بحران مسكن آمريكا تازه به نيمه‌راه رسيد

بن برنانك از مقامات عالي‌رتبه بانك مركزي آمريكا هفته گذشته در حالي كه به جاي يكي از سران بانك مركزي بيشتر شبيه استادان تشريح‌كننده جدول و نمودار سخن مي‌گفت، آخرين نمودارهاي فدرال رزرو را درباره بحران سقوط بازار مسكن در آمريكا ارائه كرد.

نقشه‌ها با رنگ كدگذاري شده بودند و افت‌وخيز قيمت‌ها در همه جا مشخص شده بود. هر منطقه از نظر تعداد حراج‌ها و ناكامي در بازار مسكن مشخص شده‌ بود. هدف او از اين كار اين بود كه نشان دهد سير نزولي قيمت‌ها به معناي حراج‌هاي بيشتر است و وام دهندگان بايد خود را براي مشكلات وام‌هايي كه روي خانه‌‌هايي با ارزش كمتر از رقم وام، داده شده آماده كنند. اين نقشه‌ها نشان مي‌دهد كه مشكلات جدي‌تري در راه است. شدت مشكل و بحران مسكن در آمريكا در مناطق مختلف متفاوت است. ايالاتي مانند كاليفرنيا، نوادا و فلوريدا و بخش‌هايي از ميدوست صنعتي بيشترين مشكل را دارند. بيشترين بلاتكليفي اكنون به اين خاطر است كه كسي نمي‌داند شرايط تا كجا پيش خواهد رفت.

پاسخ به اين سوال آسان نيست. نمي‌توان درباره ميزان سقوط قيمت‌ مسكن در بازار آمريكا پيش‌بيني درستي كرد. آمريكا شاخص‌‌ها و روندهاي آماري مختلفي درباره قيمت مسكن دارد كه هر كدام داستان‌هاي مختلفي را روايت مي‌كنند. يكي از آنها كه خيلي زياد مطرح است اما كمتر مورد استفاده قرار مي‌گيرد آمار و ارقام ماهانه‌اي است كه متوسط قيمت مسكن را نشان مي‌دهد و انجمن ملي مشاوران املاك در آمريكا آن را منتشر مي‌كند. اين ارقام نشان مي‌دهد كه قيمت متوسط مسكن در آمريكا 13‌درصد كاهش داشته‌است. اما اين رقم متوسط ماه به ماه تغيير مي‌كند و شايد به همين دليل چندان قابل اعتنا نيست.

در نقشه‌هاي آقاي برنانك از اعداد و ارقامي استفاده شده كه از دفتر نظارت بر مسكن فدرال آمريكا به دست آمده است. آمار و ارقام آن با توجه به گستردگي جغرافيايي آمريكا و از همه ايالات و شهرها است و حتي فروش چندباره يك ملك ثابت را هم زيرنظر گرفته و در اين جداول آمده است. شاخص ملي ماهانه نشان مي‌دهد كه متوسط قيمت مسكن امسال نسبت به آوريل سال 2007 تنها 3‌درصد كاهش يافته است. ارقام سه ماهه و فصلي هم به همين صورت چندان منفي نيست. اما آمار و ارقام اداره فدرال نظارت بر مسكن، تنها خانه‌هايي را شامل شده كه به وسيله وام و با پشتيباني مالي شركت‌هاي غول دولتي مانند Fannie Mae و Freddi Mac خريداري شده‌اند. به اين ترتيب قسمت بالا و پايين بازار، جايي كه قيمت‌ها در دوران حباب مسكن به سرعت بالا رفت و بحران وام مسكن حادترين شرايط را در آن ايجاد كرد، در اين آمار نيامده است. بنابراين مي‌توان گفت كه در گزارش آماري اداره فدرال نظارت بر قيمت مسكن، دامنه واقعي بحران مسكن مشخص نشده است.

اما گزارش آماري ديگري وجود دارد كه رابرت شيلر و كارل كيس آن را نوشته‌اند و شركت Standard & Poor كه يك شركت ارزيابي و رتبه‌بندي است مسوول تهيه آن بوده است. در اين گزارش آماري همه انواع خانه در نظر گرفته‌شده و نشان مي‌دهد كه سير صعودي قيمت مسكن در آمريكا در دوران رونق بازار بسيار پرشتاب‌تر از اين بود و حالا هم با سرعتي بسيار بالاتر در حال سقوط است. اگر چه آمار و ارقام كيس و شيلر هم چندان كامل نيست چرا كه بسياري از مناطق روستايي را هم با هم تركيب كرده‌اند، اما قضاوت آنها درباره افت‌وخيز قيمت‌ها در شهرها دقيق‌تر است.

اما ارزيابي اينكه قيمت مسكن چطور در شهرها دچار سقوط شده كار دشواري است. سرمايه‌گذاران، انتظار افت قيمت 20‌درصدي ديگري را دارند و دليل اين پيش‌بيني هم شاخص‌هاي مطرح شده در گزارش كيس و شيلر است.

عدم توازن ميان عرضه و تقاضا نشان مي‌دهد كه قيمت‌ مسكن ممكن است بسيار بيشتر از اين سقوط كند. با قضاوت براساس استانداردهاي سنتي و تاريخي مي‌توان دريافت كه تعداد خانه‌هاي فروخته نشده در بازار بسيار زياد است. ميزان خانه‌هاي خالي هم به رقم ركوردآور 9/2‌درصد رسيده‌است. سازندگان هم توليد خود را به دليل همين ركود كاهش دادند، اما عرضه مسكن در بازار همچنان بالاست. دليل آن هم اين است كه خانه‌هاي به حراج گذاشته شده به دليل عدم توانايي صاحبان آنها براي بازپرداخت وام روز به روز بيشتر مي‌شود. پيش‌بيني‌ها نشان مي‌دهد كه قيمت مسكن در ايالت‌هاي آريزونا، ويرجينيا، فلوريدا، مريلند، كاليفرنيا و نيوجرسي 25‌درصد ديگر كاهش مي‌يابد.

تحليلگران خوش‌بين مي‌گويند كه توان خريد مسكن در آمريكا بهبود يافته است. براساس آمار و تحليل آنها، قيمت پرداخت ماهانه يك خانه با وام 30 ساله و 20‌درصد پيش‌پرداخت در ماه فوريه به اندازه 18‌درصد متوسط درآمد خانواده آمريكايي بوده‌است. اما از سوي ديگر بايد توجه داشت كه 60درصد از بانك‌ها شرايط پرداخت وام خود را به شدت سخت كرده‌اند.

اما شيوه بهتر سنجش وضعيت مسكن در آمريكا مقايسه رابطه ميان قيمت خريد و اجاره مسكن است. اين در حقيقيت نوعي سنجش نسبت قيمت و درآمد در بازار مسكن است. مقايسه قيمت و اجاره يك خانه مي‌تواند تخمين خوبي از روندهاي اقتصادي يك كشور به دست بدهد. در آمريكا اين نسبت از سال 1960 تا 1995 ، 5/5‌درصد بود. اما بعد از آن و در دوران رونق قيمت مسكن به پايين‌ترين حد و 5/3‌درصد رسيد. با توجه به رشد قيمت اجاره‌بها در سال‌هاي اخير، كارشناسان مي‌گويند براي اينكه تعادل به بازار بازگردد، قيمت مسكن بايد طي يك سال آينده 10 تا 15‌درصد ديگر كاهش يابد. به اين ترتيب مي‌توان دريافت كه بحران بازار مسكن در آمريكا حقيقتا اكنون در نيمه راه خود قرار دارد و با توجه به شرايط بازار و ميزان عرضه مسكن در اين بازار، باز هم دچار سقوط خواهد شد. در چنين شرايطي فشار بر سياست‌گذاران براي حل مشكل بيشتر خواهد شد.

{mosimage}

{mosimage}