وضعیت مالی "ثشرق" از دریچه بنیادی

تاریخچه 

شرکت سرمایه گذاری مسکن شمال شرق به صورت سهامی خاص در سال 1385 در مشهدتاسیس گردید . این شرکت تاکنون 34 پروژه را با زیربنای 650 هزار مترمربع در شهرهای مشهد و زاهدان احداث نموده است. سرمایه ثبت شده شرکت مبلغ 600 میلیارد ریال می باشد که به تازگی قصد دارد با افزایش 50% از محل آورده نقدی و سود انباشته، آنرا به 900 میلیارد ريال افزایش دهد.

ترکیب سهامداران 

این شرکت در مجموعه سرمایه گذاری مسکن قرار دارد و ترکیب سهامداران به شرح زیر است :

ترازنامه 

سال مالی "ثشرق" منتهی به شهریور ماه است، این شرکت بر اساس تراز 6 ماهه منتهی به اسفند 1393، سرمایه اسمی 600 میلیارد ريالی دارد و در مقابل 1697 میلیارد ريال دارایی جاری، 915 میلیارد ريال بدهی جاری ثبت گردیده است.

ترکیب دارایی ها عمدتا" جاری است به شکلی که 56% از کل دارایی ها، املاک و ساختمان است، حساب های دریافتنی 28% از کل دارایی ها را تشکیل میدهد. در بخش بدهی ها نیز، 55% از کل این سرفصل، بدهی های بانکی است و پس ازان، سود پرداختنی به سهامداران 26% از بدهی ها را تشکیل می دهد.

حساب های دریافتنی عمدتا" بابت تحویل واحدهای ساخته شده و باقی ماندن بخشی از مبلغ فروش است که طی دوره های مختلف وصول میشود . موجودی کالا مربوط به مانده پروژه های در حال ساخت و یا آماده برای فروش است.

بدهی بانکی عمدتا"با نرخ 27.5% و مشارکتی از سوی بانک سامان جهت مشارکت در پروژه های ساختمانی است . سود سهام پرداختنی عمدتا" بابت آخرین مجمع تقسیم سود است که در آن 180 میلیارد ريال تصویب شده است.

صورت سود و زیان :

سود هر سهم منتهی به شهریور سال جاری 468 ريال پیشبینی شده که در عملکرد 6 ماهه 276 ريال ازان پوشش یافته است.از کل مبلغ فروش 783 میلیارد ريالی در سال جاری، 452 میلیارد ريال مربوط به پروژه امید است که بخش اعظم آن ( مسکونی ) در 6 ماه نخست به فروش رسیده است.

بخش های دیگر فروش سال جاری که عمدتا" مربوط به پروژه های یاس، کوهسنگی و سعادت است در فصل بهار جهت فروش آگهی گردیده که بخشی ازان ها تاکنون به فروش رسیده است، در صورتی که نرخ های فروش مطابق با آگهی ها محقق گردد مبلغ فروش سال جاری به شکل زیر تغییر خواهد کرد:

در جدول زیر، مشاهده میگردد که در صورت تحقق این امر سود و زیان شرکت در سال مالی جاری به واسطه رشد نرخ های فروش به شکل زیر خواهد بود :

بر اساس حدول فوق، با تحقق نرخ های آگهی شده تعدیل مثبت برای سال جاری خواهیم داشت و دقیقا" در نقطهء مقابل در صورت عدم وجود خریدار همچون سال مالی 1393 امکان تعدیل منفی وجود دارد با این حال شانس تعدیل مثبت بیشتر است.

خالص ارزش دارایی ها:

ارزش شرکت های ساختمانی به پروژه های در دست احداث آنها است و در واقع ملاک اصلی در ارزیابی یک شرکت ساختمانی، ارزشیابی و ارزش گذاری ساختمان ها و پروژه های آن شرکت است. بنابراین با توجه به بحث افزایش سرمایه، خالص ارزش دارایی های شرکت را محاسبه می کنیم و با توجه به اینکه برخی پروژه ها در سنوات 1396 – 1397 به نتیجه می رسد، با نرخ معقولی آن را تنزیل خواهیم کرد.

پروژه بهارستان : این پروژه در زاهدان اجرا میشود، "ثشرق" سازنده محسوب میشود و شریک، مالک زمین است که سهم الشرکه هر کدام به ترتیب 89.9 و 10.1 درصد خواهد بود . پروژه شامل 13 بلوک، 438 واحد با کاربری مسکونی ، مساحت مفید 34097 مترمربع و براورد نرخ فروش 26 میلیون ريال در هر مترمربع است. ( تاریخ تکمیل 1397 )

پروژه ستایش : این پروژه در مشهد با مالکیت کامل "ثشرق" و در منطقهء زکریا " معروف به بام مشهد" ساخته میشود . این پروژه شامل 110 واحد با کاربری مسکونی، زیربنای مفید 8717 مترمربع و با پیشبینی نرخ فروش 42 میلیون ريال در هر متر تنظیم شده است. ( تاریخ تکمیل 1396 )

جهت ساخت پروژه های مذکور شرکت نیاز به 300 میلیارد ريال افزایش سرمایه از محل آورده نقدی خواهد داشت تا هر دو پروژه را تا حدی به پیش ببرد که امکان پیش فروش بخشی ازانها و تامین نقدینگی مورد نیاز جهت ساخت کامل پروژه فراهم شود .

ارزش پروژه های مذکور و سود قابل شناسایی آنها به شرح جدول زیر است :

برخی پروژه های شرکت به مرحله ای از ساخت رسیده اند که امکان پیش فروش دارند و یا علی رغم اتمام ساخت به طور کامل به فروش نرسیده اند، که در جدول زیر جزئیات آنها قابل مشاهده است :

با توجه به اینکه شرکت می تواند در سنوات آتی 372 میلیارد ريال سود بدون انجام افزایش سرمایه بسازد و در صورت انجام افزایش سرمایه 300 میلیارد ريالی که 250 میلیارد ريال آن از محل آورده نقدی است 509 میلیارد ريال به آن افزوده میشود، با مبانی معقولی می توان خالص ارزش دارایی های شرکت را با در نظر گرفتن افزایش سرمایه و بدون آن محاسبه کرد :

مشاهده میگردد که در صورت انجام افزایش سرمایه، ارزش خالص دارایی ها به میزان 610 میلیارد ريال افزایش می یابد در حالی که شرکت اقدام به 300 میلیارد ريال افزایش سرمایه خواهد نمود فلذا می توان نتیجه گرفت در صورتی که "ثشرق" بتواند به وعده های خود در طرح ساخت پروژه های جدید، طبق برنامه های مالی و زمانی، جامه عمل بپوشاند، این افزایش سرمایه اتفاق مثبتی برای سهام شرکت تلقی خواهد شد و منجر به رشد ارزش بازار شرکت میشود.

نتیجه نهایی : ثشرق قادر است ضمن تحقق سود 468 ريالی سال جاری، از محل پروژه تجاری امید بر سود خود بیفزاید . ضمنا" بازدهی پروژه های جدید به نحوی است که انجام افزایش سرمایه به میزان 300 میلیارد ريال را توجیه میکند و نهایتا" این رویداد منجر به افزایش ارزش بازار شرکت خواهد شد و تصور میشود تا سال مالی 1397 شرکت قادر است همواره، حداقل سودی در سطح eps سال مالی جاری بسازد.