رشد اسمی مسکن را باور نکنید؛ قیمت واقعی ملک کاهش یافته است
به گزارش بورس‌نیوز، بازار مسکن تهران در شرایطی با رکود معاملات و محدودیت عرضه فایل‌های فروش روبه‌روست که گزارش‌هایی از افزایش قیمت‌ها در هفته‌های اخیر منتشر شده است. در این میان، واکنش محتاطانه مالکان و خریداران به تحولات سیاسی و اقتصادی، فضای معاملات را بیش از گذشته در وضعیت انتظار قرار داده است؛ وضعیتی که این پرسش را ایجاد می‌کند آیا کمبود عرضه ناشی از نگرانی نسبت به آینده قیمت‌هاست یا باید آن را نشانه‌ای از ریسک و بلاتکلیفی در بازار دانست؟
علی ابراهیمی، کارشناس مسکن، در گفتوگو با بورس‌نیوز، ریشه این وضعیت را در تعلیق تصمیم‌گیری میان فعالان بازار می‌داند و معتقد است این تعلیق را نمی‌توان صرفاً به احتمال وقوع جنگ یا تحولات نظامی نسبت داد.
بلاتکلیفی، خریدار و فروشنده را در انتظار نگه داشته است
ابراهیمی درباره دلایل کاهش عرضه فایل‌های فروش و احتیاط فعالان بازار مسکن اظهار کرد: «وقتی در بازار حالت تعلیق به وجود می‌آید، همه منتظر می‌مانند تا ببینند چه اتفاقی رخ می‌دهد و بعد برای خرید یا فروش تصمیم بگیرند. این تعلیق الزاماً به معنای نگرانی از وقوع یک جنگ جدید یا اتفاقی بی‌سابقه نیست.»
وی افزود: «به نظر من در حاکمیت کشور نوعی بلاتکلیفی وجود دارد و همین مسئله ریسک بازار را افزایش می‌دهد. در چنین شرایطی کمتر کسی حاضر می‌شود برای خرید یا فروش ملک تصمیم قطعی بگیرد.»
این کارشناس مسکن با اشاره به تفاوت بازار ملک با بازار‌هایی مانند ارز و طلا تصریح کرد: «بازار ملک با بازار‌هایی مثل ارز، دلار و طلا تفاوت دارد. این بازار سنگین‌تر است و تغییرات قیمتی معمولاً با تأخیر در آن منعکس می‌شود؛ اما از طرف دیگر، ملک به دلیل ماهیت خاص خود برای مالک نوعی احساس امنیت ایجاد می‌کند. به همین دلیل، رفتار صاحبان ملک در شرایط پرریسک با رفتار معامله‌گران بازار‌های سبک‌تر متفاوت است.»
قیمت مسکن با تعدیل تورم، در مسیر کاهش قرار دارد
ابراهیمی در پاسخ به این پرسش که آیا رکود معاملاتی می‌تواند به کاهش قیمت مسکن یا تثبیت طولانی‌مدت آن منجر شود، تأکید کرد که برای ارزیابی وضعیت این بازار نباید صرفاً قیمت اسمی ملک را ملاک قرار داد.
وی گفت: «اگر تورم را از قیمت مسکن تعدیل کنید، می‌بینید که قیمت‌ها عملاً در همان وضعیت باقی مانده‌اند و حتی از این منظر می‌توان از کاهش قیمت صحبت کرد.»
این کارشناس مسکن با انتقاد از ارزیابی بازار صرفاً بر اساس ارقام اسمی ادامه داد: «مسئله این است که معمولاً قیمت مطلق مسکن را با گذشته مقایسه می‌کنیم؛ درحالی‌که باید تورم را از آن تعدیل کرد و نسبت قیمت مسکن به دلار را هم در نظر گرفت. وقتی قیمت ملک را با این شاخص‌ها بررسی می‌کنیم، تصویر متفاوتی از وضعیت بازار به دست می‌آید.»
ابراهیمی در واقع معتقد است رشد اسمی قیمت‌ها به‌تنهایی نشانه افزایش واقعی ارزش دارایی نیست و تا زمانی که قدرت خرید و شاخص‌های مقایسه‌ای در محاسبات لحاظ نشوند، نمی‌توان درباره روند واقعی بازار مسکن قضاوت دقیقی داشت.
