بازخوانی نقش سیاست‌های پولی و نهادهای مالی در بحران مسکن ایران

به گزارش بورس نیوز، وقتی هر سال باید وسایلت را جمع کنی و به منطقه‌ای دورتر نقل مکان کنی، دیگر خانه فقط یک سقف نیست، یک دغدغه روانی دائمی است.» این جملات ساده، اما عمیق، شرح حال هزاران مستأجر ایرانی است که با دستمزد‌های ثابت و هزینه‌های متغیر، زیر بار سنگین اجاره و ناامنی اقتصادی زندگی می‌کنند. اکنون، در شرایطی که بازار مسکن به کالایی صرفاً سرمایه‌ای تبدیل شده، سؤال اینجاست که سهم مردم از این بازار چقدر است و چرا سیاست‌گذار همچنان تماشاگر این واگرایی است؟

رشد افسارگسیخته قیمت مسکن؛ نمود بی‌ثباتی اقتصادی و سیاست‌گذاری ناکارآمد

بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران به بیش از ۷۰ میلیون تومان رسیده است؛ این در حالی است که حداقل دستمزد ماهانه کارگران تنها کفاف اجاره یک اتاق ۱۵ متری در مناطق حاشیه‌ای شهر را می‌دهد.

رشد قیمت مسکن به‌ویژه در کلان‌شهرهایی، چون تهران، اصفهان، شیراز و مشهد، دیگر به مسأله‌ای صرفاً اقتصادی محدود نمی‌شود، بلکه به بحرانی اجتماعی بدل شده است که تبعات آن از حوزه‌های مهاجرت معکوس تا کاهش نرخ باروری را دربر گرفته است.

اما این بحران تنها حاصل عرضه و تقاضای نابرابر یا کمبود زمین نیست؛ بلکه ریشه‌های آن را باید در ساختار‌های پولی، سیاست‌های تورم‌زا و نبود نظام مالیاتی کارآمد جست‌و‌جو کرد که مسکن را به محلی امن برای سرمایه‌های بزرگ تبدیل کرده است.

نقدینگی سرگردان، مسکن را بلعید؛ سوداگران برنده، مردم بازنده

در یک دهه گذشته، حجم نقدینگی در اقتصاد ایران بیش از ۱۰ برابر شده است؛ از حدود ۴۰۰ همت در سال ۱۳۹۲ به مرز۱۰ هزار همت در سال ۱۴۰۳. این رشد بی‌سابقه که عمدتاً ناشی از خلق پول توسط نظام بانکی و کسری بودجه ساختاری دولت است، به دلیل نبود بستر‌های امن سرمایه‌گذاری مولد، مستقیماً به سمت بازارهایی، چون مسکن، خودرو، ارز و طلا هدایت شده است.

در این میان، بازار مسکن به‌دلیل امکان نگهداری بلندمدت دارایی، مصونیت نسبی از مالیات و بازدهی بالا، به یکی از مقاصد اصلی پول‌های داغ تبدیل شده است. این در حالی است که در اقتصاد‌های پیشرفته، سرمایه‌گذاری در مسکن به‌شدت تحت نظارت مالیاتی قرار دارد تا خانه برای سکونت باقی بماند، نه برای سوداگری. اما در ایران، خانه به کالای سوداگرانه‌ای بدل شده که برای بسیاری از مردم فقط رؤیایش باقی مانده است.

نهاد‌های مالی و شرکت‌های بورسی؛ بازیگرانی پنهان، اما تأثیرگذار در بازار مسکن

یکی از ابعاد کمتر دیده‌شده بحران مسکن در ایران، نقش نهاد‌های مالی از جمله بانک‌ها، هلدینگ‌های بزرگ و شرکت‌های بورسی در دامن زدن به رشد قیمت‌هاست. بررسی‌های بورس نیوز از صورت‌های مالی برخی شرکت‌های فعال در بازار سرمایه نشان می‌دهد که بخش قابل توجهی از منابع آنها نه در توسعه خطوط تولید یا نوآوری صنعتی، بلکه در خرید زمین و ملک سرمایه‌گذاری شده است.

به‌عنوان مثال، در چند سال اخیر برخی شرکت‌های بورسی حوزه صنایع سنگین و حتی برخی بانک‌ها از طریق شرکت‌های زیرمجموعه اقدام به خرید زمین‌های وسیع در مناطق شهری و تبدیل آنها به پروژه‌های لوکس مسکونی کرده‌اند. این سرمایه‌گذاری‌ها نه‌تنها به احتکار زمین و کاهش عرضه واقعی منجر شده، بلکه موج جدیدی از افزایش قیمت در بازار ایجاد کرده است. در عمل، نهاد‌هایی که باید بازوی تأمین مالی تولید باشند، خود به موتور محرک سوداگری ملکی تبدیل شده‌اند.

ناکارآمدی سیاست‌های مالیاتی؛ سکوت قانون در برابر خانه‌های خالی و سود‌های بادآورده

در بسیاری از کشورها، سود حاصل از خرید و فروش مکرر مسکن، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) می‌شود؛ همچنین مالکان خانه‌های خالی موظف به پرداخت مالیات‌های سنگین هستند تا عرضه مسکن به بازار اجاره افزایش یابد. اما در ایران، با وجود تصویب قانون «مالیات بر خانه‌های خالی»، اجرای آن عملاً به بن‌بست خورده و خلأ اطلاعاتی، نبود بانک‌های اطلاعاتی منسجم و مقاومت ذی‌نفعان، باعث شده خانه‌های خالی همچنان از زیر تیغ مالیات فرار کنند.

از سوی دیگر، قانون مالیات بر عایدی سرمایه همچنان در پیچ‌و‌خم نهایی‌شدن و اجرا قرار دارد؛ گویی اراده‌ای جدی برای مقابله با سفته‌بازی در بازار مسکن وجود ندارد، یا اینکه منافع برخی نهاد‌های بانفوذ، مانع از تحقق آن شده است. این در حالی است که کارشناسان اقتصادی بار‌ها هشدار داده‌اند که ادامه وضعیت فعلی، به بی‌خانمانی طبقات متوسط و فروپاشی ساختار‌های اجتماعی خواهد انجامید.

مسکن؛ آیینه تمام‌نمای شکاف طبقاتی و بی‌عدالتی اقتصادی

بررسی‌های آماری نشان می‌دهد که سهم مسکن از سبد هزینه‌ای خانوار‌های شهری به بیش از ۵۰ درصد رسیده است. این در حالی است که این سهم برای دهک‌های پایین درآمدی گاه تا ۷۰ درصد نیز افزایش می‌یابد. در چنین شرایطی، صحبت از ارتقاء کیفیت زندگی، افزایش فرزندآوری یا حفظ کرامت انسانی، بیشتر شبیه طنز تلخ است تا سیاست‌گذاری واقعی.

تضاد میان خانه‌دار شدن نهاد‌ها و بی‌خانه‌ماندن مردم، به شکلی بی‌سابقه رخ نموده است. بانک‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذاری، مالکان ده‌ها هزار واحد مسکونی خالی هستند، در حالی‌که جوانان با درآمدی که حتی از پس ودیعه اجاره یک آپارتمان نمی‌براید، به اجبار یا خانه‌نشین شده‌اند یا مهاجر به روستا‌های اطراف. اگر هیچ تغییری در سیاست‌های فعلی ایجاد نشود، این بحران نه‌تنها اقتصادی، بلکه به تهدیدی امنیتی برای کشور تبدیل خواهد شد.

حالا ما هستیم و پرسش‌هایی که بی پاسخ مانده‌اند. اینکه چرا با وجود آشکار بودن نقش نهاد‌های مالی در تورم مسکن، محدودیتی برای ورود آنها به این بازار اعمال نمی‌شود؟ علت تعلل در اجرای مؤثر مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه چیست؟ آیا بانک مرکزی و دولت، برنامه‌ای عملی برای هدایت نقدینگی به سمت تولید دارند یا همچنان صرفاً ناظر تحولات‌اند؟ چگونه می‌توان انتظار داشت در شرایطی که خانه از دسترس مردم خارج شده، ثبات اجتماعی حفظ شود؟

حرف آخر؛ مسکن را از سایه سرمایه‌داری بیرون بکشید

مسکن باید کالایی برای زیستن باشد، نه ابزاری برای سودجویی. زمانی‌که نهاد‌های مالی، سیاست‌های پولی و ضعف نظام مالیاتی، هم‌زمان خانه را از کارکرد اجتماعی‌اش تهی می‌کنند، دیگر نمی‌توان از عدالت اقتصادی سخن گفت. اکنون وقت آن است که سیاست‌گذار، خانه را نه به‌مثابه دارایی، بلکه به عنوان «حق شهروندی» بازتعریف کرده و با اصلاحات عمیق در ساختار اقتصاد، امکان بازگشت مردم به بازار مسکن را فراهم کند.