چشم انداز بازار املاک و مستغلات ۱۴۰۰

حسین محمدی فر، مشاور و تحلیلگر بازار‌های مالی و سرمایه گذاری در کافه فایننس ۱۴۰۰:

مسکن به‌عنوان یکی از نیاز‌های اساسی هر فرد در اجتماع، تحت تأثیر پارامتر‌های اقتصادی گوناگونی است. امروزه، چالش حوزه مسکن، به یکی از چالش‌های اساسی و البته قدیمی در کشورمان تبدیل‌شده و هرساله شاهد رکورد‌های جدیدی در این حوزه هستیم. در سال گذشته این بازار رشد قابل‌توجهی را تجربه کرد و به‌طور میانگین هرماه شاهد رشد ۷ تا ۱۰ درصدی قیمت مسکن بودیم. بااین‌حال در این نوشتار سعی خواهد شد ابعاد گوناگون و پارامتر‌های مؤثر در شرایط عرضه و تقاضای مسکن و نوسانات قیمتی آن موردبررسی قرار گیرد.

با توجه به اینکه صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های ۸۹ تا ۹۲ رشد بالایی داشته باعث گردیده عرضه مسکن مناسبی از سال‌های ۹۲ تا ۹۷ داشته باشیم. اما در چند سال اخیر، صدور پروانه‌های ساختمانی به‌شدت کاهش‌یافته است. به همین دلیل عرضه و تقاضا از شرایط تعادلی خارج‌شده و سازندگان نیز با مشکلاتی روبرو شده‌اند. ازجمله کاهش املاک کلنگی، مشکلات اخذ پروانه ساختمانی، نوسانات نرخ ارز، پرداخت مالیات با تعرفه‌های بالا و سودآوری نسبتاً بالاتر سایر بازارها. همه این موارد در کنار یکدیگر باعث شده است سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات کاهش یابد.

در حال حاضر نسبت تسهیلات خرید به قیمت متوسط مسکن در تهران حدود ۱۰ درصد است که در این راستا پیشنهاد می‌گردد ظرفیت‌ها و زیرساخت‌های حوزه مسکن ارتقا یابد و روش‌های تأمین مالی و تسهیلات حوزه املاک، هم برای سرمایه‌گذاران و هم متقاضیانی که رویکرد مصرف‌کنندگی دارند تقویت گردد.

بر اساس مطالعات طرح جامع مسکن در سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۵، نیازمند تولید حدود ۱۰ میلیون واحد مسکونی در طی ۱۰ سال هستیم که سهم بخش شهری سالانه حدود ۸۰۰ هزار و بخش روستایی حدود ۲۰۰ هزار واحد است و در شهر تهران نیز حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی موردنیاز است.

سهم بخش مسکن و ساختمان در اشتغال کشور به‌طور متوسط بین ۱۳ تا ۱۵ درصد و در بخش نقدینگی ۲۰ الی ۳۰ درصد است و این آمار نشان‌دهنده این است که باید دولت و سایر نهاد‌های حقوقی با بهبود شرایط سرمایه‌گذاری و تقویت زیرساخت‌ها از بخش مسکن حمایت نمایند تا در بلندمدت ضمن برطرف نمودن مشکل عرضه، وضعیت سرمایه‌گذاری این بخش بهبود یابد.

با بررسی تحلیل تکنیکال داده‌های املاک قیمت متوسط زمین در شهر تهران به محدوده ۴۳ میلیون تومان رسیده و پیش‌بینی می‌گردد ثبات و حتی کاهش قیمت تا محدوده ۲۵ الی ۳۰ میلیون تومان نیز پیش رو داشته باشیم. در بخش‌های دیگر حوزه املاک ازجمله آپارتمان‌های مسکونی و اداری ثبات قیمت همراه با کاهش نیز در آینده خواهیم داشت. (طبق نمودار‌های تکنیکال)

البته موارد کلیدی ازجمله رشد نقدینگی و همچنین افزایش نرخ ارز به‌شدت بر روی بازار املاک تأثیرگذار است و در صورت عدم کنترل موارد فوق افزایش قیمت‌ها نیز امکان‌پذیر خواهد بود.