آسمان تهران متري 120 هزار تومان

متقاضيان صدور پروانه‌ساختماني در پايتخت براي كسب مجوز ساخت در ارتفاع –سه طبقه و بيشتر- بايد به دلالان رسمي و مورد تاييد شهرداري مراجعه كنند. اين افراد، گروهي از طلبكاران مالي شهرداري هستند كه به جاي «پول‌نقد»، «تراكم» به آنها پرداخت شده است.

شيوه جديد دريافت مجوز ساخت‌وساز اگرچه زمان و هزينه سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در پايتخت را افزايش مي‌دهد، اما دليل آن بدهي‌هاي مديريت شهري است كه باعث شده شهرداري تهران براي تسويه حساب با پيمانكاران پروژه‌هاي عمراني و همچنين كساني كه ملك آنها به عنوان معارض در مسير طرح‌ها قرار گرفته، راهكار «تهاتر تراكم» را در دستور كار قرار دهد. 

در حال حاضر براساس طرح تفصيلي تهران، حداكثر ارتفاع مجاز ساخت‌وساز 3 طبقه است؛ اما در برخي مناطق و محله‌هاي خاص امكان احداث طبقات بيشتر نيز وجود دارد كه مازاد آن بايد با دريافت مجوزي تحت عنوان «تراكم» همراه باشد. قيمت پايه تراكم متر مربعي 120 هزار تومان است كه حداكثر نرخ آن در شمال شهر به متري 360 هزار تومان مي‌رسد. دلالان تراكم كه سازنده‌ها مجبور هستند اين مجوز را از آنها بگيرند، بين 7 تا 15 درصد ارزش كل تراكم، به عنوان حق‌ كارگزاري دريافت مي‌كنند. 

تراكم‌فروشي رسمي است؛ اما... 
واگذاری تراکم که یکی از راه‌هاي عمده جبران بدهی‌هاي شهرداری است، اخيرا موج جدیدی از انتقادها را نسبت به عملکرد شهرداری تهران در بین اعضای شورای شهر تهران به دنبال آورده است. البته در حالی نمایندگان پارلمان پایتخت نسبت به تراکم فروشی در شهر هشدار مي‌دهند که مسوولان شهرداری موضوعی تحت عنوان «تراکم فروشی» را غیرواقعی و از اساس سوءبرداشت اعضای شورای شهر مي‌دانند. 

این انتقاد‌ها بیشتر به نظارت ضعیف عملکرد شهرداری در فروش تراکم و در نتیجه کاهش درآمدهای شهرداری معطوف است، موضوعی که پیش از این خسرو دانشجو، سخنگوی شورای شهر از آن به عنوان « پیش خور کردن درآمد‌هاي شهرداری» یاد کرده بود. طی چند ماه پایانی سال 89، اعضای شورای شهر تهران در جریان جلسات شورا چندین بار نسبت به فروش تراکم از سوی شهرداری به جای پرداخت بدهی‌هاي این نهاد اظهار نگرانی کردند و در عین حال با مبهم دانستن عملکرد شهرداری در این زمینه، خواستار ارائه گزارش شفافی از سوی شهرداری به شورا و اعلام آمار تراکم‌های فروخته شده شدند. 

روایت شورای شهر از تراکم فروشی
روایت اعضای شورای شهر از موضوع تراکم فروشی این‌گونه است که شهرداری بابت دیون خود به مردم، تراکم واگذار مي‌کند که در جریان این واگذاری، تخلف‌هایی صورت می‌گیرد و در نهایت در شهر ساختمان‌هایی به وجود مي‌آیند که بیش از حد مجاز ارتفاع گرفته‌اند. 

حمزه شکیب، رییس کمیسیون عمران شورای‌شهر در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: طرح تفصیلی تهران که ناظر بر مسائل جزئی ساختمان‌هاي شهر است، برای هر ساختمان مبنای تراکم را 120 درصد –سه طبقه- تعیین کرده است. علاوه بر این نیز هر ساختمان در هر منطقه از تهران بر اساس طرح تفصیلی مي‌تواند چند طبقه بیشتر از 120 درصد اولیه ارتفاع بگیرد که این مازاد تراکم تخلف محسوب نمی‌شود. اما در حال حاضر شهرداری تهران به برخی افراد مجوز ساخت بیش از حد تراکم مجاز در طرح تفصیلی را مي‌دهد که این تخلف آشکار و موضوع انتقاد اعضای شورای شهر است. 

شهرداری تخلف نمی‌کند 
برخی اعضای دیگر شورا در این مورد نظر متفاوتی دارند و معتقدند شهرداری در جریان واگذرای تراکم به طلبکاران تخلف نمی‌کند. به گفته نایب رییس شورای شهر تنها اعتراض شورا به شهرداری در این زمینه عملکرد غیر شفاف این نهاد است و تخلفی در فروش تراکم صورت نگرفته است. چند روز پیش نیز خسرو دانشجو، سخنگوی شورا با اعلام فروش هزار و 600 میلیارد تومان تراکم از سوی شهرداری، اعلام کرد که گزارش‌هاي شهرداری در این مورد شفاف نیست و تراکم‌هاي فروخته شده در حساب‌های شهرداری به ثبت نرسیده است. 

روایت شهرداری از فروش تراکم
به گزارش دنیای‌اقتصاد، تاکید شورای شهر بر بروز تراکم فروشی از سوی شهرداری تهران در حالی است که مسوولان شهرداری از اساس چنین موضوعی را رد مي‌کنند. 

سیاوش آزادواري، مدیرکل تشخیص و وصول درآمدهای شهرداری در اين باره تاکید می‌کند شهرداری در نقل و انتقال تراکم‌هاي سطح شهر به هیچ عنوان فروشندگی نمی‌کند و فقط نقش واسطه را دارد. آن‌طور که این مقام مسوول مي‌گوید: روند واگذاری تراکم از سوی شهرداری به این صورت است که متقاضیان تراکم اضافی البته در حد مجاز، پس از مراجعه به شهرداری به افرادی که به واسطه قرار گرفتن املاک خود در محدوده طرح‌هاي عمرانی، از شهرداری مطالباتی دارند، معرفی مي‌شوند و پس از آن دو طرف با یکدیگر «تهاتر» مي‌کنند. 

در واقع در این رویه، کسی که از شهرداری طلب مالی دارد به جای طلب خود تراکم دریافت مي‌کند و سپس با فروش تراکم به فرد متقاضی، به پول نقد مي‌رسد. این تراکم نیز به شرطی به فرد متقاضی داده مي‌شود که ساختمان وی مجاز به افزایش طبقه باشد. 

آزادواری مبلغ هزار و 600 میلیارد تومان اعلام شده از سوی سخنگوی شورای شهر مبني بر ارزش فروش تراكم را تایید و در عین حال تاکید کرد که این مبلغ مربوط به همان تهاترهای انجام شده است. به گفته وی شهرداری در این زمینه هیچ تخلفی انجام نداده و تاکنون گزارش‌هاي خود را به شورای شهر ارائه کرده است. 

یکی از نگراني‌هاي شورای شهر در مورد واگذاری تراکم ورود دلال‌ها به این موضوع است. به این شکل که افرادی که به عنوان طلب خود از شهرداری تراکم دریافت مي‌کنند، برای نقد کردن این تراکم به دلال‌ها مراجعه مي‌کنند. این دلال‌ها نیز با هزینه‌ای بسیار کمتر از قیمت واقعی، تراکم را از فروشندگان مي‌خرند. 

20 درصد حق کارگزاری
البته شهرداری در برابر این انتقاد شورای شهر نیز به راه‌اندازی يك شرکت جديد در شهرداري به عنوان کارگزار نقل و انتقال تراکم اشاره می‌کند. نادر کرمی، قائم‌مقام معاونت شهرسازی و معماری شهر تهران در این مورد به «دنیای‌اقتصاد» گفت: تا پیش از به وجود آمدن اين شركت دلالی در حوزه خرید و فروش تراکم صورت مي‌گرفت؛ اما از چند ماه گذشته تا کنون دیگر دست دلالان غير رسمي از تراکم فروشی کوتاه شده است. 

به نظر، ادعای شهرداری تهران در مورد جلوگیری از ورود دلالان به حوزه نقل و انتقال تراکم در عمل نیز صحت دارد؛ چرا که پیگیری‌های خبرنگار دنیای اقتصاد حاکی از کاهش قابل توجه فعالیت شرکت‌هاي دلالي است. اين شركت‌ها در روزنامه‌ها آگهي مي‌كنند كه حاضرند تراكم را از طلبكاران مالي شهرداري –دلالان رسمي- دريافت و آن را به سازنده‌ها بفروشند. 

اما تعداد آگهی‌هاي نقل و انتقال تراکم در روزنامه‌ها که تا چند ماه گذشته چندین ستون از بخش نیازمندی‌هاي روزنامه را به خود اختصاص مي‌داد گواه این مطلب است كه هم‌اكنون اين دلال‌ها از بازار تراكم خارج شده‌اند. روز گذشته نیز تنها یک آگهی در این زمینه در روزنامه وجود داشت. متصدی این آگهی به «دنیای اقتصاد» گفت: از زمانی که شرکت كارگزاري در شهرداري تشكيل شده، سایر شرکت‌هاي کارگزاری امکان ورود به موضوع تراکم را ندارند. وي در عین حال میزان حق کارگزاری تراکم در تهران را حداقل 17 و حداکثر 20 درصد از مبلغ کل تراکم عنوان کرد. 

این در حالی است که شرکت وابسته به شهرداری کارگزاری نقل و انتقال تراکم را با نرخ 7 درصد انجام مي‌دهد. 

شورای شهر تهران در نظر دارد برای بررسي ابعاد خريد و فروش تراكم جلسه‌ای با حضور مديران شهرداری تشكيل دهد.