حكمفرمايي آرامش در بازار مسكن
طبق آخرین آمار اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران، در قیمت هر متر خانه در نقاط مختلف پایتخت، تفاوتی 20میلیونی وجود دارد. باید گفت که مرکز آمار بررسیهای خود را براساس مناطق شهرداری انجام میدهد که انتخاب چندان درستی نیست؛ زیرا تقسیمبندی این مناطق یکدست نیست و نمیتوان مقایسه درستی را براساس آن انجام داد. با این حال، با قطعیت میتوان گفت که این شکاف قیمت تقریبا مشابه همان شکاف قبلی بوده و نسبت به قبل، تغییرات محسوسی نداشته است. گذشته از این، ارزیابی براساس تکنقطه و در نظر گرفتن کمترین و بیشترین حد قیمت مسکن، حرکت درستی نیست و ارزیابیها باید براساس متوسط قیمتها انجام بگیرد. در بررسیهای آماری باید نمونههای کافی آماری را مورد استفاده قرار داد تا نتایج اعلام شده،درصدی از صحت را داشته باشد. علاوه بر این، نسبت رشد قیمت در مناطق مختلف تهران تفاوت چندانی با هم ندارد. شاید منطقهای بهطور موقت رشد بیشتری را نسبت به سایر مناطق نشان بدهد؛ اما این تفاوتها چندان پایدار نیست و معمولا ظرف یک یا دو ماه جبران میشود. در بعضی سالها مثل سال 91 مناطق شمال شهر تهران رشد بیشتری داشت؛ زیرا قیمت مسکن بالا رفته و در نتیجه تقاضاهای سوداگرانه افزایش پیدا کرده بود. از آنجا که بورسبازی در این مناطق رونق بیشتری دارد، بنابراین سرمایههای سرگردان بیشتری جذب این مناطق شد و قیمتها بیشتر رشد کرد. با این حال، حدود یک سال بعد، این تفاوت جبران شد و شرایط به روال عادی بازگشت. در مجموع میتوان گفت که ضریب همبستگی قیمت بین مناطق مختلف شهر تهران بیش از 95درصد است و مناطق مختلف با ریتمی هماهنگ حرکت میکنند.
تغییرات قیمت در بازار مسکن چندان تابع نوسانات کوتاهمدت سیاسی نیست و دینامیسم درونی تغییرات قیمت مسکن به سیکلهای قیمت مسکن مربوط میشود. پیشبینی من این است که با وجود شرایط اقتصادی حاکم بر جامعه، در ماههای آینده از شتاب رشد قیمت مسکن کاسته میشود و مسکن همپای تورم پیش نخواهد رفت. مسکن در ماههای آینده رشد سالهای 90 و 91 را تجربه نخواهد کرد؛ اما احتمالا کاهش چشمگیری نیز نخواهد داشت. قیمت مسکن با رکودی نسبی، اندکاندک با تورم پیش خواهد رفت. اگر تورم مهار شود، قیمت مسکن هم کنترل خواهد شد؛ اما از آنجا که چشمانداز روشنی برای کاهش نرخ تورم وجود ندارد، قیمتها با یک جهتگیری ملایم حولوحوش قیمتهای فعلی پیش خواهد رفت و حجم معاملات هم اندکی کاهش پیدا خواهد کرد.
توقف پروژه مسکن مهر، تاثیر چندانی بر بازار مسکن نخواهد گذاشت؛ زیرا این نوع مسکن ارزانقیمت فقط بخش بسیار کوچکی از خریداران را دربرمیگرفت. بنابراین درنهایت بر قیمت مسکن بسیار ارزانقیمت تاثیرگذار خواهد بود. مسکن مورد نیاز قشر متوسط و بالای جامعه همچنان توسط بخش خصوصی ساخته میشود و دولت سهم چندانی در تامین این نیاز ندارد. مسکن مهر حتی بخشهای جنوبی شهر را نیز دربرنمیگرفت و فقط در شهرکهای اقماری عرضه میشد. درباره این شهرکها هم نمیتوان با اطمینان گفت که آیا تقاضاهای تهران جذب این مناطق میشود یا تقاضای شهرستانها. مسکن مهر نه در صعود قیمت تاثیر داشت و نه در نزول آن. با وجود تبلیغات صورتگرفته، پیشبینیهای مسئولان درباره کاهش قیمت مسکن در نتیجه اجرای این پروژه درست از کار درنیامد و حتی میتوان گفت که بیشترین افزایشها بعد از اجرای پروژه مسکن مهر اتفاق افتاد.
در مجموع، سهم دولت در عرضه مسکن نمیتواند چندان قابلتوجه باشد و در بهترین حالت بخشی از نیاز طبقات پایین جامعه را برطرف خواهد کرد. گذشته از این، تامین مالی این پروژه نه با استفاده از سپردههای مردمی، بلکه از طریق استقراض از بانک مرکزی صورت گرفت که افزایش نقدینگی و تورم را به دنبال داشت. در واقع وامهایی با بهرههای بسیار پایین به مردم پرداخت شد و رانتی داده شد که جامعه بهای آن را با افزایش چشمگیر تورم پرداخت کرد.
در نتیجه این امر، قیمت زمین و ساختوساز بالا رفت و مردم برای اینکه همپای تورم حرکت کنند، سپردههای نقدی خود را تبدیل به کالا کردند. از آنجا که تنها کالای بادوامی که مردم به شکل سنتی میشناختند، مسکن بود، تقاضا برای خرید مسکن بالا رفت. با اجرای مسکن مهر، منابع از دست بخش خصوصی نیز خارج شد و آنها ناچار شدند هزینههای مورد نیاز را از آوردههای خود تامین کنند. همین مساله هزینه ساخت را بالا برد. بنابراین مسکن مهر بر مناطق مرکزی و شمال شهر تاثیر افزاینده داشت و در مناطق جنوبی، بازار را تا حدی کنترل کرد. دولت قبلی در زمینه کنترل بازار مسکن کارنامه درخشانی ندارد. تجربه سه سال گذشته نشان داد که این نوع دخالت دولت در بحث مسکن درست نیست. منابعی برای اجرای این پروژه هزینه شد که میتوانست صرف پروژههای تولیدی و عمرانی جدیتری شود. بنابراین میتوان نتیجهگیری کرد که توقف این طرح، تاثیر چندانی در افزایش قیمت مسکن نخواهد داشت و بازار مسکن روال طبیعی خود را دنبال خواهد کرد.
گزارش خطا
0 پسندیدم
ارسال نظر
اخبار روز
خبرنامه