، به موجب ماده 3 اساسنامه عبارت است از مطالعه، طراحی، ارائه­ی خدمات مشاوره­ای، فنی و مهندسی در بخش عمران و شهر­سازی و همچنین مدیریت، اجرا، نظارت و احداث کلیه­­ی طرح­ها و پروژه­های ساختمانی می­ باشد.

شرکت سرمایه ­گذاری مسکن شمال شرق در تاریخ 1390.05.09 نزد سازمان بورس و اوراق بهادار ثبت و به شرکت سهامی­عام تبدیل شده است. شایان ذکر است در تاریخ 1390.07.23 نماد شرکت در تابلوی اصلی فرابورس گشایش و معاملات سهام آغاز گردید.

توضیح روش­شناختی تحلیل

در این نوشتار بر­آنیم تا با ارائه­ی تحلیلی بنیادین از شرکت سرمایه گذاری مسکن شمال شرق، برآوردی ازNAV آن در انتهای سال مالی منتهی به 1390.06.31 و همین طور عوامل احتمالی تعدیل عایدی هر سهم برای سال مالی منتهی به 1391.06.31 داشته­باشیم. برای دستیابی به این مهم، با استفاده از صورت­های مالی دو سال گذشته، گزارش هیئت­مدیره شرکت به مجمع عمومی سال مالی 1389 و 1390، امیدنامه پذیرش و درج شرکت در فرابورس، اولین پیش­بینی درآمد هر سهم برای سال مالی منتهی به 1391.06.31 و صورت­های مالی سه ماهه منتهی به 1390.09.30، اقدام به تحلیل این شرکت نموده­ایم.

روند کلی کار که در ادامه مشاهده می­گردد به این ترتیب است که در ابتدا با عوامل احتمالی تعدیل EPS شرکت برای سال مالی 1391 شرکت آشنا شده و پروژه­های عمده­ و مهم شرکت را دقیق­تر بررسی خواهیم نمود. در خاتمه خالص ارزش دارایی­های شرکت را محاسبه می­کنیم.

پروژه­ های شرکت و عوامل احتمالی تعدیل عایدی هر سهم

در این بخش با استفاده از صورت­های مالی پیش­بینی شده­ی شرکت برای سال مالی منتهی به 1391.06.31 و برآورد شرکت برای هر پروژه، به طور دقیق­تر پروژه­های عمده­ی شرکت را بررسی کرده و در نهایت عوامل احتمالی تعدیل EPS شرکت را معرفی می­نماییم.

همان طور که در جدول 1 مشخص شده است، دو پروژه کوهسنگی و امید بیشترین سهم از سود شرکت را برای سال 1391 دارند لذا در ادامه این دو پروژه را بررسی خواهیم نمود.

پروژه­ ی مسکونی کوهسنگی:

هر متر مربع از این پروژه در سال 90 به طور میانگین به مبلغ 20,894,071ريال به فروش می­رسید که در پیش­بینی سال 91 به 30,946,445 ريال افزایش یافته است که حاکی از رشد 61 درصد متوسط قیمت فروش این پروژه است.

پروژه­ی مذکور بیشترین سهم از سود سال 1391 شرکت را دارد و طبق برآورد اولیه سود آن در این سال 88,000 میلیون­ريال خواهد بود که عدم تکمیل کامل پروژه در زمان مقرر (در 90.12.29 ، برآورد می­شود 85 درصد آن تکمیل شده­ باشد.) نکته­ی حائز اهمیتی می­باشد.

لازم به ذکر است برآورد شرکت از کل سود پروژه با توجه به اولین پیش­بینی منتشر شده برای سال 1391، 361,962 میلیون ريال بود که تا پایان سال مالی گذشته 78,460 میلیون ريال آن شناسایی شده است و باقیمانده آن 283,502 میلیون ريال می­باشد که پیش­بینی شده در سال مالی 91، مبلغ 88,392 میلیون­ريال آن شناسایی گردد، در نتیجه195,110 میلیون ريال از سود پروژه باقی می­ماند معادل 650 ريال سود به ازای هر سهم است.

از 215 واحد مسکونی این پروژه، 104 واحد تا سال مالی قبل به فروش رفته و از 111 واحد باقی­مانده، پیش­بینی شده 70 واحد در سال مالی 1391 به فروش رسد.

پروژه امید:

هر متر مربع از این پروژه در سال1390 به طور متوسط، مبلغ 78,419,902ريال به فروش می­رسید که در پیش­بینی سال 91 به مبلغ 109,153,153ريال افزایش یافته است که حاکی از رشد 39 درصد متوسط قیمت فروش است.

برآورد شرکت از فروش کل پروژه در اولین پیش­بینی منتشر شده برای سال 1391، مبلغ 942,105 میلیون ريال و بهای تمام شده پروژه نیز مبلغ 415,683 میلیون ريال عنوان شده است. لذا حاشیه سود کل پروژه، مبلغ 526,422 میلیون ريال برآورد گردیده که تا سال مالی گذشته مبلغ 58,015 میلیون ريال آن شناسایی شده است و باقیمانده آن مبلغ 468,407 میلیون ريال می­باشد که پیش­بینی شده در سال مالی 91، مبلغ 33,491 میلیون ريال آن شناسایی گردد.در نتیجه مبلغ 434,916 میلیون ريال از سود پروژه باقی می­ماند که معادل 1,449 ريال به ازای هر سهم است.

از 362 واحد تجاری این پروژه 77 واحد تا سال مالی قبل به فروش رفته و از 285 واحد باقی­مانده این پروژه پیش­بینی شده 33 واحد در سال مالی 1391 به فروش رسد.

با توجه به برآورد تکمیل 91 درصد پروژه تا پایان سال 1390 و همچنین حداقل 5 ماه زمان برای تکمیل کل پروژه امکان تعدیل از محل این پروژه محتمل به نظر می­رسد.

محاسبه NAV شرکت:

نحوه محاسبه خالص ارزش دارایی­ها برای شرکت سرمایه گذاری مسکن شرق بدین گونه می­باشد که ابتدا با توجه به جدول شماره­ی 8، باقی­مانده­ی سود برآوردی هر پروژه را در تاریخ 1390.06.31 محاسبه خواهیم کرد و رقم مذکور را با حقوق صاحبان سهام در تاریخ 90.06.31 جمع می­کنیم. در نهایت سود مصوب مجمع برای سال مالی منتهی به 31/6/1390 را از عدد فوق کاسته و NAVشرکت را محاسبه می­کنیم.

در جدول 4 برآورد شرکت از سود هر پروژه و همین طور سود شناسایی شده هر پروژه تاکنون را به تفکیک مشاهده می­کنید (بر اساس اطلاعیه­ی ثشرق از پیش­بینی درآمد هر سهم شرکت برای سال منتهی به 1391.06.31):

جدول 6 میزان تغییرات خالص ارزش دارایی­ها به ازای هر 1 درصد تغییر در قیمت مسکن را نشان می­دهد:

با توجه به زمان آخرین برآورد شرکت از مجموع ارزش فروش پروژه­ها در آبان ماه 1390 و تاریخ تحلیل ثشرق (فروردین 1391)، و میانگین رشد حداقل ده درصدی مسکن در کشور، می­توان انتظار داشت که ارزش پروژه­های ثشرق نیز افزایش یافته­باشد که در این صورت NAV هر سهم معادل 4485 ريال برآورد می­گردد.

در خاتمه با در نظر گرفتن دو فرض در محاسبه ی NAV شرکت و همین طور برآورد 70 درصد خالص ارزش دارایی­ها به عنوان ارزش ذاتی شرکت، ارزش داتی هر سهم شرکت سرمایه­گذاری مسکن شمال شرق مطابق جدول 7 محاسبه می­گردد:

فرشید زرین کیا- کارشناس کارگزاری ساوآفرین