NAV نگري بايد جايگزين EPS نگري در سهام ساختماني‌ها شود

{mosimage}درحالي كه به دي ماه سال جاري و برگزاري مجامع برخي از شركتهاي فعال در بازار سرمايه كه سال مالي آنها 31/6 مي‌باشد نزديك مي‌شويم، اغلب مديران آنها در حال آماده‌سازي گزارشات يكسال فعاليت خود براي ارايه به سهامداران شركت مي‌باشند تا سهامداران اين شركتها بتوانند نسبت به چگونگي عملكرد اين مديران به جهت تصميم‌گيري در همين خصوص نگهداري، خريد و يا فروش سهام اين شركتها تصميمات لازم را اتخاذ نمايند.

در همين راستا خبرنگار بورس نيوز در گفتگو با مهندس كياني مدير عامل شركت سامان گستر اصفهان يكي از شركتهايي كه خود را براي برگزاري مجمع عمومي عادي سالانه آماده مي‌سازد مصاحبه‌اي براي اطلاع سهامداران ترتيب داده است كه با هم از نظر مي‌گذرانيم.

1)جناب آقاي مهندس‌كياني به‌عنوان اولين سؤال آيا وجود سهامدار عمده‌اي چون شهرداري براي شركت شما يك مزيت محسوب مي‌شود و يا يك اشكال است؟

به نظر بنده يك مزيت است زيرا سامان گستر به‌عنوان يك شركت فعال در زمينه خريد و فروش زمين، املاك و مستغلات و همچنين ساخت وساز شهري حضور دارد و با توجه به شناختي كه شهرداري به‌عنوان سهامدار عمده نسبت به مجموعه سامان گستر و توانايي‌هاي آن دارد در اكثر پروژه‌هايي كه براي اجرا در دست دارد ما را به‌عنوان اولين گزينه اجراي اين پروژه‌ها مدنظر قرار مي‌دهد و همچنين اكثر شركتهاي اقماري سامان‌گستر نيز به همين واسطه، جزوگزينه‌هاي شهرداري براي اجراي پروژه‌هاي بزرگ هستند كه از آن جمله مي‌توان به اجراي پروژه‌هاي جهان‌نما و يا حكيم كه از طريق شهرداري به ما واگذار شده‌است اشاره كنيم.

از طرف ديگر يكي از مزيت‌هاي حضور شهرداري به عنوان سهامدار عمده سامان‌گستر حضور مؤثر مديران شهري در هيئت مديره شركت است كه در اقدامات و تصميمات متخذه اهميت بالايي داشته و در موفقيت‌هاي شركت نقش به‌سزايي دارد.

2) آيا مي‌توانيد در اين زمينه توضيح بيشتري بدهيد؟

بله، همراهي و همكاري در كليه امور مربوط به مجوزات شهرداري اعم از اخذ پروانه، تفكيك و غيره، راهنمايي و مشاوره در انتخاب سوژه‌هاي سرمايه‌گذاري، بكارگيري شركت‌هاي زيرمجموعه سامان گستر در پروژه‌هاي مورد نظر شهرداري از اين جمله است.

ما در حال حاضر بازوي اجراي شهرداري در اصفهان هستيم و بطور مثال در نظر داريم با همكاري شهرداري اصفهان اقدام به ساخت مجموعه تجاري اداري بزرگ در كنار ايستگاه مترو مطهري در شهر بكنيم كه فعلاً اقدامات اوليه آن به انجام رسيده و مراحل نهايي آن در حال سپري شدن است و يا شهرداري اصفهان تمايل خود را براي در اختيار قراردادن زميني به مساحت 16 هكتار جهت ساخت شهربازي به سامان گستر اعلام نموده كه در دست بررسي است.

3)چرا شهرداري آنگونه كه انتظار مي‌رود از سهام سامان گستر در بورس حمايت نكرده يعني اقدام به بازارسازي اين سهم نمي‌‌‌كنند؟

شهرداري بنا بر مقررات داخلي و الزامات تعيين شده از سوي شوراي شهر از محدوديتهايي در اين زمينه برخوردار است ولي در عين حال شهرداري جزء آن دسته از سهامداراني است كه بجاي افزايش قيمت سهام، با تمركز حمايتهاي خود در ساير بخش‌ها بيشتر در رشد سودآوري فعاليتهاي سامان‌گستر نقش داشته‌است كه خود اين امر نيز رشد قيمت سهام شركت در بلندمدت را تضمين مي‌كند.

4)شما درNAV شركت ارزش پروژه حكيم را هيجده ميليارد تومان محاسبه كرده‌ايد آيا اين رقم براساس برآورد كارشناسي است و تاكنون چقدر از آن فروش رفته است به عبارت ديگر شما هنوز مالك اين هيجده ميليارد هستيد يا بخشي از آن را فروخته ايد؟

ساخت پروژه حكيم با چهل هزار مترمربع زيربنا با مشاركت شهرداري اصفهان انجام شده است بطوري كه زمين و پروانه ساختماني را شهرداري تأمين كرده و ما مسئوليت ساخت آن را برعهده گرفتيم و درحال حاضر50 درصد واحدهاي اين پروژه متعلق به سامان گستر است كه البته ما بخشي از آن را فروخته‌ايم و در مقابل اين فروش، خريدهاي جديدي با توجه به فرصت مناسبي كه براي سرمايه گذاري پيش‌آمده انجام داده‌ايم يعني از محل فروش پروژه حكيم، زمين و تراكم خريداري كرده‌ايم كه باعث ايجاد ارزش افزوده‌اي جديد به اين 18 ميليارد تومان شده‌است كه البته هنوز بخش مالي تأثير آن درNAV را محاسبه و اعلام نكرده‌است.

5)بطور دقيق چه ميزان از فروش اين پروژه سرمايه‌گذاري شده و چقدر از آن باقي مانده است؟

در حال حاضر13 ميليارد تومان از پروژه فروش رفته و به جاي آن سرمايه‌گذاري شده و5 ميليارد تومان از دارايي سامان گستر در پروژه حكيم باقي مانده كه هم‌اكنون نيز اين ميزان با افزايش قيمت روبرو شده كه آن هم هنوز درNAV محاسبه نشده‌است.

6)آقاي مهندس مبلغ ارزش پروژه حكيم قابل توجه است ولي با توجه به مخارج و هزينه‌هاي ساخت و ساز بهتر نيست بجاي اعلام اين ارزش، حاشيه سود اين پروژه را بيان كنيد؟

اتفاقاً اين كار را طي روزهاي گذشته براي اغلب پروژه‌هاي خود انجام داده‌ايم و جالب است بدانيد كه حاشيه سود پروژه حكيم براي سامان گستر50 درصد از 18 ميليارد تومان برآورد گرديد، يعني 9 ميليارد تومان كه نشان مي‌دهد پروژه حكيم در چه موقعيت مناسبي ساخته شده و با چه استقبال خوبي مواجه شده‌است. البته بزودي بخشهاي ديگري از پروژه آماده فروش مي‌شود كه براي سامان گستر سود مناسبي به‌همراه دارد.

7)درNAV جديد اعلامي شما زمين هاي دولت آباد اصفهان هم حدود5/5 ميليارد تومان برآورد شده است آيا اين برآورد قبل از تفكيك است و اگر زمين‌ها تفكيك و واگذار شود ارزش آن چقدر برآورد مي شود؟

ما زمينهاي دولت‌آباد اصفهان را كمتر از 5 ميليارد تومان خريداري كرديم كه در حال حاضر ارزش ريالي آن به 5/5 ميليارد تومان رسيده است كه البته هنوز آن را تفكيك نكرده‌ايم چون براي تفکیک آن احتياج به يكسري توافقات با مقامات استان است. ما درنظر داريم تا در راستاي اجراي سياست دولت كه جلوگيري از پيشروي كلان شهرها است اين زمين را فروخته و پول آن را صرف خريد زمين در نقاط ديگر نموده و يا در ساخت يك شهرك بزرگ كه مصوبه آن اخيراً توسط رياست جمهوري تأييد شده در شمال شرق اصفهان مشاركت كنيم.

8)آيا پروژه نگين و خانه‌اصفهان كه حدود 5/2 ميليارد تومان درNAV برآورد شده‌است هم‌اكنون قابل فروش هستند و قيمت روز واگذاري آنها چقدر است ؟

مبلغ فوق‌الذكر بهاي تمام شده‌است و اين قيمت به‌روز نيست چراكه ما سال گذشته قرارداد خانه‌اصفهان را نهايي كرديم و در آن روز قيمت زمينهاي اين پروژه متري500 هزار تومان و هزينه ساخت آن را نيز متري280 هزار تومان برآورد كرديم در حالي كه هم اكنون قيمت اين زمين ها از500 هزار تومان به حدود700 هزار تومان و هزينه ساخت نيز از280 هزار تومان به350 هزار تومان رسيده‌است. در حال حاضر ما با فروش اين پروژه 2 ميليارد تومان سود پيش‌بيني مي‌كنيم كه اين رقم نيز در گزارش اخير ما لحاظ نشده است. همچنين پروژه نگين نيز يك مجتمع با تراكم مفيد 12 هزار و650 متري است كه آن را خريده‌ايم و قصد ساخت آن را داريم كه يكي از اهداف ما در اجراي اين پروژه، اختصاص بخشي از اين زمين براي احداث تعدادي واحد تجاري است كه در صورت اخذ توافق مسئولين در اين مورد، اين پروژه سودآوري بيشتري خواهد داشت.

9)شما برخي از پروژه‌هاي خود را از طريق ليزينگ بفروش مي رسانيد مثل پروژه مينو كه حدود 5/4 ميليارد تومان است و يا پروژه فاز اول ملك شهر به ارزش يك ميليارد و 800 ميليون تومان، آيا فروش ليزينگي محصولات حاشيه سود شما را كم نمي‌كند؟

ببينيد شركت ليزينگ ساختمان سپاهان كه يكي از شركتهاي اقماري ما مي‌باشد را به دو منظور راه‌اندازي كرديم. اول اينكه چون شركت سامان‌گستر يك توليد كننده بزرگ و فعال بود پس احتياج به يك شركت تخصصي فروش هم داشت تا به راحتي بتواند براي محصولات خود مشتري جذب كند و دوم اينكه سامان‌گستر با راه‌اندازي اين شركت ليزينگ، خود را از درگيركردن با افراد حقيقي و مشكلات خاصي كه اين نوع خريد و فروش ها دارد رها كرد. بطوريكه پس از آماده شدن يك پروژه، ما ضمن شناسايي سود معقول، آن را با يك تخفيف مناسب به شركت ليزينگ ساختمان سپاهان واگذار مي‌كنيم و خودمان را درگير مسائل حقوقي خريد و فروش افراد حقيقي و خرد نمي‌كنيم و اين شركت ليزينگي نيز براساس قيمت روز مي‌تواند محصولات را بفروش برساند.

10)آيا اين نوع فروش به ضرر شركت نيست؟ فكر نمي‌كنيد اگر خودتان بدون واسطه اين محصولات را بفروش برسانيد سود بيشتري نصيبتان شود؟

اتفاقاً سود اين نوع فروش براي ما خيلي مناسبتر و بهتر است چراكه ما با اين نوع فروش دو مزيت مهم بدست مي‌آوريم، يكي اينكه تمام محصولاتمان را يكجا و با سرعت بفروش مي‌رسانيم و سرمايه آن را صرف سرمايه‌گذاري در فرصتهاي مناسبتر مي‌كنيم و ديگر آنكه چون شركت ليزينگ از شركتهاي اقماري سامان گستر مي‌باشد، در نهايت سود حاصل از عملكرد شركت تأثير مستقيم برEPS سامان گستر خواهد داشت.

11)شما ارزش دارايي‌هاي شركت را 86 ميليارد تومان برآورد كرده‌ايد و بدهي ها را حدود 25 ميليارد تومان برآورد نموده ايد يعني خالص� دارايي‌هاي شما حدود 61 ميليارد تومان است آيا اين رقم صحيح و به روز است و شما براي هر سهم حدود 330 تومان دارايي خالص داريد؟

خوب اگر در حال حاضر بخواهيم ارزش دارايي‌هاي شركت را دوباره بررسي كنيم اين دارايي بيشتر از 61 ميليارد تومان خواهد بود. همانطور كه در سوالات قبل هم گفتم اغلب ارزش‌هاي افزوده در پروژه‌هاي سامان گستر در اين گزارشات لحاظ نشده و رقم 330 تومان دارايي خالص براي هر سهم حداقل رقمي است كه بيان شده و تا اين لحظه محقق گرديده است.

12) اگر چنين است فكر مي كنيد چرا قيمت سهام شما با دارايي خالص هر سهم شما اينقدر متفاوت است؟

ببينيد اين مسئله يكي از چالشها و مشكلات اساسي اكثر شركتهاي ساختماني است چراكه بازار به اين شركتها به چشم EPS نگري نگاه مي‌كند در حالي كه بايد براي بدست آوردن ارزش واقعي اين شركت با ديدNAV نگري نگاه كرد چون شركتهاي ساختماني اغلب بصورت درصدي و با توجه به پيشرفت پروژه‌ها سود شركت را محاسبه مي‌كنند كما اينكه هنگام فروش اين دارايي‌ها ارزش آنها با قيمتي بالاتر از رقم اعلام شده اوليه بدست مي‌آيد و سودآوري افزون مي‌گردد.

13) آقاي مهندس به هر حال شما بخشي از دارايي‌ها و محصولات خودر را فروخته‌ايد كه بايد اين امر در EPS شما لحاظ مي‌شده كه اين اتفاق نيفتاده لطفاً علت اين امر را براي آگاهي هر چه بيشتر سهامداران بيان كنيد؟

معمولاً شركتهاي ساختماني هر وقت كه فروش داشته باشند پول دريافت مي‌كنند ومي‌توانند اين پول را صرف سرمايه‌گذاري مجدد جهت به دست‌آوردن سود بيشتر كنند يا در سود تقسيمي سهام خود اعمال كنند. سامان گستر هم پول بدست آورده از فروش برخي از پروژه‌ها را صرف خريد و ساخت فرصتهاي مناسب سرمايه‌گذاري خواهد كرد كه اين افزايش سود در سود سال‌هاي آينده شركت سامان‌گستر نمود خواهد يافت. اما تا اين لحظه تمام EPS اعلامي خود كه 302 ريال مي‌باشد را محقق ساخته‌ايم.

14)شما براي كل شركتهاي اقماري خود شش ماهه دوم يك ميليارد تومان سود برآورد كرديد و فكر نمي‌‌كنيد اين براي 15 شركت اقماري شما كم باشد. در ضمن نيمه اول سال چقدر سود به شما داده‌اند و آيا نبايد ساختار اين شركت ها تغيير كند؟

شركتهاي اقماري ما در شش ماهه اول سال 700 ميليون سود شناسايي كردند و در شش ماهه دوم اين رقم يك ميليارد تومان پيش بيني شد لیكن در مجموع تا به اين لحظه اين شركتها نزديك به 5/2 ميليارد تومان سود شناسايي كرده‌اند ولي بايد در جواب سوال شما بگويم كه ما 9 شركت اقماري داريم نه 15 شركت زيرا شركتهاي اقماري ما شركتهايي هستند كه ما بيش از 50 درصد سهامشان را در اختيار داريم. اما آنچه مسلم است ما بايد از شركتهاي اقماري خود تنها به نسبت حجم سرمايه آنها انتظار داشته باشيم و در حال حاضر نيز اين سود 5/2 ميليارد توماني نسبت به سرمايه‌اي كه اين 9 شركت دارند يك رقم معقولي به نظر مي‌رسد.

15) موفق‌ترين شركت شما البته بين شركت اقماري كدام شركت بوده؟ پيش بيني شما براي سال آينده اين شركت ها چيست؟

هم‌اكنون اكثر شركتهاي اقماري خوب و توانمند هستند و فعاليتهاي قابل قبولي دارند. البته از لحاظ سودآوري شركت ليزينگ بهتر بوده است و پيش‌بيني ما براي سال آينده شركتهاي اقماري كسب سود 4 ميليارد توماني از محل فعاليتهاي آنها است.

16)شما حدود10 ميليارد تومان سرمايه‌گذاري بلند مدت كرديد اين مربوط به چه حوزه‌هايي است؟

بخشي از آن مربوط به سرمايه شركتهاي اقماري است و بخشي ديگر در خريد ملك و مسكن است به عنوان مثال ما تا زماني كه پروژه حكيم را بسازيم و كل واحدهاي آن را بفروشيم سرمايه ما درگير است.

17) همانطور كه قبلاً سوال كردم شما اعلام كرديد در مقابل 86 ميليارد دارايي، 25 ميليارد بدهي داريد. اين 25 ميليارد ريال بدهي مربوط به بانك است يا اشخاص حقيقي و نرخ بهره مترتب بر آن چقدر است و آيا به فكر تسويه حساب اين بدهي ها هستيد؟

بخشي از اين بدهي‌ها مربوط به مطالبات سود سهم سهامداران است و بخشي ديگر مراوداتي است كه با شركتهاي زيرمجموعه داريم مثل ساخت پروژه جهان‌نما و يا بخشي ديگر نيز جزء پيش پرداختهاي كارفرمايان براي ساخت پروژه‌ها است ما به عنوان بدهي حساب كرده‌ايم كه در اصل بدهي نيست. از اين ميزان 3 ميليارد و 700 ميليون سود براي امسال شناسايي كرده‌ايم كه جزء بدهي‌هاي ما محسوب شده‌است كه در واقع بدهي به شركتهاي تجاري نيست بلكه سود سهامداران است و يا در حدود 1 ميليارد و 700 ميليون بابت كسورات قانوني، بيمه و غيره بوده كه از اين ميزان 4/1 ميليارد تومان آن مربوط به شهرداري است كه بايد پرداخت كنيم ولي ما جزء بدهي‌هاي خود آورده‌ايم.

18)به طور واضح چقدر از اين ميزان وام هاي بانكي است ؟

در مجموع 5/8 ميليارد تومان آن وام و تسهيلات بانكي است كه 5 ميليارد از بانكهاي دولتي كه نرخ آنها نرخ بهره آنها 12درصد مي‌باشد و5/3 ميليارد هم از بانكهاي خصوصي دريافت شده‌است. مثلاً ما درسال گذشته 5/1 ميليارد تومان تسهيلات بانك ملت را تسويه كرديم و دوباره تقاضاي وام نموديم.

19)شركتهاي توسعه سياحتي بزرگترين شركت اقماري شماست اين شركت هم اكنون چه فعاليتي دارد؟

شركت توسعه سياحتي 1 ميليارد تومان سرمايه دارد كه 53 درصد مالكيت آن به عهده سامان گستر است كه در حال حاضر قيمت روز اين شركت 5 ميليارد تومان است. زمينه فعاليت اين شركت ساخت مجتمع‌هاي تفريحي است كه در حال حاضر تله‌كابين آن راه‌اندازي شده و ساير پروژه‌هاي در دست اجراي آن هنوز به مراحل بهره‌برداري نرسيده است. البته بزرگترين شركت اقماري ما توسعه سياحتي نيست و شركتهاي ديگري نظير پرديس ساخت سپاهان، بهسامان سنگ، الصانع و ليزينگ هم از شركتهاي مهم ما هستند.

20)اهداف شما در سال‌آينده چيست؟ ‌آيا روي ساخت متمركز مي‌شويد يا خريدوفروش‌ازطريق ليزينگ ؟

ما براي سال آينده بودجه براساس محوريت خريد زمين و ساختمان بسته‌ايم چرا كه تا پايان سال به نظر من رونق ملك و مسكن در اصفهان ادامه‌دار است ولي براي سال جديد بايد وضعيت اقتصادي را مشاهده كنيم و براساس آن تصميم به سرمايه‌گذاري بگيريم. هم‌اكنون نيز چند پروژه مشاركتي سنگين داريم كه بايد آنها را به اتمام برسانيم.

21) در پايان شما با توجه به مطالبي كه عنوان كرديد وضعيت آتي سهام خود را چگونه ارزيابي مي‌كنيد؟

ببينيد همانطور كه گفتيم شركتهاي ساختماني را بايد نسبت به ارزش دارايي‌هاي آنها ارزيابي كرد از همين رو با توجه به پروژه‌هايي كه ما در دست داريم و اغلب آنها نيز از حاشيه سود مناسبي برخوردار هستند و همچنين با توجه به اين مطلب كه هميشه سود شركتهاي ساختماني نسبت به ديگر شركتها با يك فاز تأخير نمود پيدا مي‌كند مي‌توانم به سهامداران شركت اين نويد را بدهم با يك رونق مناسب در روند قيمتي سهام سامان گستر و EPSاين شركت روبرو خواهند شد.