بازار مسکن زیر سایه نرخ بهره ۳۸ درصدی تا کی دوام می آورد؟
به گزارش بورس نیوز، بازار مسکن ماههاست با رکود سنگین، افزایش هزینههای ساخت و خروج سرمایه مواجه است؛ اما آنچه کمتر دیده میشود، فشار بیسابقهای است که از پایینترین حلقهها تا بالادست زنجیره ساختوساز را در هم فشرده است. در این گزارش میبینیم که چگونه رشد هزینهها، افت تقاضا، کمبود نیروی کار و جذابیت بیسابقه بازار بدهی، ساختوساز را به یکی از کمرمقترین دورههای خود رسانده است.
فشار تورمی بر دوش تولیدکنندگان مصالح ساختمانی
افزایش همزمان بهای مواد اولیه، رشد دستمزد ناشی از کمبود نیروی کار، ناترازی انرژی و گرانی تجهیزات، هزینه تولید مصالح ساختمانی را در ماههای اخیر بهشدت بالا برده است. اما برخلاف تصور اولیه، این موج تورمی در بخش تولید نتوانست مسیر طبیعی خود را طی کند و به قیمت نهایی مصالح منتقل شود. رکود سنگین ساختوساز و کاهش محسوس تقاضا در بازار باعث شد تولیدکنندگان و فروشندگان مصالح، برای حفظ گردش نقدینگی و جلوگیری از انباشت موجودی، ناچار شوند بخشی از تورم را در سود خود جذب کنند.
به بیان سادهتر، هزینهها رشد کرد، اما قیمتها نه؛ و همین موضوع حاشیه سود تولیدکنندگان را به پایینترین سطوح سالهای اخیر رساند. اکنون فشار سودآوری که پیشتر در بخش سازندگان واحدهای مسکونی مشاهده میشد، یک پله بالاتر آمده و به صنایع تولیدکننده مصالح ساختمانی سرایت کرده است؛ وضعیتی که نشان میدهد زنجیره ساختوساز، از پایینترین حلقه تا بالادست، زیر بار رکود و تورم همزمان در حال فشردهشدن است.
رکود سنگین ساختوساز و کوچکشدن بازار مصالح
پس از حوادث موسوم به «جنگ ۱۲روزه»، چرخ ساختوساز در تهران با سرعتی محسوس کند شد و نشانههای رکود در تمام حلقههای این بخش نمایانتر شد. افت فعالیتهای عمرانی و کاهش شروع پروژههای جدید باعث شد بازار مصالح ساختمانی در تابستان حدود ۱۰ درصد کوچکتر از فصل قبل شود؛ کاهشی که مستقیماً به معنی کاهش تقاضا برای محصولاتی است که از سیمان و فولاد گرفته تا انواع عایقها و تجهیزات ساختمانی را شامل میشود.
در چنین فضایی، تولیدکنندگان مصالح با وضعیتی مواجه شدند که امکان افزایش قیمت متناسب با رشد هزینهها برایشان وجود نداشت. بازار نه کشش پذیرش قیمتهای بالاتر را داشت و نه خریدارانی که توان مالی لازم برای تأمین مصالح گرانتر را داشته باشند. همین شرایط، بسیاری از تولیدکنندگان را ناچار کرد برای حفظ گردش مالی و تأمین سرمایه در گردش، قیمتها را سرکوب و حاشیه سود خود را فدا کنند.
بهاینترتیب، رکود ساختوساز تنها در کاهش حجم معاملات خلاصه نشد، بلکه به شکل یک فشار مضاعف از سمت تقاضا، مسیر سودآوری تولیدکنندگان را نیز تنگتر کرده و عملاً بازار مصالح را به یکی از کمرمقترین دورههای سالهای اخیر وارد کرده است.
کاهش تورم فصلی نهادههای ساختمانی
آمارهای رسمی نشان میدهد تورم نهادههای ساختمانی که در بهار به ۱۴.۹ درصد رسیده بود، در تابستان به ۶.۳ درصد کاهش یافت؛ افتی که در نگاه اول شاید نشانهای از آرام شدن هزینهها یا بهبود شرایط تولید بهنظر برسد، اما واقعیت بازار تصویر دیگری را روایت میکند. این کاهش تورم نه از محل کاهش هزینهها، بلکه مستقیماً از فدا شدن حاشیه سود تولیدکنندگان و فروشندگان مصالح ناشی شده است.
در تابستان، هزینه تولید مصالح همچنان در مسیر صعودی حرکت کرد؛ از رشد قیمت مواد اولیه گرفته تا افزایش دستمزد و هزینه انرژی. اما رکود عمیق ساختوساز و نبود تقاضای مؤثر اجازه نداد این افزایش هزینه در قیمت نهایی مصالح منعکس شود. در نتیجه، تولیدکنندگان برای حفظ بازار و جلوگیری از انباشت کالا، ناچار شدند قیمتگذاری خود را کنترل کنند و بخش قابلتوجهی از تورم را در سود خود جذب کنند.
به بیان ساده، هزینهها بالا رفت، اما قیمتها بالا نرفت؛ اتفاقی که نه تنها نشانهای از بهبود تولید نیست، بلکه نشاندهنده فشار سنگینی است که از ناحیه رکود و کاهش تقاضا بر سودآوری صنایع تولیدکننده مصالح وارد شده است.
اثر خروج اتباع بر تورم تولید مسکن
بخش ساختمان سالها بر نیروی کار مهاجر تکیه داشت و بخش بزرگی از کارگران این صنعت از اتباع بودند. با خروج گسترده آنها، عرضه نیروی کار کاهش یافت و دستمزدها بهسرعت بالا رفت. همین افزایش هزینه کارگری، که یکی از ارکان اصلی ساختوساز است، مستقیماً تورم تولید مسکن را بالا برد.
نرخ بهره بدون ریسک اوراق دولتی به نقل از بورس ویو
نرخ بهره ۳۸ درصدی و اثر آن بر بازار مسکن
بازار بدهی با اوراق دولتیِ با بازده سالانه ۳۸ درصد، عملاً به رقیب جدی بخش مسکن تبدیل شده است. وقتی سرمایهگذار میتواند بدون ریسک، بازده ثابت و بالایی بگیرد، ورود به بازاری مثل ساختوساز که هم رکودی است و هم زمانبر و پرریسک دیگر توجیه اقتصادی ندارد.
به همین دلیل بخشی از سرمایهای که معمولاً وارد خرید زمین، شروع پروژه یا ساختوساز میشد، به سمت اوراق دولتی منحرف شده و جریان نقدینگی از بازار مسکن خارج شده است. رابطه مسکن و نرخ بهره همیشه معکوس است؛ هرچه نرخ بهره بدون ریسک بالاتر باشد، جذابیت سرمایهگذاری در مسکن کمتر میشود و رکود عمیقتر میشود.
رشد اقتصادی منفی و فشار مضاعف بر ساختوساز
در کنار این خروج سرمایه، عملکرد اقتصاد نیز به نفع بخش مسکن نیست. رشد اقتصادی ۶ماهه نخست سال بدون نفت منفی ۰.۴ درصد گزارش شده؛ یعنی بخشهای مولد اقتصاد کوچک شدهاند. تنها عامل مثبت رشد، نفت بوده که ارتباطی با تقاضای مسکن ندارد.
از آنجا که مسکن بخشی از اقتصاد غیرنفتی محسوب میشود، با رشد منفی در حدودد ۱.۷ درصدی بدین معناست که این بخش درگیر کاهش قدرت خرید، افت سرمایهگذاری و افت تقاضای واقعی برای ساخت و خرید مسکن است. همین ضعف تقاضا باعث شده سازندگان نتوانند هزینههای بالای تولید را به قیمت نهایی منتقل کنند و رکود ساختوساز عمیقتر شود.
