مقررات اوراق مشارکت رهنی در آستانه تصویب

عدم انتشار اطلاعات کافی در خصوصی اوراق مشارکت رهنی مزایا و معایب انتشار این اوراق را در ابهام قرار داده است. این در حالی است که مقررات انتشار اوراق مشارکت رهنی در حال نهایی شدن است و این مقررات به منظور تنظیم روابط بین بانی، عامل، واسط و شرکت تامین سرمایه که چهار رکن انتشار این اوراق هستند تدوین می شود. بانی، بانکی است که مطالبات خود را به فروش می رساند، واسط به پشتوانه این مطالبات اوراق منتشر می کند. شرکت تامین سرمایه نقش رسیدگی به وام ها و وثایق و طراحی اوراق را به عهده دارد و عامل نیز بانکی است که اقدام به فروش اوراق می کند.خرید و فروش این اوراق نیز در بورس صورت می گیرد. در این خصوص بهروز زارع مدیر نظارت بر بازار اولیه بیشتر توضیح می دهد.

انتشار اوراق رهنی مقررات می خواهد

بهروز زارع مدیرنظارت بر بازار اولیه بورس انتشار اوراق مشارکت رهنی را منوط به نهایی شدن مقررات آن عنوان می کند و می گوید: «انتشار اوراق مشارکت رهنی همانند هر ورقه بهاداری که منتشر می شود نیازمند قوانین است و از آنجا که اوراق مشارکت رهنی با داشتن عوامل بانی، شرکت تامین سرمایه، عامل و واسط از سایر اوراق مشارکت مجزاست بنابراین نیازمند قوانینی است تا رابطه بین این چهار عامل را تنظیم کنند.»

وی درخصوص مقررات این اوراق گفت: «بخشی از این مقررات توسط سازمان بورس تهیه و بخش دیگری از این مقررات در بانک ها تهیه شده و در حال حاضر جمع بندی نهایی مجموعه این مقررات در وزارت اقتصاد در حال بررسی است.مدیر نظارت بر بازار اول در تعریف این چهار عامل چنین توضیح داد: «بانی در این ساختار بانکی است که قرار است مطالبات رهنی خود را به فروش برساند برای مثال بانک مسکن و ملی مطالبات رهنی خود را به فروش می رسانند و به واسط می دهند واسط نیز به پشتوانه آن اوراق رهنی منتشر می کند.»

وی درخصوص نقش شرکت های تامین سرمایه گفت: «شرکت تامین سرمایه وام ها و وثایق آنها را بررسی کرده و به طراحی اوراق رهنی کمک می کند.»

زارع گفت: «عامل بانکی است که کار فروش اوراق را انجام می دهد و پرداخت سود را در سررسیدها مقرر می دارد.»

اعلام نرخ سود در زمان انتشار

وی تصریح کرد: «اوراق مشارکت رهنی با نرخ سود ثابت منتشر می شود و تعیین نرخ سود آن براساس وام هایی است که این اوراق به پشتوانه رهن آنها صادر می شود و پس از بررسی در مرحله انتشار مشخص و اعلام می شود.»

تفاوت اوراق رهنی در ایران و آمریکا

به گفته وی انتشار این اوراق به تجدید ساختار بانک ها کمک کرده و باعث تداوم ارائه تسهیلات بانک ها و ارائه تسهیلات جدید بانک ها می شود ضمن اینکه برای خریداران این اوراق منبع درآمد ثابتی ایجاد می کند.

زارع در پاسخ به این سوال که انتشار این اوراق و وام های مسکن در آمریکا بحران مالی جهانی را به وجود آورد و آیا در ایران نیز ریسک انتشار این اوراق چنین بالاست، گفت: «ساختار وام مسکن در ایران و آمریکا تفاوت زیادی دارد ضمن اینکه نحوه انتشار این اوراق هم متفاوت است.»وی توضیح داد: «در آمریکا این وام ها صد درصد بهای مسکن را پوشش می دهد و با نوساناتی که در نرخ مسکن به وجود می آید دارندگان این اوراق را با مخاطرات زیادی مواجه می کند. در حالی که در آمریکا وام مسکن 20 میلیون تومان است که تنها درصدی از بهای کل مسکن را پوشش می دهد.»

زارع خاطرنشان کرد: «در آمریکا امکانات خاصی به اوراق مشارکت رهنی تخصیص داده اند در حالی که ما چنین امکاناتی را برای اوراق مشارکت رهنی پیش بینی نکرده ایم.»به گفته وی اصل و سود اوراق مشارکت رهنی در ایران تضمین شده است و در صورت عدم استقبال توسط ضامن پرداخت می شود.


در شرایط فعلی اوراق رهنی بدون متقاضی می ماند

اما زینت مرادی نیا مدیرعامل کارگزاری رشد پایدار با بیان اینکه تبدیل دارایی ها به اوراق بهادار از خیلی وقت پیش در دستور کار بورس بوده است، گفت: «این اوراق در شرایطی آماده شده که شرایط اقتصادی مطلوب نیست و از این اوراق استقبال نخواهد شد.»

وی افزود: «در شرایط کنونی حتی سهامی که شناخته شده هستند به دلیل عدم نقدشوندگی و... چندان مورد توجه نیستند و در حال حاضر بحران اقتصادی جهانی یک بدبینی نسبت به اوراق بهادار ایجاد کرده است.»

وی تصریح کرد: «در شرایط فعلی انتشار این اوراق به صلاح نیست و بعید به نظر می رسد که با استقبال مواجه شود.»

وی با بیان اینکه تبدیل دارایی ها به اوراق بهادار روش مناسبی است، گفت: «هرچند مدت ها بورس روی این قضیه کار کرده ولی انتشار آن تقریباً با شرایط بحرانی همزمان شده است و در این شرایط با استقبال مواجه نخواهد شد.»

مرادی نیا خاطرنشان کرد: «در بازار سهام با وجود اینکه ریسک نقدشوندگی افزایش یافته اما چون بازده واقعی کمتر رخ می دهد گاهی سفته بازی هم دیده می شود که این موضوع احتمالاً اوراق مشارکت رهنی را هم تهدید می کند.»

تامین نقدینگی با معامله اوراق رهنی در بورس

حسین خزلی خرازی کارشناس بازار سرمایه با اشاره به مشکلات بحران جهانی گفت: «اتفاقاتی که در دنیا رخ داده است باید برای ما درس باشد تا اشتباهات دیگران را تکرار نکنیم.»

وی افزود: «آنچه رخ داد این بود که وام به افرادی پرداخت شد که نتوانستند اقساط خود را بپردازند.»

به گفته وی اوراق مشارکت رهنی توسط صندوق های سرمایه گذاری خریداری شده بود که وقتی خانوارها نتوانستند اقساط وام مسکن خود را بپردازند نرخ اوراق به شدت کاهش یافت.وی در توضیح اوراق مشارکت رهنی گفت: «این اوراق براساس دارایی هایی که در بانک در رهن است، صادر می شود و پشتوانه آنها املاکی است که در رهن بانک است.»به گفته وی بانک مسکن می تواند 5/1 برابر آنچه را وام می دهد در رهن بپذیرد که این کار ریسک اوراق مشارکت رهنی را کاهش می دهد.

خرازی تصریح کرد: «خریداران اوراق رهنی از اقساطی که وام گیرندگان پرداخت می کنند سود می برند ضمن اینکه بانک نیز کارمزد خود را می گیرد.»

وی افزود: «این اوراق در بورس معامله می شود و روشی برای تامین نقدینگی برای بانک ها و نیز کمک به تامین نقدینگی در بورس است.»