با قطعی شدن آغاز مهاجرت معکوس از تهران: "املاک، دیگر سرمایه نیستند"
به گزارش بورس نیوز، بی‌تردید در سال‌های اخیر، بار‌ها و بار‌ها هشدار‌هایی در خصوص عدم سرمایه‌گذاری در املاک تجاری و مسکونی به‌ویژه در تهران و کلانشهرهای بزرگ شنیده بودید. ما نیز در رسانه بورس نیوز به‌دفعات در گزارش‌هایی تفصیلی به برخی از طنز‌های تلخ حاکم بر بازار مسکن و عدم توجیه رشد قیمت املاک در تهران اشاره‌کرده بودیم.
رشد قیمت مسکن در کشور و شهر‌هایی که روز به روز اقتصادشان ضعیف‌تر، امنیت شغلی و اجتماعی‌شان کمتر، هوایشان نامطلوب‌تر، آب و برقشان غیرقابل‌دسترس‌تر و مردمانش پیرتر می‌شوند، چیزی جز یک طنز تلخ و رخداد مالی مضحک نبود.
کار به‌جایی رسیده بود که قیمت هر متر مسکن در تهران با مناطقی از نیویورک مقایسه می‌شد و بسیاری از ساکنان تهران با فروختن منازلشان موفق به خرید ملک در کشور‌های اروپایی و کانادا می‌شدند. علیرغم آنکه برخی از به‌اصطلاح کارشناسان و شاخ‌های مجازی فعال در اینستاگرام تا همین چند ماه پیش، همواره وعده افزایش قیمت و لزوم سرمایه‌گذاری مردم در این صنعت ورشکسته را می‌دادند، حجم و روند معاملات مسکن در تهران (حتی پیش از جنگ ۱۲ روزه ایران و اسرائیل)، خود گویای وضعیت و چشم‌انداز بسیار وخیم بازار مسکن در کشور بود.
صاحبان املاک تجاری سال‌هاست تکلیف‌شان مشخص شده است
کاهش مفرط قدرت خرید مصرف‌کنندگان در سال‌های گذشته به‌قدری چشمگیر و محسوس بود که تکلیف بسیاری از صاحبان و سرمایه‌گذاران املاک تجاری را مشخص کرده بود. بعید است این روز‌ها کمتر مالکی از سرمایه‌گذاری و خرید ملک‌های تجاری خود راضی باشد یا شاهد رقابت معناداری در اجاره املاک‌شان توسط صاحبان کسب‌وکار باشد.
تعداد بالای املاک تجاری و مغازه‌های خالی در پاساژ‌ها و مراکز خرید مستقر در مناطق مختلف تهران، تعویض پیاپی و زودهنگام کسب‌وکار‌ها در املاک تجاری استیجاری، پاساژ‌ها و مغازه‌های خالی از مشتری و فروشندگانی که کاری جز اینستاگرام‌گردی و انتشار کلیپ‌های ناامیدکننده از وضعیت خراب کاسبی‌هایشان ندارند، تنها بخشی از بحران بزرگ اقتصادی و نگرانی‌های مالکان املاک تجاری است.
سری به رستوران‌های معروف و پرطرفدار در تهران یا کلان‌شهر‌ها زده‌اید؟ در کشوری که ساندویچ همبرگر با متوسط قیمت ۵۰۰ هزارتومانی به کالایی لوکس تبدیل می‌شود، چه کسی به سرمایه‌گذاری، خرید یا اجاره یک رستوران یا اغذیه‌فروشی فکر می‌کند؟
در کشوری با متوسط حقوق کارگری ۱۵ تا ۲۵ میلیون تومانی که قیمت بلیط هواپیمایش به حدود ۵ میلیون تومان رسیده، می‌توان آینده‌ای برای بیزینس‌های مرتبط با گردشگران در شهر‌های بزرگ متصور بود؟
راستی خبری از شرایط اسفناک هتل‌ها، مجتمع‌های بوم‌گردی، مراکز خرید در شهر‌های توریستی نظیر کیش، قشم، مشهد و شمال کشور دارید؟ خبری از تعداد بالای چک‌های برگشتی تولیدکنندگان و مغازه‌داران در خردادماه و تیرماه دارید؟
آنچه کاملاً مشهود است وضعیت بحرانی بازار املاک تجاری و صف شلوغ فروشندگان این املاک در سال‌های گذشته است. اگر چرخ کسب‌وکار‌ها نچرخد نه خبری از رشد و تقاضا برای اجاره است و نه خرید املاک تجاری.
املاک اداری هم حال و روز خوبی ندارد
املاک اداری هم در سال‌های گذشته شاهد رکودی سنگین بوده است. املاک اداری که به ادعای مالکان و بنگاه‌های املاک ارزشی بیش از ۴۰ تا ۵۰ میلیارد تومان دارند، این روز‌ها و به لطف اوضاع نامیمون اقتصاد کشور، باقیمت‌هایی بسیار کمتر از ارزش اجاره‌بهای خود اجاره می‌شوند یا ماه‌ها می‌گذرد تا این واحد‌ها به مستأجر بعدی اجاره داده شود.
به این شرایط، وضعیت نامناسب مشاغل و شرکت‌های کوچک، همچنین تعدیل گریزناپذیر نیرو در ماه گذشته و ماه‌های آتی را نیز اضافه نمائید تا بیشتر متوجه چشم‌انداز نامطلوب املاک اداری در ماه‌ها و سال‌های آتی شوید.
شاید دیدن حجم بالای فایل‌های فروش و اجاره واحد‌های تجاری و ماندگاری عجیب آگهی‌های اجاره این املاک در وب‌سایت‌های اجاره املاک، گواهی بر ادعای ما و بسیاری از کارشناسان واقع‌بین بازار املاک باشد. آگهی‌های بی‌شماری که عمدتاً مربوط به واحد‌های اداری موجود در برج‌های تجاری و اداری مناطق پرازدحام و بالاشهر تهران است.
و اما بازار املاک مسکونی:
در بازار املاک مسکونی هم اوضاع بهتر ازآنچه در بالا تشریح کردیم نیست. رکود بزرگی که بسیاری از کارشناسان از آن به عنوان وضعیتی موقت و تغییرپذیر یاد می‌کردند این روز‌ها به مرگی حتمی تشبیه می‌شود. ازنظر تاریخی، مالکان املاک مسکونی همواره مقاومت و تعصب بسیاری در خصوص روند قیمتی و بازده سرمایه‌گذاری خود نشان داده‌اند و احتمالاً آخرین افرادی هستند که می‌پذیرند دیگر نمی‌توان به املاک مسکونی به‌عنوان کالایی سرمایه‌ای نگاه کرد.
احتمالاً آخرین افرادی هستند که می‌پذیرند که در قیمت‌های کنونی خریدار اول و آخر واحدهایشان خودشان هستند و دیگر نباید به فروش و نقدشوندگی املاک‌شان امیدوار باشند.
ازآنجاکه بازار املاک شهر تهران معمولاً پیشران صنعت املاک و ساختمان در کشور است، بیایید برخی از شاخص‌های کلیدی بازار املاک را حتی پیش از جنگ ۱۲ روزه خردادماه بررسی نماییم.
افت ۸۵ درصدی، درصد معاملات املاک تهران در ۱۰ سال گذشته
یکی از شاخص‌های تأثیرگذار و قابل‌تأمل معاملات املاک مسکونی در تهران را می‌توان کاهش چشمگیر و ۸۵ درصدی درصد معاملات املاک مسکونی در تهران دانست. همان‌گونه که در نمودار ذیل مشاهده می‌گردد، در حالی ۱.۳ درصد از املاک تهران در سال ۱۴۰۳ معامله‌شده‌اند که این نسبت در سال ۱۳۹۳ در حدود ۸.۸ درصد بوده است.
۱.۳ درصد معاملات ثبت‌شده از کل املاک موجود در تهران در سال ۱۴۰۳ نشان می‌دهد که شرایط اسفناک بازار املاک در تهران و سایر کلانشهرهای کشور تنها مربوط به جنگ ۱۲ روزه ایران در خردادماه نیست و این سیر نزولی سال‌هاست که شکل‌گرفته و نشانه‌های آشکار آن را می‌توان در سال ۱۴۰۳ مشاهده کرد.
شاخص مدیران خرید (شامخ) مسکن و سیگنالی واضح به سرمایه‌گذاران
احتمالاً نیازی به معرفی شاخص مدیران خرید و نقش آن در تعیین وضعیت صنایع در ایران و دنیا نیست. بررسی شاخص مدیران خرید مسکن در ماه‌های گذشته نشان می‌دهد که در تمامی ماه‌های یک سال گذشته، شاخص شامخ اعدادی پائین‌تر از ۵۰ را در بازار مسکن تجربه کرده است.
وقتی توان خریدی برای خانه‌های نوساز نباشد، خانه‌ای هم ساخته نمی‌شود
مطالعات میزان تقاضای مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد که تمایل خرید به خانه‌های کمتر از ۵ سال از ۵۰ درصد در ابتدای سال ۱۳۹۵ به حدود ۳۰ درصد در ابتدای سال ۱۴۰۴ رسیده و این در حالی است که تقاضا برای املاک قدیمی‌ساز بالای ۲۰ سال به دلیل قیمت پائین‌تر و کاهش توان مصرف‌کننده از ۸ درصد در سال ۱۳۹۵ به بیش از ۲۸ درصد در ماه‌های ابتدایی سال ۱۴۰۳ رسیده است.
همان‌گونه که اشاره شد افزایش فقر، تورم و افزایش کاغذی قیمت هر متر آپارتمان مسکونی در تهران، منجر به کاهش شدید تقاضای خانه‌های نوساز شده که این موضوع تبعات منفی بسزایی در ساخت منازل مسکونی و کل صنعت ساختمان خواهد داشت.
مهاجرت معکوس در سایه بی‌آبی و بیکاری
شاید تا دو ماه پیش کمتر کسی باور می‌کرد که کشور در چه تنگنایی قرار خواهد گرفت. نقش منفی و پررنگ مهاجران افغانستانی در جنگ ۱۲ روزه ایران و اسرائیل و اخراج گسترده مهاجران از یک‌سو و تعدیل محسوس نیروی کار در بسیاری از شرکت‌های تولیدی و خدمات‌محور از سویی دیگر، شرایط ویژه‌ای را از حیث کاهش جمعیت تهران و حومه این شهر به وجود آورده است.
درحالی‌که تا سال‌های گذشته بسیاری از هموطنان شهرستانی، تهران را یکی از مقاصد اصلی کاری خود انتخاب می‌کردند، تضعیف اقتصاد، رکود حوزه‌های کسب‌وکار، تعطیلی‌های گسترده واحد‌های تولیدی به دلیل ناترازی‌های انرژی و تورم افسارگسیخته مقدمات مهاجرت معکوس از تهران را کلید زده بود.
متأسفانه چالش‌های امنیتی ملموس شهر تهران در دوران جنگ ۱۲ روزه و نا ترازی خیره‌کننده منابع آبی در دو ماه اخیر هم مزید بر عوامل فوق گردید تا مهاجرت معکوس از تهران بسیار جدی‌تر از گذشته مطرح گردد.
ناامنی‌های نظامی و ابهام سرمایه‌گذاری را هم اضافه کنید
در مقوله سرمایه‌گذاری مسکن هرگز نمی‌توان از عواملی همچون نقدشوندگی، ابهامات جدی اقتصادی، سیاسی و امنیتی به‌سادگی عبور کرد. کاملاً منطقی به نظر می‌رسد در شرایطی که بسیاری از سرمایه‌گذاران از بیم درگیری‌های مجدد نظامی کشور درصدد تبدیل سرمایه‌های خود به طلا و دلار هستند، خرید و سرمایه‌گذاری در املاک با ظرفیت بسیار پایین نقدشوندگی، در اولویت‌های سرمایه‌گذاری هیچ شخصی قرار نگیرد.
بعید می‌دانیم شخصی حاضر باشد سرمایه‌های نقد این روز‌های خود را تبدیل به آپارتمان و تحمل ریسک‌های بزرگ امنیتی نماید. حتی در بسیاری از مواقع ممکن است تقاضا برای خرید مسکن توسط خانوار‌ها به تقاضا برای اجاره تبدیل شود تا افراد از تعهدات مالی بلندمدت پرهیز کنند.
آیا می‌توان تصور کرد در مناطقی که حجم بالایی از درگیری‌های نظامی یا عملیات تروریستی را تجربه کرده، شاهد افت تقاضا یا افزایش عرضه‌ها نباشیم؟ آیا منطقه پاسداران و منطقه ۲۲ تهران می‌تواند فشار عرضه و کاهش تقاضا را برای ماه‌های متمادی تحمل نماید؟
سخن آخر:
مهاجرت معکوسی که در کنار اخراج گسترده مهاجران افغانستانی در ماه گذشته و ماه‌های آتی، تأثیرات بسیار محسوسی بر تقاضای خرید و اجاره واحد‌های مسکونی در تهران و حومه این شهر خواهد داشت. کافی است روند مهاجرت معکوس از تهران و اخراج مهاجران افغانستانی، تأثیری ۱۰ تا ۱۵ درصدی بر تقاضای اجاره مسکن داشته باشد، همچنین ناامنی و شائبه‌های حملات نظامی محتمل، منجر به کاهش تقاضای ۱۵ تا ۲۰ درصدی خرید مسکن در تهران گردد، تا شاهد تعمیق شگفت‌آور و حتی کاهش چشمگیر قیمت‌های قابل مسکن در این شهر و حومه آن باشیم.
شاید کاهش تقاضا و قیمت مسکن در ماه‌ها و سال‌های آتی، خبری ناامیدکننده برای مالکان و سرمایه‌گذاران این حوزه باشد، اما خبر بدتر، ادامه رکود و تنش‌های مالی جدی در صنایع وابسته به صنعت ساختمان در ماه‌های آتی خواهد بود. کافی است تصور کنید ۵۰ صنعت درگیر با صنعت ساختمان از صنعت فلزات، سیمان، چوب و مبلمان، پلیمر، لوازم‌خانگی، کاشی و سرامیک، شیشه، لوازم الکتریکی و ...، در ماه‌های آتی چه شرایطی را تجربه خواهند کرد.
شاید وقت آن رسیده که همه بدانند خانه و مسکن کالایی سرمایه‌ای نیست و استفاده از استراتژی‌های سنتی سرمایه‌گذاری در املاک تبعات جبران‌ناپذیری خواهد داشت.