اصابت «مشوق‌ها» به ساخت‌وساز

طبق آمارهایی که روز گذشته از سازمان نوسازی شهر تهران در اختیار روزنامه قرار گرفت، مشخص شد: میزان رکود ساختمانی طی نیمه اول امسال در محدوده بافت فرسوده تهران به مراتب کمتر از سایر مناطق شهری بوده است؛ به‌طوری که در این مدت تیراژ ساخت مسکن در کل شهر تهران نزدیک به 50 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش داشته اما در بافت فرسوده به دلیل ارائه بسته حاوی «تخفیفات، مشوق‌ها و تسهیلات» ساخت مسکن تیراژ ساخت‌وساز 5/ 35 درصدی را تجربه کرد. به این ترتیب شدت رکود ساختمانی در بافت فرسوده تهران تحت تاثیر امتیازاتی که مدیریت شهری قائل شد 5/ 14 واحد درصد کمتر از سایر نقاط شهری پایتخت است.

هرچند بررسی‌هایی که کارشناسان نوسازی انجام داده‌اند، نشان می‌دهد اگر دو معضل واحدهای مسکونی نوساز فروش نرفته و مقاومت بانک‌ها در پرداخت وام نوسازی بدون سپرده با نرخ سود 9 درصد طی ماه‌های گذشته از سال 94 وجود نداشت، چه بسا آپارتمان‌سازی در بافت فرسوده رونق پیدا می‌کرد و تیراژ ساخت به جای افت، افزایش می‌یافت. مطابق با آخرین آمارهای رسمی طی 6 ماه اول سال 94، تعداد 5 هزار و 583 واحد مسکونی در محدوده بافت فرسوده ساخته شده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 5/ 35 درصد افت داشته است. در همین بازه زمانی در سال 93 نیز 8 هزار و 663 واحدمسکونی ساخته شده که نسبت به 6 ماه نخست سال 92، 53 درصد کاهش داشته است. بررسی این آمار نشان می‌دهد اگرچه روند ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده طی این دو سال نزولی بوده اما در 6 ماه نخست سال 94، نرخ نزول کاهش پیدا کرده است.

به گزارش دنیای اقتصاد بافت فرسوده شهر تهران مساحتی معادل 3 هزار و 700 هکتار دارد. این محدوده از 205 هزار پارسل تشکیل می‌شود که پنج درصد مساحت شهر و 15 درصد جمعیت پایتخت را در خود جا داده است؛ 36 درصد از این تعداد معادل 75 هزار پارسل به دو شکل انفرادی و تجمیعی نوسازی شده است. از 205 هزار پلاک فرسوده موجود در محدوده بافت فرسوده قابلیت ساخت 300 هزار واحد مسکونی در این محدوده وجود دارد. این در حالی که در فاصله سال‌های 90 تا 93 سالانه به‌طور متوسط 19 هزار و 500 واحد مسکونی در این محدوده ساخته شده است. بسته‌ای که شهرداری تهران ابتدای امسال برای تحریک ساخت‌وساز مسکونی ارزان قیمت در بافت فرسوده معرفی کرد شامل تخفیف 100 درصد عوارض ساخت(عوارض ساختمانی 10 تا 20 درصد کل هزینه‌های ساخت را تشکیل می‌دهد)، مشوق تراکم اضافه دو طبقه و همچنین اجازه کسری پارکینگ و در نهایت تسهیلات بانکی 50 میلیون تومانی با نرخ سود 9 درصد بود (البته تسهیلات بانکی تصویب و مسوولیت پرداخت آن به بانک‌های عامل داده شد) در نهایت این سه امتیاز به گونه‌ای به ساخت‌وسازهای بافت تعلق گرفت که سازنده‌ها ترغیب به تجمیع پلاک‌های ریزدانه با هدف تعریف پروژه در مساحت بزرگ‌تری از زمین شوند. این مدل ساخت‌وساز سبب شد به دلیل سرشکن شدن قیمت زمین در کل پروژه، هزینه‌های ساخت‌وسازها کاهش پیدا کند.

جزئیات اطلاعات آماری که در اختیار روزنامه قرار گرفته نشان می‌دهد اهدافی که در قالب بسته انرژی‌زا قرار داشت از ابتدای سال جاری تاکنون محقق شد. به این معنی که اگرچه تیراژ ساخت مسکن در بافت فرسوده امسال کاهش پیدا کرده اما میزان تجمیع املاک فرسوده و همچنین تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در اثر تجمیع در 8 ماه سال جاری نسبت به دو سال قبل با شیب قابل ملاحظه‌ای صعود کرده است. طبق آمارهای رسمی سهم پروانه‌های تجمیعی در بافت فرسوده در 6 ماهه اول امسال 45 درصد و مابقی پروانه‌های ساختمانی صادر شده در بافت فرسوده به شکل انفرادی صادر شده است. این در حالی است که در سال 93 سهم پروانه‌های تجمیعی از کل پروانه‌های صادر شده در بافت فرسوده 39 درصد بوده و در سال 92 معادل 36 درصد بوده است. از طرفی تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده به روش تجمیع در بافت فرسوده در نیمه اول امسال 64 درصد از ساخت‌وسازهای بافت فرسوده تهران را تشکیل داده در حالی که این رقم در سال 93، 57 درصد و در سال 92 معادل 53 درصد بوده است.

سومین شاخصی که اثرگذاری بسته انرژی را تایید می‌کند رشد پلاک‌های تجمیع شده است. طبق آمار رسمی سازمان نوسازی شهر تهران در نیمه اول امسال به‌طور متوسط 9/ 2 پلاک فرسوده برای ساخت‌وساز در بافت تجمیع شدند اما این رقم در سال 93 و 92 به ترتیب معادل 79/ 2 و 7/ 2 پلاک بوده است. چهارمین شاخص برای سنجش میزان اثرگذاری مثبت بسته انرژی زای ساخت مسکن در بافت فرسوده به «رشد پروانه‌های ساختمانی صادر شده روی زمین‌های بالای 150 مترمربع» مربوط می‌شود. در طرح تفصیلی تهران که در سال 91 رونمایی و ابلاغ شد تاکید شده است حداقل مساحت زمین حاصل از تجمیع پلاک‌ها در زیرپهنه‌های مسکونی باید تا پایان سال 95، به 200 مترمربع برسد و در عمل ساخت‌وساز روی عرصه‌های کوچک متراژ محدود شود.

این هدف در نیمه اول امسال دست‌کم در محدوده بافت فرسوده محقق شد. طوری که میزان پروانه‌های ساختمانی صادر شده روی قطعات زمین بالای 150 مترمربع در بافت فرسوده تهران نسبت به سال قبل افزایش چشمگیری پیدا کرد و در مقابل حجم پروانه‌های مربوط به زمین‌های زیر 150 مترمربع، 25 درصد نسبت به نیمه اول سال گذشته کاهش یافت. حتی میزان پروانه‌های ساختمانی صادر شده برای زمین‌های 200 تا 300 مترمربع در بافت فرسوده در نیمه اول امسال 76 درصد نسبت به سال قبل رشد داشت و برای زمین‌های بالای 300 مترمربع این رشد 79 درصد ثبت شده است. آنچه باعث شد به تناسب افزایش متراژ زمین ناشی از تجمیع پلاک، حجم ساخت و ساز افزایش پیدا کند تفاوتی است که در بسته انرژی زا برای میزان مشوق‌ها به تناسب مساحت عرصه قائل شده است.

در بسته تهیه شده توسط سازمان نوسازی شهر تهران قید شده تراکم یک تا دو طبقه صرفا به زمین‌های بالای 150 مترمربع تعلق می‌گیرد. بنابراین اگرچه رکود حاکم بر بازار مسکن تیراژ ساخت را در نیمه اول امسال به 5هزار و 583 واحد مسکونی کاهش داد و فقط 865 پلاک فرسوده تبدیل به ساختمان‌های نوساز شدند اما چنانچه بازار ملک در سال آینده رونق بگیرد و تحت تاثیر آن توانمندی مالی سرمایه‌گذاران تقویت شود(رشد فروش واحدهای مسکونی نوساز قبلی) این ظرفیت وجود دارد سالی حداقل 8 هزار و 400 پلاک فرسوده تخریب و نوسازی شود و حداقل 20 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده تهران ساخته شود. سه روز پیش موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی وابسته به نهاد ریاست جمهوری به دولت توصیه کرد با توجه به امکان‌پذیر نبودن ساخت مسکن برای کم درآمدها شبیه طرح تجربه شده مسکن مهر و همچنین وجود مازاد عرضه در بازار مسکن لوکس بهتر است مجموعه برنامه‌های ساخت مسکن و تامین مالی مسکن در سال جاری و دست کم در دوره دولت یازدهم به «بافت فرسوده شهرها» متمرکز شود.

سه عامل عدم تمایل سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده

کیوان خلیجی، رئیس اداره راهبری دفاتر خدمات نوسازی در سازمان نوسازی شهر تهران در گفت وگویی سه عامل عمده عدم تمایل سرمایه‌گذاران برای ورود به بافت فرسوده را تشریح کرد. وی رکود موجود در بازار مسکن و پرداخت نشدن تسهیلات ارزان قیمت به ساخت‌وسازهای این محدوده را دو عامل بیرونی کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به بافت فرسوده دانست و گفت: به نظر می‌رسد در بعد کمی به دلایل متعددی که عمده آنها رکود موجود در بازار مسکن (عدم در اختیار داشتن نقدینگی مناسب به علت عدم فروش واحدهای احداثی در سالیان گذشته) و همچنین پرداخت نشدن تسهیلات ارزان‌قیمت در سال 94 است، به شدت از سرعت نوسازی بافت‌های فرسوده کاسته شده است. او ادامه داد: همچنین ساخت‌وساز در بافت فرسوده نیازمند برخی اقدامات در راستای اصلاح زیرساخت‌ها همچون تعریض گذرها است که مداخله مدیریت شهری و دولت را می‌طلبد.

به‌عنوان مثال سازنده‌ها در محلات بافت فرسوده برای انتقال مصالح ساختمانی به دلیل باریک بودن گذرها با مشکل مواجه هستند. او تاکید کرد: به نظر می‌رسد مداخله دولت و شهرداری‌ها از طریق تضمین خرید واحدهای تولیدی، تهاتر واحدهای موجود با زمین‌های در اختیار شهرداری‌ها و دولت یا تهاتر واحدها با عوارض صدور پروانه و استفاده از واحدهای ایجادشده به منظور جابه‌جایی املاک معارض اجرای طرح‌های توسعه شهری، می‌تواند منجر به رشد کمی نوسازی این بافت‌ها شود. او با اشاره به این موضوع که شاخص کیفی ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده تحت تاثیر اجرای این بسته تشویقی ارتقا پیدا کرد، گفت: مولفه‌های کیفی نیز تحت تاثیر اجرای نصفه بسته تشویقی جدید توانسته دستیابی به کیفیت‌های ابتدایی- خصوصا حد نصاب قطعه مناسب- را تا اندازه قابل توجهی فراهم کند.

هرچند بسیاری از صاحب‌نظران کیفیت را در این موضوع به مولفه‌های گوناگون دیگری نظیر شیوه ساخت و ساز، استفاده از مصالح مناسب و حتی استفاده از فناوری‌های نوین تسری می‌دهند. اما به راستی برای شروع ایجاد این همه تحول در نظام ساخت و ساز کشور زمین بافت فرسوده، زمین بازی مناسب است؟ آیا مشوق‌های تعیین شده می‌توانستند ما را به تمامی کیفیت‌های متعالی و آرمانی برسانند؟ سهم دستگاه‌های دیگر به جز شهرداری نظیر دستگاه‌های تامین‌کننده زیرساخت با دارا بودن سهم 10 درصدی از هزینه‌های ساخت و ساز در این میان چیست؟ سازمان نظام مهندسی نیز در راستای ارتقای کیفیت ساخت و ساز به چه میزان مشارکت خواهد کرد؟ اینها همه سوالاتی هستند که پاسخ به آنها در ارتقای کیفیت موثر خواهد بود.