بازار گران و راکد مسکن و دکان پررونق وام بانکی
به گزارشپایگاه خبری تحلیلی اعتدال،وامهای مسکن از بانکها دریافت میشود و بدون قید، به غیر واگذار میشود. اگرچه این اقدام در آغاز فقط تنها از طریق برخی مشاوران املاک انجام میشد، اما اکنون افراد بسیاری در قالب شغل اول و دوم و به شکل آشکار و پنهان جذب آن شدهاند در بازاری کاذب، انواع وامها ـ اعم از دولتی و شخصی ـ را دست به دست، واگذار میکنند.
انیس حبیبی، کارشناس مسکن درباره این بازار غیر قانونی و کاذب به گزارشگر ما، میگوید: «چنین بازاری خطرات متعددی را به دنبال دارد، زیرا مسیر آن مشخص نیست و خلافهایی که درآن اتفاق میافتد،ضایع شدن حقوق افراد و افزایش تخلفات را در پی دارد. بنابراین، دارندگان و فروشندگان وامهای مسکن نمیتوانند به عنوان یک منبع مالی روی آن حساب کنند.»
او میافزاید: «خرید و فروش وامهای بانکی و ایجاد صندوق رهن ثانویه، اگر در بستر مناسب به صورت قانونی انجام شود، هیچ مشکلی ایجاد نمیکند؛ زیرا برخی افراد با سرمایه خود امکان تولید مسکن را ایجاد و سپس این امکان را به عنوان امتیاز به افراد دیگرواگذار میکنند.
این کارشناس مسکن، معتقد است: اگر ساختار این بازار به درستی طراحی و کنترل شود، یکی از ابزارهای مالی جذب سرمایه برای بخش مسکن خواهد بود و به این بازار رونق میبخشد.
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک این مساله که فردی امتیاز وام را گرفته و آنرا با قیمت بالاتری واگذار کند، نوعی رانتخواری میداند و معتقد است: «فروش وام مسکن حتی در صورت قانونی بودن، نادرست بوده و مشکلات متعددی را برای خریداران آن، ایجاد میکند».
وی میافزاید: «خرید و فروش وام مسکن به دلیل اینکه باید به صورت معامله صوری بین خریدار و فروشنده انجام شود، ممنوع و غیر قانونی است.»
هرچند به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک به اعضای اتحادیه اعلام شده است که درخرید و فروش وام مسکن دخالت نداشته باشند تا از ایجاد شغل کاذب جلوگیری شود؛ اما بورس بازی دفاتر و برخی بنگاههای املاک موجب شده است تا این روزها با وجود رکود بازار مسکن، قیمت خرید و فروش وام مسکن در بازار تهران و شهرستانها افزایش یابد.
امیر مطهری، کارشناس مسکن، ممنوعیت خرید و فروش وام را از دو منظر اجرایی و حقوقی، غیر قابل انجام میداند و میگوید: «این سناریو، بارها در اجرا شکست خورده است، زیرا وقتی وام به فردی تعلق میگیرد، میتواند به طور وکالتی آن را بفروشد، لذا بانک یا هر نهاد دیگری نمیتواند مانع از انجام این کار شود.»
او میافزاید: « به لحاظ اجرایی نیز این کار امکانپذیر نیست، چراکه دولت قدرت کنترل بازار خرید و فروش وام را ندارد. فردی که وام گرفته، همه ضمانتهای لازم را به بانک داده است و چنانچه قصد فروش وام خود را داشته باشد، فقط به خود او برمیگردد که این وام را به فرد دیگری که قابل اعتماد باشد، بفروشد یا نفروشد.بانک فقط از فرد طرف حسابش، اقساط وام را مطالبه و دریافت میکند.
هنوز برسر شرعی بودن یا نبودن خرید و فروش وام مسکن، اجماع نظری وجود ندارد. افکار عمومی، خرید و فروش وام را یک تجارت زیرزمینی میداند، اما با نگاه اجماعی، این نظریه رد میشود؛ چرا که دفاتر معاملات املاک ـ که به عنوان معتبرترین مراکز خرید و فروش تسهیلات بانکی در جامعه شناخته میشوند ـ با چسباندن برچسبهایی روی شیشه دفاتر خود، آشکارا درباره خرید و فروش وامهای بانکی، اطلاع رسانی میکنند و دفاتر ثبت اسناد رسمی کشور نیز به عنوان یک مرکز قانونی با ارائه وکالتنامه بلاعزل بروجهه قانونی خرید و فروش وامهای بانکی تاکید میکنند.به هر حال، این تجارت زیرزمینی از نظر حقوقدانان، نیز وجهه قانونی دارد، چون آنان معتقدند که وام یک امتیاز است و قابلیت واگذاری دارد.
اما بانک مرکزی ومسولان وزارت اقتصاد و دارایی، خرید و فروش وام مسکن رابه طور کلی ممنوع و غیر قانونی میدانند و معتقدند که هیچ شخصی نه حقیقی و نه حقوقی، مجاز به خرید و فروش وام نیست.چون ماهیت بانکداری ما، بانکداری اسلامی و بدون ربا بوده و در بانکداری اسلامی نیز خرید و فروش وام، معنایی ندارد.
به هر حال خرید و فروش وامها در حالی جامه رسمیت پوشیده است که مسولان بانکی با ارسال نامههایی به دفاترثبت اسناد کل کشور، رسماً اعلام کردهاند که این دفاتر بر اساس مقررات بانکی، اجازه ندارند بر مبنای اسنادی که در رهن بانک مسکن است، وکالتنامه صادر کنند.
در حالی که بسیاری از کارشناسان و مسئولان، این گونه معاملات، را غیر قانونی میدانند و معاملهکنندگان را، متخلف قلمداد میکنند و مسولان بانک مرکزی نیز بارها اعلام کردهاند که به مراجع قضایی شکایت خواهند کرد، ولی چون ضابط قضایی نیستند، نمیتوانند در این باره اقدامی عاجل انجام دهند.
رئیس پلیس آگاهی تهران بزرگ درباره بازار غیرقانونی خرید و فروش وام مسکن، میگوید: «شکایتهای مردمی درباره خرید و فروش وام مسکن به جایی رسیده که در حال حاضر، پروندههای بسیاری در پلیس آگاهی تشکیل شده و پلیس در حال رسیدگی به این پروندههاست.»
وی با اشاره به آگهیهای درج شده درباره خرید و فروش وام مسکن در جراید کثیرالانتشار، میافزاید: «آگهیهای درج شده در جراید، مجوزی برای فعالیت مؤسسات خرید و فروش وام مسکن نیست.»
یک کارشناس مسکن نیز در این زمینه، معتقد است: «مؤسسات خرید و فروش وام مسکن با استفاده از راههای شبه قانونی، این وامها را خریداری کرده و با تجمیع آنها، ملک مورد نظر را خریداری میکنند.»
وی درباره مشکلات موجود در زمینه خرید و فروش وام مسکن، تأکید دارد: «در این خرید و فروشها به خاطر اینکه نقل و انتقال قطعی انجام میشود، شاهد پروندههای زیادی در قوه قضائیه هستیم.»
در گذشته معمولا خریداران مسکن به دنبال خرید وام مسکن بودند؛ اما در شرایط رکود فعلی بازار، فروشندگان به دنبال خرید وام هستند تا از این طریق، خریداران را به خرید ملک خود تشویق کنند.
اکنون در مراکز فروش وام، مسکن بدون ضمانت از 2 میلیون و 750 هزار تومان تا 5 میلیون تومان فروخته میشود. این در حالی است که اگر مراکز فروش اقدام به تهیه ضامن کنند، قیمت وام مذکور حدود 400 هزار تومان افزایش مییابد.
هزینه قطعی رهنی در دفتر اسناد رسمی نیز حدود 300 هزار تومان اعلام شده است، لذا خرید یک فقره وام مسکن در شهر تهران با در نظر گرفتن همه هزینهها، حدود 3 میلیون و 700 هزار تومان تمام میشود.
باید گفت که شاید بهتر بود، بانکها روشی را برای ارائه تسهیلات انتخاب میکردند که از ایجاد چنین بازار کاذبی جلوگیری میشد و فقط افرادی که مستحق دریافت وام بودند، مجاز به دریافت آن میشدند، اگر هم وجود چنین بازاری از نظر مراجع قانونی ایرادی ندارد، چرا به آنها هویت قانونی داده نمیشود تا افرادی که ناچار به مراجعه به این بازار هستند به طریق قانونی، نیاز خود را برطرف کنند.
به هر حال، کارشناسان بازار مسکن معتقدند که رکود و گرانی بازار مسکن و خرید و فروش وامها همچنان ادامه خواهد یافت. در این بین نظارت دولت و اتخاذ سیاستهایی که کارآیی لازم را داشته و به نفع اقشار آسیب پذیر جامعه باشد، باید مورد توجه قرار گیرد.
گزارش خطا
0 پسندیدم
ارسال نظر
اخبار روز
خبرنامه