عامل اصلی افزایش قیمت "تسه"؛ حضور دلالان یا تقاضای واقعی؟

به گزارش بورس نیوز، روند مثبت قیمت این اوراق در حالی سرعت گرفته که طی معاملات روز گذشته معاملات دست دوم "تسه"ها به مبلغی بیش از 90 هزار تومان در فرابورس انجام می شد.

اما این روند مثبت قیمتی در نمادهای "تسه" از زمانی آغاز شد که شورای پول و اعتبار سقف تسهیلات وام خرید و ساخت مسکن را افزایش داد و از 92.10.17 با تصویب این موضوع متقاضیان وام می توانند تا سقف 35 میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند. خبری که طی چند روز پس از آن موجب رشد دو برابری قیمت این اوراق در فرابورس شد و تداوم آن همراه با افزایش تقاضای این امتیازها با نزدیک شدن به فصل خرید و فروش در بازار مسکن، تا جایی ادامه یافته که بهای هر برگه امتیاز تسهیلات مسکن در فرابورس به بیش از 90 هزار تومان افزایش یابد.

اما افزایش قیمت های این اوراق آنجایی حائز اهمیت می شود که یک فرد متقاضی دریافت تسهیلات با خرید 70 برگه از این اوراق در فرابورس به قیمتی نزدیک به 90 هزار تومان، در ابتدا و پیش از دریافت وام بیش از شش میلیون تومان از مبلغ کل وام 35 میلیون تومانی را از دست می دهد که نزدیک به 18 درصد می شود. اما قضیه همین جا نیز خاتمه نمی یابد؛ چراکه نرخ بهره وام مسکن 15 درصد است و در کل نرخ این تسهیلات برای فرد وام گیرنده به حدود 19 درصد افزایش می یابد.

برای برآورد هزینه این اوراق به صورت تقریبی، می توان اینگونه بیان کرد که با نرخ بهره 15 درصد فرد بایستی پنج میلیون و 250 هزار تومان به بانک مسکن سود پرداخت کند. با کسر مبلغ حدود شش میلیون تومان پرداختی بابت خرید 70 برگه 500 هزار تومانی، تنها حدود 28 میلیون و 700 هزار تومان از وام 35 هزار تومانی باقی می ماند که با تنزیل نرخ بهره بانکی به این مبلغ، نرخ 19 درصد برای این تسهیلات به دست می آید.

حال آنکه در سال گذشته و با قیمت حدود 60 هزار تومان بابت هر برگه 500 هزار تومانی، این نرخ حدود 17 درصد بوده است. اما با توجه به اینکه هزینه واقعی پول در کشور بالاتر و در حدود 30 درصد ارزیابی می شود، اوراق "تسه" نیز به نرخ آن واکنش نشان داده و به دلیل ایجاد جذابیت برای اخذ وام، با افزایش تقاضا رو به رو می شود.

در این میان بسیاری از خریداران این اوراق که به منظور دریافت وام جهت خرید مسکن اقدام به دریافت کد معاملاتی کرده اند، از افزایش قابل توجه نرخ این اوراق ابراز نارضایتی کرده و دلیل آن را تشدید رفتارهای سفته بازی و وجود حباب قیمتی در این نمادها می دانند که موجب می شود متقاضیان واقعی این وام ها که معمولاً از قشر با درآمد پایین جامعه هستند، مجبور به خرید این اوراق با قیمت های بالاتر و در نتیجه پرداخت بهره بیشتر شوند.

در همین ارتباط محمد کفاش، مدیر عامل شرکت کارگزاری بانک مسکن در گفتگو با خبرنگار بورس نیوز اظهار داشت: علت رشد قیمت این اوراق رفتارهای سفته بازی برای کسب سود نیست، بلکه افزایش تقاضای دریافت وام مسکن دلیل اصلی وقوع این روند مثبت در قیمت ها بوده است.

وی ادامه داد: با افزایش سقف وام خرید مسکن از 25 میلیون به 35 میلیون تومان، نزدیک به 80 درصد به تقاضای دریافت وام نسبت به سال گذشته اضافه شده؛ حال آنکه میزان عرضه این اوراق همچنان بدون تغییر مانده است.

این کارشناس بازار سرمایه در بیان عامل دوم اثرگذار بر رشد قیمت این اوراق اظهار داشت: دلیل بعدی را می توان در محدود بودن تعداد عرضه این اوراق دانست. علاوه بر اینکه با افزایش سقف اعطای تسهیلات خرید مسکن به 35 میلیون تومان، تقاضای دریافت وام برای واحدهای مسکونی با متراژ پایین به ویژه در شهرستان ها افزایش می یابد؛ آن هم در شرایطی که به تدریج به زمان خرید و فروش مسکن و فصل نقل و انتقالات و جابه جایی ها در این بازار نزدیک می شویم.

کفاش در خصوص افزایش هزینه دریافت این تسهیلات به دلیل گران شدن قیمت هر برگه 500 هزار تومانی امتیازهای تسهیلات مسکن گفت: با توجه به اینکه زمان بازپرداخت این وام 12 ساله است، با تنزیل هزینه های ناشی از خرید امتیازهای لازم برای دریافت وام، نرخ بهره پرداختی فرد دریافت کننده تسهیلات نزدیک به 20 درصد است که رقمی مطلوب به نظر می رسد.

وی از امکان افزایش عرضه این اوراق در پی رشد قیمت آنها در فرابورس سخن گفت و افزود: هنگامی که بهای هر برگه اوراق "تسه" در بازار فرابورس افزایش می یابد، نرخ سود سپرده های ممتاز بانک مسکن نیز بالا می رود که در نتیجه آن، سرمایه گذاران بیشتری برای سپرده کردن نقدینگی خود در این نوع حساب بانکی تمایل پیدا می کنند. از این رو با توجه به اینکه این اوراق براساس مانده حساب سپرده گذاران منتشر می شود، می توان افزایش عرضه "تسه" را با رشد میزان سپرده ها، برآورد کرد. در نتیجه با افزایش عرضه این اوراق، قیمت آنها طی چند ماه آتی کاهش خواهد یافت.

کفاش در خاتمه سخنان خود با تأکید بر اینکه سفته بازی دلیل رشد قیمت این اوراق نیست، افزود: با توجه به برنامه هایی که سازمان بورس برای جلوگیری از سفته بازی در معاملات این اوراق طراحی کرده و محدودیت های اعمالی برای سقف هر کد معاملاتی در خرید این اوراق، سفته بازی به شدت در نمادهای "تسه" کاهش یافته و بخش عمده متقاضیان، خریداران واقعی نیازمند دریافت وام مسکن هستند و نگرانی خاصی از بابت فعالیت های سفته بازانه وجود ندارد.