شرایط عرضه و مبادله اوراق رهن ثانویه در بورس

{mosimage}بنا بر گزارش بورس نیوز‎ ‎با تصویب‎ ‎نمایندگان ویژه رییس جمهور، سازمان اوراق بهادار مؤظف شد ‏‏زمینه عرضه و مبادله‎ ‎اوراق رهن ثانویه در بورس را ظرف یک ماه فراهم کند.

بر اساس این تصمیم ‏‏وزارتخانه‎ ‎های مسکن، شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی موظفند با همکاری نهادهای فعال در‎ ‎‏بازار ‏پول و سرمایه نسبت به راه اندازی صندوق های املاک و مستغلات داخلی و خارجی و‏‎ ‎عرضه ‏اوراق و ‏سهام این صندوقها و مبادله آنها در بورس و همچنین فعال سازی شرکتهای‎ ‎لیزینگ و ‏کارگزاری در زمینه ‏تأمین منابع مالی مسکن اقدام نمایند. با توجه به این‎ ‎مطلب خبرنگار بورس نیوز ‏طی گزارشی، نظر ‏آقای سید علی رییس زاده، مدیر مالی و اداری‎ ‎شرکت شبکه مبادلات غیربورسی، ‏ایدروOTC (‎سازمان ‏گسترش و نوسازی ) و عضو هیأت علمی‎ ‎دانشگاه را در مورد اوراق رهن ‏ثانویه و همچنین نحوه عرضه و ‏مبادله آن جویا‎ ‎شد‎.

وی در این خصوص گفت: معمولاً مسکن به ‏عنوان یک نیاز‎ ‎اولیه درهر جامعه ای به شمار می رود و به ‏هر حال یکی از دغدغه های هر دولتی ‏تهیه‎ ‎منابع لازم برای بر طرف کردن این نیاز جامعه می باشد، بر ‏این اساس معمولاً بانک های‎ ‎‏تجاری با ارایه یک سری وام های رهنی به متقاضیان باعث ایجاد بازار ‏اولیه رهن می‎ ‎شوند.‏

آقای رییس زاده همچنین خاطرنشان کرد: تا قبل از سال‎ ‎‏1970‏‎ ‎میلادی، بازار رهن ثانویه وجود ‏نداشت، ‏تا این که در 1970 در آمریکا یک سری‏‎ ‎اوراق بهادار با عنوان اوراق بهادار با پشتوانه وام ‏های رهنی ‏‏(‏MBS‏)(‏Mortgage Backed Securities‏) ارایه شد و با انتشار این اوراق بازار رهن ثانویه شکل گرفت.‏

به طور کلی اوراق بهادار به چهار نوع اوراق بهادار مالکیت، بدهی، ‏مشتقه و ترکیبی تقسیم می شوند‎ ‎که ‏MBS‏ ها جزوی از‏‎ ‎اوراق بهادار بدهی محسوب می ‏شوند، بانکها و موسسات مالی در‎ ‎این فرایند ‏دارایی های خودشان را به اوراق بهادار تبدیل می کنند ‏که این اوراق‎ ‎بهادار در بازار ثانویه خرید و فروش ‏می شوند.‏ پشتوانه ‏MBSها، اقساط وصولی و املاکی است که به عنوان وثیقه وام در نظر گرفته شده است. معمولا در ‏فرآیند تبدیل به اوراق بهادار کردن داراییها باید از نظر ماهیت همگن باشند و وامها از نظر سررسید و ساختار باز پرداخت ‏یکسان باشد. ، به ‏همین خاطر شرکتهای واسطه ای‎ ‎تشکیل می شوند که وام ها را بر اساس موارد یاد ‏شده دسته بندی ‏کنند.‏

ایشان همچنین نوع اول ‏MBSها را اوراق تضمینی با پشتوانه اوراق رهنی ‏دانسته و افزود: پشتوانه آنها ‏وجوهی است که از وامهای تضمین شده ناشی می شود و خریدار اوراق اصل و بهره جمع آوری شده ‏از محل اقساط وامها را ماهیانه دریافت می کند و این اوراق توسط دولت تضمین می شود.‏

نوع دوم ‏MBSها اوراق قرضه مبتنی بر اوراق رهنی می‎ ‎باشند که به (‏MBB‏) معروف اند و وام ‏های ‏رهنی قابل فروش به عنوان پشتوانه آن ها‎ ‎به شمار می روند و همچنین بهره این اوراق نیز 6 ‏ماهه ‏پرداخت شده و اصل مبلغ به طور‎ ‎یکجا در تاریخ سررسید پرداخت می شود.‏

نوع سوم ‏MBSها، تعهدات رهنی وثیقه دار (‏CMO‏) می‎ ‎باشند که برای کاهش میزان ریسک ‏سرمایه ‏گذاری، با سررسیدهای مختلف طراحی شده اند و جهت پاسخ گویی به‏‎ ‎طیف مختلف سرمایه گذاران ‏طراحی شده اند. ‏

به گزارش خبرنگار بورس‎ ‎نیوز آقای‎ ‎رییس زاده، همچنین در مورد مشارکت کننده های بازار ثانویه ‏‏رهن، اظهار داشت: مشارکت‎ ‎کننده ها در این بازار به چهاردسته تقسیم می شوند :‏

‏ 1. سرمایه گذاران، یعنی افرادی که ‏MBSها را می‎ ‎خرند

‏ 2. وام دهندگان رهنی

‏ 3. شرکتهای واسطه ای (‏SPV‏) که کار خدمات دهی را‎ ‎به عهده دارند همانند جمع آوری وجوه وام ‏‏گیرندگان و توزیع آن بین سرمایه‎ ‎گذاران

‏ 4. بیمه کنندگان رهن که پرداخت اصل و فرع رهن را‎ ‎تضمین می کنند.‏

ایشان همچنین وضعیت بازار ثانویه در ایران را به‎ ‎صورت زیرمورد بررسی قرار دادند: ‏

در کشور ما، بازار اولیه موجود است و دولت در حال‎ ‎ایجاد مقدمات لازم برای به وجودآوردن بازار ‏ثانویه ‏رهن نیز می باشد. بر این اساس‎ ‎در قدم اول دولت، بانک های مسکن و ملی را موظف کرده ‏است که ‏به ترتیب مبلغ 10 هزار‏‎ ‎میلیارد ریال و 5 هزار میلیارد ریال از دارایی ها یشان را تبدیل به ‏اوراق بهادار‎ ‎بکنند، همچنین از طرفی دیگر، سازمان بورس را موظف کرده است که زمینه خرید و ‏فروش‎ ‎اوراق رهنی ‏را در بازار فراهم آورد که پشتوانه این اوراق نیز اقساط وصولی وام ها و‎ ‎‏املاکی که به عنوان وثیقه در ‏نظر گرفته شده است می باشند و انجام این کار بدون‎ ‎حمایت دولت غیر ‏ممکن خواهد بود.‏

وی همچنین در مورد مزیت های ایجاد بازار ثانویه و‎ ‎نیز بستر های لازم برای ایجاد این بازار اظهار ‏‏داشت: ‏‎

مزیت های ایجاد بازار‎ ‎ثانویه عبارتند از : ‏

‏- کمک به تأمین منابع مالی لازم برای بخش‏‎ ‎مسکن

‏- تبدیل وام های فاقد نقدینگی به اوراق بهادار با‏‎ ‎نقدینگی بالا و قابلیت خرید و فروش دربازار بورس ‏‏- ‏جمع آوری نقدینگی دردست مردم و‎ ‎تزریق آن به بخش مسکن که به نوبه خود به ایجاد اشتغال ‏کمک ‏می کند

‏-تنوع بخشی به ابزارهای مالی و کمک به توسعه بازار‎ ‎بورس.‏

همچنین کارهایی دولت باید در راستای ایجاد شرایط و‎ ‎بستر لازم برای ایجاد بازار ثانویه انجام دهد، ‏‏عبارتند از: به کارگیری روش های‎ ‎نوین در سیستم بانکداری، ایجاد پوشش بیمه ای برای وام های ‏‏رهنی، که در حال حاضر‎ ‎این امکان در بانک ها موجود نمی باشد، استانداردسازی وام های رهنی، ‏‏ایجاد وام های‎ ‎رهنی با نرخ بهره قابل تعدیل.‏

وی همچنین در پایان خاطرنشان کرد: به اعتقاد من این‎ ‎اقدام، اقدامی مناسب است که می تواند ‏کمک ‏شایانی به بخش مسکن و همچنین به بازار‎ ‎سرمایه داشته باشد و امیدوارم که با موفقیت به ‏انجام برسد.