«دنياي‌اقتصاد» بررسي مي‌كند
اولويت‌هاي امسال دولت در بخش مسكن چه بايد باشد؟
گروه مسكن- فريد قديري: بررسي‌هاي اوليه درباره چشم‌انداز مسكن در سال91 نشان مي‌دهد اين بازار در سال جديد دست‌كم با 5 چالش جدي روبه‌رو است كه براي عبور بدون دردسر از كنار آنها، لازم است اولويت‌هاي تازه‌اي در دستور كار دولت براي بخش مسكن قرار گيرد.
بازار مسكن در سالي كه گذشت التهابي به يادماندني در حوزه اجاره‌نشيني را تجربه كرد. هر چند آمارهاي رسمي درباره ميزان افزايش اجاره‌بها در سال90، وقوع بحران را رد مي‌كند، اما فشار سنگيني كه در اين مدت از ناحيه تورم اجاره‌هاي ماهانه به مستاجرها وارد شد حكايت از آن دارد كه در سال جديد، نياز اصلي بازار مسكن عبارت خواهد بود از «اجراي برنامه‌اي براي تنظيم بازار اجاره».
چالش اول: اجاره‌بها
سال گذشته در بين شهرهاي كشور، عمده التهاب اجاره‌بها، در تهران رويت شد به دليل اينكه در پايتخت تحت تاثير قيمت مسكن و فقر قدرت خريد، بيش از 40 درصد متقاضياني كه براي بار اول وارد بازار مسكن مي‌شوند (زوج‌هاي تازه تشكيل‌شده) مستقيم به سراغ اجاره‌نشيني مي‌روند. اين موج در بازار اجاره كه سال به سال بر قدرت آن افزوده مي‌شود در حالي است كه در سال‌هاي اخير، برنامه يا سياستي از طرف دولت براي راه‌اندازي بازار اجاره تدوين نشده و هم‌اكنون اين بازار به شكل سنتي و توسط گروهي از مالكان چندخانه‌اي، اداره مي‌شود كه اين دسته از موجران به محض مشاهده و لمس تورم عمومي – افزايش سطح قيمت كالاهاي سبد خانوار- اقدام به افزايش كرايه ملك در اجاره مستاجر مي‌كنند.
در سال گذشته، اجاره‌بها حداقل 4 مرتبه رشد پيدا كرد. پارسال دولت از طريق قانون تعزيرات، براي افزايش اجاره‌بها، سقف 9 درصد تعيين كرد، اما شواهدي كه چند ماه بعد از فصل نقل‌وانتقالات جزئيات مكتوب آن منتشر شد، نشان داد برخورد تعزيراتي با موجران نتيجه‌اي جز خروج واحدهاي اجاره‌اي از بازار اجاره و كمك ناخواسته به تشديد رشد اجاره‌بها، در پي نداشته است.براي سال‌جاري، چالش اجاره‌بها به شدت سال گذشته نخواهد بود به اين علت كه به احتمال زياد، قراردادهاي جديد موجران و مستاجران از حالت اجاره ماهانه در سال90 به رهن‌واجاره تبديل خواهد شد كه اين شكل، قدرت اجاره‌نشيني را تاحدودي تقويت مي‌كند.
اما دولت براي تنظيم بازار اجاره تنها راهي كه مي‌تواند وارد آن شود را بايد در دستور كار قرار دهد. قانون ساماندهي مسكن مصوب سال87 به دولت اجازه داده با استفاده از زمين‌هاي تحت مالكيت خود، تعداد قابل توجهي واحدمسكوني اجاره‌اي بسازد و عملا نبض بازار اجاره را در دست بگيرد. به نظر مي‌رسد اگر اين اقدام همچون مسكن‌مهر به اجرا دربيايد، كمك بزرگي به اجاره‌نشين‌ها مي‌شود.
در دولت‌هاي قبل تجربه شكست‌خورده‌اي از ساخت واحدهاي اجاره‌اي به ثبت رسيد، اما نبايد با مرور آن، اصل طرح را شكست‌خورده تلقي كرد.
چالش دوم: خريد مسكن
در سال‌هاي 89 و 90 براي بيش‌از 300 هزار واحدمسكوني در تهران، توسط شهرداري مجوز ساخت صادر شد كه اگر همه اين واحدها ساخته‌شده و به بازار عرضه شوند، حجم آنها بيشتر از تقاضاي موجود در بازار خواهد بود.
شواهد نشان مي‌دهد سرعت ساخت‌وساز طي دو سال گذشته در بالاترين حد ممكن بوده و تعداد ساختمان‌هاي نيمه‌كاره به شدت كاهش پپدا كرده بنابراين در سال جاري تعداد خانه‌هاي نوسازي كه عمليات ساخت آنها تازه به پايان رسيده، قابل توجه خواهد بود.اما چالشي كه در اين ارتباط وجود دارد، ناتواني در دسترسي به واحدهاي نوساز است. امسال از آنجا كه رشد آرام قيمت مسكن تداوم دارد، گروهي از سازنده‌ها مطابق سال‌هاي گذشته قصد مي‌كنند به احتكار واحدها و خالي نگه داشتن واحدها پناه بياورند. گروهي ديگر از سازنده‌ها نيز واحدها را با قيمت‌هاي بالا براي فروش پيشنهاد مي‌كنند كه شايد تنها راه براي خريد اين واحدها، دريافت تسهيلات بانكي خريد مسكن باشد كه ارائه اين تسهيلات نيز فعلا ممنوع است.
به اين ترتيب براي مقابله با اين چالش نيز لازم است طرح دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي به شكلي كه قابل اجرا باشد و راه دور زدن آن مسدود باشد، در مجلس به تصويب برسد و اجرايي شود. اين طرح در قالب پيش‌نويس طرح تحول مالياتي هم‌اكنون در انتظار تصويب در هيات دولت و سپس ارائه به مجلس است.درباره عرضه مسكن در سال91، شكل خوش‌بينانه‌اي نيز وجود دارد به اين معني كه انبوه‌سازان امسال تلاش مي‌كنند انبوه واحدهاي ساخته‌شده را بفروشند تا نقدينگي براي شروع پروژه‌هاي جديد را تامين كنند و براي اين اقدام سعي مي‌كنند قيمت‌هاي رقابتي –نرخ‌هاي ارزان- را به خريداران پيشنهاد كنند.
چالش سوم: مسكن‌مهر
مسكن‌مهر مي‌تواند در كنترل قيمت مسكن و همين‌طور اجاره‌بها موثر باشد به اين شرط كه واحدهايي كه در راستاي اين طرح ساخته مي‌شوند تا قبل از شروع تابستان با همه امكانات تحويل متقاضيان شود.براي متقاضيان تهراني، حدود 200 هزار واحدمسكوني در شهرهاي جديد اطراف تهران در حال ساخت است كه طبق برنامه‌ريزي جديد وزارت راه‌وشهرسازي، بخش عمده اين واحدها طي امسال به بهره‌داري مي‌رسد.
مسكن‌مهر مخصوص تهراني‌ها از محل اقامت فعلي متقاضيان دور است و براي آنكه اين واحدها مسكوني شود، بايد طرح ساخت مترو شهرهاي جديد پرند و هشتگرد با سرعت اجرايي شود.همچنين لازم است يكي از اولويت‌هاي امسال وزارت راه‌وشهرسازي، تامين خدمات سكونتي و رفاهي در شهرهاي جديد باشد.
چالش چهارم: نبود تمايل به اجاره‌داري
ضعف بزرگ بازار اجاره، عدم تمايل سازنده‌ها به اجاره واحدهاي مسكوني است.
انبوه‌سازان از اينكه حداقل 10 درصد واحدهاي ساخته‌شده را براي يكي دو سال اجاره بدهند، پرهيز مي‌كنند و يكي از دو راه احتكار يا فروش را انتخاب مي‌كنند. اين در حالي است كه اگر همين مقدار واحدمسكوني اجاره داده شود، فراواني عرضه در بازار اجاره اتفاق مي‌افتد و اجاره‌بها در مسير نزول قرار مي‌گيرد.سال گذشته بسته‌اي حاوي مشوق‌هاي ريالي براي موجران در وزارت مسكن وقت طراحي شد كه به اجرا درنيامد. امسال بهتر است بخش‌هايي از اين بسته مورد توجه دوباره قرار بگيرد و مقدمات به‌كارگيري ابزارهاي آن، فراهم شود.
چالش پنجم: طرح تفصيلي تهران
طرح تفصيلي تهران طبق آخرين وعده شهردار بايد از ابتداي سال جاري در پايتخت به اجرا درآمده باشد.
اين طرح با خود اما و اگرهاي فراواني را به همراه دارد كه مهم‌ترين آن اثر منفي در رونق ساخت‌وسازهاي مسكوني است. گفته مي‌شود محدوديت‌هاي پيش‌بيني شده در طرح تفصيلي تهران به قدري است كه سازنده‌هاي مسكن همچون گذشته نمي‌توانند به راحتي بر سر اخذ مجوز ساخت، با شهرداري تفاهم كنند. اگر چنين پيش‌بيني‌ای صحت داشته باشد، سازنده‌هاي بزرگ كه براي اخذ تراكم تاكنون بدون توجه به مقررات، راه اخذ مجوزهاي دستنويس را پيش گرفته بودند، از اين به بعد به مشكل خواهند خورد و نتيجه اين چالش، كاهش آمار ساخت‌وساز در سال جاري خواهد بود.
ارسال نظر
اخبار روز
خبرنامه
نظرسنجی
نظر شما درباره نحوه واگذاری سهام دو تیم استقلال و پرسپولیس چیست؟