اگر محدودیت افزایش اجاره بها ادامه پیدا کند، اصل بازار اجارهداری از بین خواهد رفت
بیتالله ستاریان، کارشناس مسکن، در گفتوگو با خبرنگار بورسنیوز، درباره تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها و وضعیت بازار مسکن اظهار کرد: تعیین سقف ۲۵ درصدی اجارهبها از منظر اجتماعی تصمیمی قابل درک است؛ چراکه مستأجران دیگر توان پرداخت افزایش بیشتر اجاره را ندارند. در حال حاضر مهاجرت معکوس بهشدت در حال اتفاق افتادن است و افراد از مناطق بالاشهر به پایینشهر، از حاشیه شهرها به شهرهای کوچکتر و در نهایت به مناطق ارزانتر مهاجرت میکنند. حتی با همین شرایط نیز بسیاری از مستأجران توان پرداخت اجارهبهای خود را ندارند و هزینه مسکن بخش قابل توجهی از سبد خانوار آنها را به خود اختصاص داده است.
وی افزود: وقتی اجارهبها بخش بالایی از سبد هزینه خانوار را تشکیل میدهد، نشان میدهد مستأجر از نظر اقتصادی تحت فشار شدیدی قرار گرفته است. بنابراین از منظر اجتماعی، دولت نمیتواند نسبت به وضعیت مستأجران بیتفاوت باشد و تعیین یک سقف برای افزایش اجارهبها را میتوان از این زاویه بررسی کرد.
این کارشناس مسکن ادامه داد: از طرف دیگر، نمیتوان صرفاً بهصورت دستوری اعلام کرد که مالک باید اجارهبها را فقط ۲۵ درصد افزایش دهد، در حالی که قیمت ملک با نرخهای بالاتری رشد کرده است. باید دید نتیجه چنین سیاستی برای بازار اجاره چه خواهد بود. بخشی از مالکان، هزینههای زندگی خود را از محل اجارهبها تأمین میکنند و اگر درآمد اجارهای آنها به شکل دستوری محدود
ستاریان با اشاره به وجود حدود ۷ میلیون مستأجر در کشور اظهار کرد: ما در کشور با یک صنعت اجارهداری مواجه هستیم و باید مشخص شود که هدف سیاستگذار توسعه این صنعت است یا از بین بردن آن. وقتی قیمت یک ملک به میزان قابل توجهی افزایش پیدا میکند اما اجارهبهای آن بهصورت دستوری با افزایش بسیار کمتری مواجه میشود، تعادل اقتصادی بازار اجاره به هم میخورد و در نهایت صنعت اجارهداری نیز آسیب خواهد دید.
وی تصریح کرد: اگر ملکی ۱۰۰ درصد رشد قیمت داشته باشد، بر اساس منطق اقتصادی باید پارامترهای مرتبط با آن نیز متناسب با این تغییرات تعدیل شوند. اگر ارزش ملک ۶۰ درصد افزایش پیدا کرده است، نمیتوان انتظار داشت اجارهبهای آن بدون توجه به این تغییرات تنها ۲۵ درصد افزایش پیدا کند. چنین سیاستی در بلندمدت نمیتواند بدون ایجاد تبعات برای بازار ادامه داشته باشد.
این کارشناس مسکن با اشاره به تجربه سایر کشورها در کنترل اجارهبها گفت: در دنیا نیز در برخی مقاطع برای یک یا دو سال چنین سیاستهایی اجرا میشود، اما دلیل آن این است که سیاستگذار در این مدت فرصت پیدا کند برنامه خود را برای حل مشکل مسکن اجرا کند. اگر قرار باشد محدودیت افزایش اجارهبها برای مدت طولانی، مثلاً ۱۰ یا ۲۰ سال، ادامه پیدا کند، اصل بازار اجارهداری از بین خواهد رفت.
ستاریان ادامه داد: اگر قرار باشد قیمت ملک هر سال ۶۰ یا ۷۰ درصد افزایش پیدا کند اما دولت اجازه افزایش ۲۵ درصدی اجاره را بدهد، در نهایت اقتصاد اجارهداری توجیه خود را از دست میدهد. نتیجه چنین شرایطی میتواند این باشد که مالک ترجیح دهد ملک خود را بفروشد و از بازار اجاره خارج شود. بنابراین اگر قرار است سیاست کنترل اجاره اجرا شود، باید همراه با یک برنامه مشخص برای حل ریشهای مشکل مسکن باشد و نمیتوان آن را به یک سیاست دائمی تبدیل کرد.
وی درباره پایینتر بودن رشد بازار مسکن نسبت به برخی بازارهای دیگر اظهار کرد: یکی از دلایل این موضوع میتواند همین سیاست ۲۵ درصدی باشد. بخشی از مالکان این محدودیت را رعایت کردهاند، اما بخشی دیگر که نیاز مالی داشتهاند یا شرایط متفاوتی داشتهاند، اجارهبها را به شکلهای مختلف و حتی خارج از چارچوبهای رسمی افزایش دادهاند. بنابراین نمیتوان صرفاً با تکیه بر آمار رسمی درباره وضعیت واقعی بازار اجاره قضاوت کرد.
این کارشناس مسکن افزود: نکته دیگر این است که اساساً نمیتوان تورم و تغییرات بازار مسکن را به شکل ماهانه مانند بسیاری از کالاهای دیگر ارزیابی کرد. مسکن بازاری است که بخش مهمی از تحولات آن سالانه و در فصل جابهجایی و اجاره مورد بررسی قرار میگیرد. بنابراین مقایسه یک ماه با ماه دیگر نمیتواند تصویر دقیقی از وضعیت واقعی این بازار ارائه کند.
ستاریان با انتقاد از نحوه محاسبه برخی آمارهای مسکن گفت: حتی در بخش معاملات نیز نمیتوان میانگین قیمت معاملهشده در سالی را که تعداد معاملات بسیار بالاست با سال یا ماهی که تعداد معاملات بهشدت کاهش پیدا کرده، به یک شکل مقایسه کرد. در شرایط رکود، افرادی که نیاز فوری به فروش دارند ممکن است ملک خود را بسیار پایینتر از قیمت واقعی بازار بفروشند. برای مثال، ممکن است ملکی به دلیل شرایط خاص مالک، مشکلات مالی یا رکود بازار، با قیمتی بسیار پایینتر از ارزش معمول خود معامله شود. این معاملات نیز در محاسبات آماری اثر میگذارند و میتوانند تصویر متفاوتی از وضعیت واقعی بازار ارائه دهند.
وی تأکید کرد: در دوره رکود، بخشی از معاملاتی که انجام میشود ناشی از شرایط اضطراری فروشنده است و نمیتوان آن را بهعنوان نماینده کامل وضعیت بازار مسکن در نظر گرفت. عواملی مانند نیاز مالی، مشکلات مالک، مهاجرت و شرایط رکودی بازار میتواند باعث شود برخی افراد ملک خود را زیر قیمت معمول به فروش برسانند و این موضوع باید در تحلیل آمار مسکن مورد توجه قرار گیرد.
این کارشناس مسکن درباره چشمانداز بازار در نیمه دوم سال گفت: بازار مسکن پتانسیل رشد بسیار بالایی دارد. این پتانسیل رشد در ذات بازار مسکن وجود دارد و به عوامل متعدد اقتصادی و سیاسی وابسته است. مسکن مانند کالاهای خرد نیست که بتواند در کوتاهمدت و با سرعت بالا نسبت به نوسانات اقتصادی واکنش نشان دهد، بلکه با اقتصاد کلان کشور ارتباط مستقیم دارد.
ستاریان در پایان خاطرنشان کرد: بازار مسکن با وجود آنکه ممکن است در کوتاهمدت واکنش سریعی به تحولات نشان ندهد، پتانسیل رشد بسیار قابل توجهی در خود دارد و این پتانسیل میتواند در شرایط مختلف اقتصادی و سیاسی فعال شود. تجربه سالهای گذشته و تحولات بازار مسکن در مقاطع قبل، حین و بعد از جنگ نیز نشان داده است که تغییرات شرایط اقتصادی و سیاسی میتواند آثار قابل توجهی بر این بازار داشته باشد.
