بسته دو منظوره براي بازاراجاره وفروش مسكن

ایران اکونومیست: جزئيات بسته تشويقي وزارت مسكن براي مصرفي‌كردن آني واحدهاي نوساز و پيشگيري از احتكار وزارت مسكن به موازات اقدامي كه از دو ماه پيش براي شناسايي خانه‌هاي خالي از سكنه شروع كرده، از اين هفته اجراي طرح ديگري را براي ساماندهي بازار اجاره مسكن در تهران و شهرهاي بالاي يك ميليون نفر جمعيت و همچنين شهرهاي جديد آغاز مي‌كند كه به موجب آن از حدود 50 هزار واحد مسكوني نيمه‌كاره براي تكميل و عرضه به بازار مسكن حمايت مالي خواهد شد.


برآوردهاي اوليه كارشناسان نشان مي‌دهد اين حمايت كه زمينه تشويق را در بين دارندگان ملك مسكوني براي «مصرفي‌كردن املاك» به‌وجود مي‌آورد، اثر مثبتي در بازار اجاره خواهد داشت.
در طرح جديد وزارت مسكن، از طريق هماهنگي و صدور مجوز سيستم بانكي، به سازنده‌هاي ساختمان‌هاي مسكوني نيمه‌كاره كه طي سال‌هاي اخير احداث و نيمه‌تمام مانده، تسهيلات 20 ميليون توماني بانك مسكن با نرخ سود مسكن‌مهر –تسهيلات ارزان‌قيمت- تعلق مي‌گيرد و در مقابل، از آنها تعهد تكميل پروژه ظرف حداكثر يك‌سال گرفته مي‌شود. واحدهاي مسكوني مشمول تسهيلات جديد، در زمان تحويل بايد به افرادي كه تاكنون از تسهيلات دولتي استفاده نكرده‌اند (واجد شرايط چهارگانه مسكن‌مهر) فروخته شود، در غير اينصورت، سازنده‌ بايد وام اخذ شده را ظرف يك‌سال و با نرخ بهره 22 درصد با بانك تسويه كند.
اين طرح ظاهرا ارتباطي با بازار اجاره ندارد، اما به‌خاطر «مانور نرخ بهره در رفتار سازنده‌ها با تسهيلات جديد»، در نهايت دو اتفاق براي انبوه ساختمان‌هاي نيمه‌كاره در كلانشهرها را به‌وجود مي‌آورد كه نتيجه هر دو، تعديل فاصله موجود بين عرضه و تقاضا در بازار اجاره و كاهش اجاره‌بها است.
در حالت اول، مالك واحدهاي ساخته شده تصميم مي‌گيرد به دنبال مشتري حائز شرايط براي واحدها باشد تا تسهيلات را به‌صورت فروش اقساطي 15 ساله به او منتقل كند كه اگر اين اتفاق بيفتد، علاوه بر آنكه معادل 20 ميليون تومان كمك هزينه خريد مسكن به متقاضي منتقل مي‌شود، به نسبت فروش واحدهاي مسكوني از اين طريق، ميزان تقاضا در بازار اجاره كاهش پيدا مي‌كند.
در حالت دوم ممكن است سازنده تمايل به فروش آني نداشته باشد، در اين صورت بايد به ازاي هر 20 ميليون تومان تسهيلاتي كه براي تكميل واحدها گرفته، معادل 24 ميليون تومان –نرخ بهره در اين حالت 22 درصد محاسبه مي‌شود- را حداكثر يك‌ساله به بانك بازپرداخت كند كه براي تامين چنين بودجه‌اي، چاره‌اي جز عرضه ملك به بازار اجاره وجود ندارد.
تهيه‌كنندگان بسته تشويقي بازار اجاره پيش‌بيني كرده‌اند، چنانچه حالت دوم براي تسهيلات اختصاص يافته به ساختمان‌هاي نيمه‌كاره اتفاق بيفتد، نه تنها حجم عرضه واحدهاي اجاره‌اي به بازار افزايش مي‌يابد، بلكه حتي ممكن است سبد رهن‌كامل كه اخيرا به سبد اجاره‌ ماهانه تغيير پيدا كرده، مجددا احيا شود.
مهندس هادي عباسي مشاور وزير و مسوول پيگيري‌هاي ويژه در وزارت مسكن در اين باره به دنياي‌اقتصاد گفت: طرح پرداخت تسهيلات ساخت به ساختمان‌هاي نيمه‌كاره مشمول پروژه‌هايي است كه اسكلت و سقف آن در تمام طبقات به پايان رسيده است و سازنده براي ادامه كار دچار فقر مالي شده است.
وي افزود: اين تسهيلات فقط در شهرهاي بالاي يك‌ميليون‌نفر و شهرهاي جديد اطراف آنها، به هر تعداد كه پروژه معرفي شود، پرداخت خواهد شد و شرايط بازپرداخت آن نيز در حالتي كه متقاضي واجد شرايط 4گانه مسكن‌مهر باشد و براي خريد واحدهاي تكميل شده معرفي شود، 15 ساله به نرخ 9 درصد براي تهران، 7 درصد براي مراكز استان و 4 درصد براي شهرهاي جديد خواهد بود و چنانچه قصد فروش نداشته باشند، بايد يك‌ساله به نرخ 22 درصد تسويه شود.
عباسي تصريح كرد: طرح جديد، مكمل طرحي است كه هم‌اكنون در قالب شناسايي واحدهاي مسكوني خالي از سكنه از طريق اختصاص 2 خط تلفن در وزارت مسكن در حال اجرا است.
مسوول پيگيري‌هاي ويژه در وزارت مسكن همچنين تاكيد كرد: پرداخت تسهيلات ساخت براي واحدهاي نيمه‌كاره به‌واسطه شرايطي كه براي آن درنظر گرفته شده، باعث پيشگيري از احتكار مسكن مي‌شود.
تاييد اثر طرح از زبان انبوه‌ساز منتقد
درباره ميزان اثرگذاري طرح جديد وزارت مسكن، نظرات اوليه مثبت است. بيت‌ا... ستاريان كارشناس منتقد به برخي سياست‌هاي دولت در حوزه مسكن، در اين باره معتقد است: خروجي‌كار در اين طرح به‌طور قطع براي بازار اجاره مسكن مفيد و كاربردي
خواهد بود.
ستاريان در گفت‌وگو با دنياي‌اقتصاد تصريح كرد: زماني‌كه ملك مسكوني با حمايت مالي بانك به مرحله استفاده مي‌رسد، چنانچه ريسك‌ خالي‌ نگه‌داشتن آن بالا باشد، قطعا وارد بازار مصرف خواهد شد و اينكه وارد كدام بازار اجاره يا خريد شود، مهم نيست، چون در هر دو صورت تاثير تعادلي براي بازار اجاره خواهد داشت.
وي افزود: تفكيك بازار اجاره با خريد مسكن كارشناسي شده نيست و نبايد اين دو را از هم جدا بدانيم.
اين كارشناس و عضو هيات علمي دانشگاه تهران در ادامه گفت: در حال حاضر براساس آمارهايي كه اعلام شده بين 20 تا 30 هزار واحد مسكوني نيمه‌كاره در تهران وجود دارد كه بخشي از اين واحدها براي هزينه مختصر، لنگ تامين مالي هستند.
ستاريان يك امتياز ديگر تسهيلات جديد را كمك به چرخه ساخت‌وساز دانست و گفت: تسهيلاتي كه تزريق مي‌شود باعث تحرك شده و توليد مسكن مجددا به حركت خواهد افتاد.
وي افزود: اين واحدها چنانچه فروش هم رود به كساني فروخته خواهد شد كه قبلا مستاجر بوده‌اند.
كمك به احياي بازار مسكن استيجاري‌
رييس انجمن انبوه‌‌سازان تهران نيز در گفت‌وگو با دنياي‌اقتصاد با اشاره به وجود نزديك به يك هزار پروژه مسكوني استيجاري نيمه‌تمام در تهران، تصريح كرد: اين پروژه‌ها عمدتا بخاطر نياز سرمايه‌اي در بخش‌هايي از مراحل ساخت متوقف مانده‌اند.
ايرج رهبر افزود: عمده اين پروژه‌ها بالاي 60 درصد پيشرفت فيزيكي دارند كه به محض تامين مالي براي ساخت، تكميل خواهند شد.
رهبر چشم‌انداز طرح جديد وزارت مسكن را مثبت و باعث تعديل نرخ اجاره‌بها دانست.