صنعت املاک و مستغلات در چنگال رکود/ شاخص سهام انبوه سازی درگیر سقف ۳ ساله!

به گزارش بورس نیوز، صنعت انبوه‌سازی ایران در شرایط فعلی، علی‌رغم تکیه بر تقاضای اساسی و غیرقابل انکار بازار مسکن، با چالش‌های ساختاری عمیقی دست و پنجه نرم می‌کند که مانع اصلی رشد بهره‌وری و پایداری مالی است. بزرگترین نقطه قوت این صنعت، وجود زیرساخت‌های نیروی انسانی مجرب و تقاضای ذاتی بازار مصرف است که تضمین‌کننده تداوم فعالیت‌های عمرانی، به ویژه در پروژه‌های دولتی و حمایتی، باقی می‌ماند. البته باید در نظر داشت که این تقاضا با شرایط رو به افولی که اقتصاد کشور و حوزه ساخت و ساز دارد، در یک روند پرتلاطم قرار گرفته است؛ زیرا خرید مسکن با کشش قیمتی کمی که دارد، مستقیما از قدرت خرید و تورم تاثیر می‌پذیرد و تعداد ساخت و ساز با افزایش نرخ‌ها می‌تواند کاهش چشمگیری داشته باشد!

نقاط ضعف ساختاری شامل پیچیدگی‌های بوروکراتیک و طولانی بودن فرآیند‌های صدور مجوزها، کمبود زمین‌های بهینه با دسترسی مناسب به زیرساخت‌ها و در مواردی افت کنترل کیفیت در پی فشار‌های قیمتی بر پیمانکاران است. این عوامل، کارایی صنعت را کاهش داده و منجر به افزایش ریسک سرمایه‌گذاری شده‌اند؛ به طوری که سطح درآمد‌ها و تعداد پروژه‌های در جریان ساخت شرکت‌ها روند رو به رشد و مطلوبی را طی نمی‌کند و همین موارد، منجر به کاهش قیمت سهام انبوه ساز‌های بورس شده است. قبل از سرمایه‌گذاری بر روی سهام شرکت‌ها یا مشارکت در ساخت و ساز، توصیه به بررسی وضعیت کل بازار مسکن، روند تکمیل پروژه ها، گزارشات مالی شرکت‌ها و موقعیت قیمت سهام می‌شود تا حداقل، ارزش سرمایه حفظ شود و سپس به سود (مازاد ارزش) برسد.

بازار مسکن در رکود؛ شاخص انبوه‌سازی رو به افول

شاخص صنعت انبوه‌سازی بورس از محدوده ۱۵ هزار و ۵۰ واحد در ابتدای فروردین ماه ۱۴۰۴ با افزایش ۴.۵ درصدی به ۱۵ هزار و ۷۷۰ واحد رسید که نشان می‌دهد قیمت سهم‌های انبوه‌سازی نتوانستند نرخ تورم و هزینه فرصت‌های از دست رفته را کاور کنند. شاخص قیمت مصرف کننده (CPI) از سطح ۲۸۵.۱ واحد در آذر ماه ۱۴۰۳ به سطح ۴۳۵.۱ واحد در آذر ماه ۱۴۰۴ رسیده است که نرخ ۵۲.۶ درصدی تورم یک ساله منتهی به آذر را نشان می‌دهد. اگر بخواهیم تورم نقطه به نقطه آذر را به ۹ ماهه شاخص صنعت تعمیم دهیم، سهام انبوه‌ساز‌ها در ۹ ماهه نخست ۱۴۰۴ حداقل باید به میزان ۳۹.۵ درصد بازده مثبت را نصیب سهامداران می‌کردند که این رقم در واقعیت ۴.۵ درصد است.

شاخص گروه انبوه‌سازی بورس طی سه ماهه اخیر به میزان ۱۴.۳- درصد، شش ماهه ۱۱- درصد و یک ساله ۲۸.۴- درصد کاهش را تجربه کرده است که نشان از بازده منفی سهام انبوه‌ساز‌ها در مقابل سایر دارایی‌ها دارد. هرچند ریزش یک ماه اخیر شاخص را به دلیل ریسک‌های شدید سیستماتیک می‌توان نادیده گرفت، اما در بازه بلندمدت، روند سهام شرکت‌های فعال در حوزه املاک و مستغلات مطلوب به نظر نمی‌رسد؛ چراکه اکثر نماد‌های این گروه به طور میانگین با ریزش مواجه شده و حدودا سه سال است که زیر سقف تاریخی (ATH) در حال نوسان قیمت هستند. سقف شاخص در اردیبهشت ماه ۱۴۰۲ در محدوده ۲۰ هزار و ۸۰۰ واحد به ثبت رسید؛ در حالی که اکنون در محدوده ۱۲ هزار و ۲۰۰ واحد قرار دارد که ریزش ۴۱ درصدی را نشان می‌دهد.

براساس آخرین بررسی‌ها، سهام شرکت توسعه و عمران امید با نماد ثامید ۶ هزار و ۲۰۵ میلیارد تومان، عمران و توسعه فارس با نماد ثفارس ۵ هزار و ۹۲۹ میلیارد تومان، بهساز کاشانه تهران با نماد ثبهساز ۴ هزار و ۳۴۶ میلیارد تومان، بین المللی توسعه ساختمان با نماد ثاخت ۳ هزار و ۴۳۲ میلیارد تومان و سرمایه گذاری مسکن شمال شرق با نماد ثشرق ۳ هزار و ۲۶۸ میلیارد تومان ارزش بازار دارند. این پنج شرکت، لیدر صنعت انبوه‌سازی بورس به حساب می‌آیند که از نظر درآمد و ارزش بازار، نقدینگی قابل توجهی را به خود جذب کرده‌اند. نسبت ارزش به تراکنش (NVT) نماد ثامید ۱۱۲۸ واحد، ثفارس ۳۲۹۴ واحد، ثبهساز ۴۶۲ واحد و ثاخت ۵۱۲ واحد برآورد می‌شود که تقریبا نسبت به میانگین بازار سرمایه در سطح قابل قبولی قرار دارد که نقدشوندگی مطلوبی را نشان می‌دهد.

رشد ضعیف درآمد از راه فروش واحد‌های ساختمانی آماده

در ۹ ماهه نخست ۱۴۰۴، شرکت توسعه و عمران امید ۳ هزار و ۴۳۲ میلیارد تومان، عمران و توسعه فارس ۱۹ میلیارد تومان، بهساز کاشانه تهران ۲ هزار و ۶۷۴ میلیارد تومان، بین‌المللی توسعه ساختمان ۲۴ میلیارد تومان و سرمایه گذاری مسکن شمال شرق ۲۰۰ میلیارد تومان درآمد عملیاتی را به ثبت رساندند. توسعه و عمران امید ۱۶ درصد، عمران و توسعه فارس ۱۲۶ درصد و بهساز کاشانه تهران ۱۹ درصد افزایش درآمد را نسبت به دوره مشابه سال قبل تجربه کردند؛ در مقابل، سرمایه‌گذاری مسکن شمال شرق ۳۷- درصد افت درآمد را به ثبت رساند و عملکرد ضعیفی را از خود نشان داد. توسعه و عمران امید ۵۶ درصد، عمران و توسعه فارس ۹۶ درصد، بین‌المللی توسعه ساختمان و سرمایه‌گذاری مسکن شمال شرق ۱۰۰ درصد از درآمد ۹ ماهه خود را از طریق فروش واحد‌های ساختمانی آماده فروش کسب کرده و بهساز کاشانه تهران نیز ۵۲ درصد از درآمد خود را از طریق فروش زمین کسب کرده است.

رشد آهسته درآمد؛ حفظ حاشیه سود

درآمد عملیاتی کل صنعت انبوه‌سازی بورس، از ۸ هزار و ۵۵۱ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۲ با افزایش ۳۴ درصدی به ۱۱ هزار و ۴۸۳ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۳ رسیده است. از سوی دیگر، شرکت‌های انبوه‌سازی به طور میانگین، روند رو به رشدی را در سودآوری تجربه می‌کنند؛ به طوری که سود خالص صنعت از ۴ هزار و ۳۷۲ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۲ با رشد ۶۱ درصدی به ۷ هزار و ۴۶ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۳ رسیده است که نشان از سودسازی و حفظ حاشیه سود دارد. ارزش ویژه صنعت در سال ۱۴۰۳ به مبلغ ۳۰ هزار و ۴۵۲ میلیارد تومان به ثبت رسید؛ در حالی که این رقم در سال مالی ۱۴۰۲ به مبلغ ۱۷ هزار و ۷۸۱ میلیارد تومان بود که رشد قابل توجه ۷۱ درصدی را طی یک سال گذشته نشان می‌دهد.

سخن پایانی

بازار مسکن به دلیل افزایش ریسک‌های سیاسی و نظامی در رکود معاملاتی قرار دارد و نوسان چندانی را تجربه نمی‌کند؛ این در حالی است که نرخ دلار و طلا جهش‌های خیره‌کننده‌ای داشتند. در واقع، ساخت و ساز، فروش زمین و املاک و حتی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در بازار سرمایه، زمانی شروع به رشد قیمت می‌کنند که ریسک‌های سیاسی و نظامی کاهش یافته و جذابیت دارایی‌های ریالی مانند ملک، سهام و اوراق بدهی بیشتر شود. طبیعتا رکود حاکم بر بازار مسکن بر روی فروش و سودآوری شرکت‌های انبوه سازی بورس تاثیر منفی خواهد گذاشت و گردش نقدینگی از نظر دارایی، سودآوری و ارزش بازار در این گروه ضعیف‌تر خواهد شد.

هادی بهرامی_ پژوهشگر بازار سرمایه