تحليل جديد از بازار مسكن

وزارت اقتصاد عملكرد بخش مسكن در سال‌هاي برنامه چهارم - 84 تا 87- را مورد بررسي قرار داده و از آنجا كه در اواسط اين دوره (سال 86) تحت تاثير رشد نقدينگي در جامعه و ناتواني ساير بخش‌ها در جذب نقدينگي، رشد شديد قيمت مسكن اتفاق افتاد، به اين جمع‌بندي رسيده است كه آنچه تحت عنوان بحران مسكن در ايران مطرح مي‌شود بيشتر ناشي از بخش پولي مالي اقتصاد كشور است تا تحولات دروني بخش مسكن. 

معاونت امور اقتصادي وزارت اقتصاد در تشريح اوضاع كنوني بازار مسكن به موج كاهش قيمت مسكن كه از ابتداي سال گذشته به آرامي شروع و در بهار امسال نرخ رشد 34- درصد (در كل كشور) را به ثبت رساند، اشاره و تصريح كرده است: در چنين شرايطي خريداران ملكي با علم به اين مساله و انتظار براي كاهش بيشتر قيمت، از انجام معامله اجتناب مي‌كنند كه اين خود در ركود مسكن تاثيرگذار است. 

در تحليل وزارت اقتصاد، وضعيت كنوني به نقل از اقتصاددانان به «تله‌نقدينگي» تشبيه شده كه در اين حالت افراد جامعه نگهداري پول نقد را به خريد مسكن يا سرمايه‌گذاري‌هاي بلند مدت ترجيح مي‌دهند. 

در گزارش وزارت اقتصاد، اگرچه شاخص‌هاي مربوط به توليد مسكن، صدور پروانه ساختماني، ارزش‌افزوده و سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در سال‌هاي 84 تا 87 مورد بررسي قرار گرفته، اما درباره شرايط امروزي بازار مسكن نيز شرح مختصري ارائه شده از جمله اينكه تاكيد شده در حال حاضر ركود معاملاتي در اين بازار حكمفرما است. 

متن كامل گزارش وزارت اقتصاد از تحولات بخش مسكن در سال‌هاي 84 تا 87 را در زير بخوانيد: 

بررسي رويكرد شاخص‌هاي خرد و كلان بخش طي دوره 87-84 بر وجود نوساناتي همراه با دوره‌هاي ركود و رونق فعاليت‌هاي اين بخش تاكيد دارد. 

عملكرد بخش ساختمان و مسكن طي چهار سال برنامه چهارم بر بهبود شاخص توليد تاكيد دارد هر چند كه طي سال 84 تحت تاثير شرايط اقتصادي، عملكرد بخش با رشد بطئي‌تري همراه بود و همچنان با شرايط مطلوب فاصله داشت، ليكن در اين سال به‌دليل بي‌ثباتي در ساير بازارها (به‌ويژه بازار سرمايه) و رشد نقدينگي بالا در اثر معاملات مكرر سوداگرايانه، رشد كاذب و حباب‌گونه قيمت‌ها بر بازار مسكن غالب گشت. 

اگر چه در اين سال ارزش افزوده بخش به ميزان 4/4 درصد افزايش يافت، ليكن رشد مذكور عمدتا تحت تاثير ارزش افزوده ايجاد شده در ساختمان‌هاي دولتي ناشي از اهتمام دولت به تكميل طرح‌هاي نيمه تمام زير بنايي در بخش ساختمان به‌ويژه در فصول پاياني سال بود. علاوه بر آن، رشد بالاي سرمايه‌گذاري در ساختمان‌هاي تكميل شده نيز در ارزش افزوده ايجاد شده و نرخ تشكيل سرمايه ثابت ناخالص تاثيرگذار بود به طوري‌كه اين شاخص را به ميزان 14 درصد رشد داد. در اين سال تعداد پروانه‌هاي ساختماني و زيربنايي توليد شده توسط بخش خصوصي به ترتيب با كاهش 6/4و 9/5 درصد همراه بود. 

از سال 1385 با توجه به رويكردهاي جديد دولت در بخش مسكن شاخص‌هاي كلان و خرد بخش با افزايش به نسبت مثبتي همراه گشت، به طوري‌كه رشد ارزش افزوده در اين بخش از 7/3 درصد در سال 85 به 6/19 درصد در سال 89 رشد يافت، كه در مقايسه با رشد 7/6 درصدي توليد كل و رشد هدف‌گذاري شده بخش در برنامه چهارم (9/11 درصد) نشان از ضريب جذب بالاي سرمايه در اين بخش در سال مذكور دارد. 

رشد چشمگير نرخ تشكيل سرمايه ثابت ناخالص از 6/3 درصد در سال 85 به 5/13 درصد در سال 86، حاصل به‌كارگيري منابع قابل توجه نقدينگي در اين بخش است. از دلايل عمده رونق فعاليت‌هاي ساختماني در اين سال، گرايش بخش خصوصي به سرمايه گذاري بيشتر به‌دليل بالا بودن نرخ بازدهي كوتاه مدت آن در مقايسه با ساير بخش‌هاي اقتصادي است. 

افزايش 6/9 درصدي ميزان توليد واحدهاي مسكوني تكميل شده از ديگر آثار سودآوري و رونق اقتصادي فعاليت‌هاي ساختماني در سال 86 مي‌باشد. آمار پروانه‌هاي ساختماني صادر شده توسط شهرداري‌هاي كشور كه از متغيرهاي پيشرو منعكس كننده روند آتي فعاليت‌هاي ساختماني مي‌باشد، بهبود فعاليت‌ها در اين بخش را تاييد مي‌كند. 

وجود رشد آمار پروانه‌هاي ساختماني در سال 1385 به ميزان 17 درصد و رشد 7/37 درصدي آن در سال 86 از روند مثبت تغيير رويكرد متغيرهاي بخش از ركود به رونق مي‌باشد كه مرهون مجموعه تدابيري است كه دولت در قالب سياست‌هاي كوتاه مدت و ميان مدت براي ساماندهي بازار مسكن و پاسخگويي به تقاضاهاي واقعي انديشيده تا بازار مسكن را از التهاب تورم‌هاي موجود دور كند و آرامش و ثبات نسبي را به بازار معاملات مسكن بازگرداند. 

بررسي تحولات بخش مسكن طي سال‌هاي اخير نشان مي‌دهد كه به دليل عدم وجود مكانيزم‌هاي متناسب جهت كنترل بازار با ورود تقاضاهاي سرمايه‌اي و ايجاد انتظارات تورمي در بازار، دوره رونق تورمي شروع و با افزايش شديد آن، دوره ركود و خروج سرمايه‌هاي سودگرانه دنبال خواهد شد. 

اين شرايط در سال 87 دقيقا اتفاق افتاد، به طوري‌كه از نيمه دوم اين سال به‌‌رغم رشد ارزش افزوده و نرخ تشكيل سرمايه ثابت ناخالص به ميزان 1/12 درصد و 3/8 درصد، ليكن توليد بخش به شدت كاهش يافت و صدور پروانه‌هاي ساختماني و زيربنايي پيش‌بيني شده در پروانه‌هاي ساختماني با كاهش 4/15 درصد و 5/5 درصد روبه‌رو شد. 

اين كاهش در سقف توليد نه تنها در تهران بلكه به كليه مناطق شهري كشور تسري يافت و ركود جديدي را بر بازار مسكن مستولي ساخت كه شيفت نزولي قيمت‌ها و كاهش توليد از نشانه‌هاي بارز اين پديده از سال 87 تاكنون مي‌باشد. رشد 5/22 درصدي واحدهاي مسكوني تكميل شده در اين سال نيز حاصل به‌كارگيري سرمايه‌گذاري‌هاي انجام شده در سال‌هاي قبل مي‌باشد كه همواره با تاخير همراه مي‌باشد. (با در نظر گرفتن طول دوره ساخت) 

در شرايط فعلي، عوامل اصلي توليد مسكن منجر به توليد و عرضه مسكن متناسب با نياز جامعه نشده است، لذا رونق در اين بخش مقطعي و تورمي بوده است. به تعبيري اگرچه عوامل لازم براي فعاليت‌هاي اقتصادي بازار مسكن وجود دارد، اما چرخه اقتصادي اين بازار نتوانسته است به نحو بهينه‌اي اين عوامل را در يك زنجيره اقتصادي كامل و كارآ قرار دهد. 

بنابر اين عرضه صورت گرفته به بازار نه تنها از نظر كمي متناسب با نياز بازار نبوده است، بلكه قيمت مسكن عرضه شده در توان مالي و نياز مصرف‌كننده اين كالا نبوده و روز به روز اين توان تحليل يافته است. اگرچه روند كنوني بازتابي از مشكلات ساختاري بخش و شرايط حاكم بر متغيرهاي كلان اقتصادي و همچنين بحران‌ها و شوك‌هاي خارجي است، اما بايد اميدوار بود كه با تلاشي كه دولت از سال 84، در بخش مسكن انجام داده، بتوان در آينده چشم‌انداز روشن‌تري را براي امنيت سرمايه‌گذاري به ويژه در توليد و تامين مسكن گروه‌هاي كم درآمد (كه طي سال‌هاي اخير فشارهاي تورمي و مضاعفي را متحمل گرديدند) ايجاد كرد.

 

-پيش‌بيني مي‌شود با توجه به رويكردهاي نويني كه دولت در بخش مسكن در قالب آيين‌نامه اجرايي قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن ( به ويژه در طرح‌هاي ساخت و عرضه مسكن اجاره‌اي، ساخت و عرضه مسكن اجاره به شرط تمليك و واگذاري حق بهره‌برداري از زمين به اجاره طويل‌المدت همراه با تسهيلات يارانه‌اي به انبوه‌سازان مسكن در نظر گرفته) مي‌توان بهبود بيشتر در شاخص‌هاي توليد و كنترل قيمت مسكن را در سال‌هاي آتي انتظار داشت. 

ارزيابي عملكرد بخش، وضعيت شاخص‌ها وچگونگي حركت بخش مسكن به سوي اهداف مندرج در برنامه طي سال‌ها 1387-1384 نشان دهنده افزايش چشمگير در ظرفيت‌هاي توليد بخش مي‌باشد، به طوري كه مقايسه ارقام با اهداف سال‌هاي برنامه حكايت از تحقق عملكردها بيش از هدف برنامه دارد. 

بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه ميزان توليد مسكن شهري در سال 84 به رغم ركود سال‌هاي 82 تا 84 به ميزان 581 هزار واحد رسيد كه حاكي از پيشي گرفتن از هدف برنامه‌ است. 

در سال‌‌هاي 86-85 بخش مسكن رونق توليدي ديگر را تجربه كرد و توليد مسكن در مناطق شهري به 830 هزار واحد و مسكن روستايي به 280 هزار واحد در سال 86 رسيد كه به ترتيب بيان‌كننده 124 و 119 درصد تحقق در مقايسه با اهداف كمي توليد در برنامه چهارم مي‌باشد.

 

در سال 87 به‌رغم تحقق بيش از صد درصد اهداف موردنظر در برنامه، ليكن طليعه‌هاي ركود با كاهش توليد و افت قيمت بارز گشت. در تمامي اين سال‌ها شاخص عملكرد متوسط زمين در يك واحد مسكوني وضعيت مناسب‌تري نسبت به اهداف برنامه داشته است. عملكرد اين شاخص در سال 84 برابر با 68 مترمربع بوده كه در سال‌هاي 86-85 به 69 مترمربع افزايش يافته است. 

عملكرد متغير تراكم خانوار در واحد مسكوني نسبت به اهداف برنامه بيش از 100 درصد محقق شده است كه دليل آن، رشد توليد واحدهاي مسكوني از يك طرف و كاهش نرخ رشد جمعيت از طرف ديگر بوده كه موجب بهبود اين شاخص از 2/1 در سال 84 به 09/1 در سال‌هاي 1385 و 1386 شده است. 

بررسي اندازه شاخص متوسط سطح زيربناي مسكوني، نشان‌دهنده فاصله داشتن با هدف برنامه است، به طوري كه در سال 87 با شاخص هدف‌گذاري شده 13 مترمربع اختلاف دارد. طي اين سال‌ها اگرچه براي توليد مسكن استيجاري هدفي تعريف نشده، ليكن عملكرد اين شاخص در سال‌هاي 86-85 مطلوب نبوده است. 

سهم بسيار كم سرمايه‌گذاري بخش دولتي در توليد و عرضه مسكن به همراه گرايش كم بخش خصوصي و تعاوني به سرمايه‌گذاري در بخش مسكن اجاره اي، نامتناسب بودن قيمت مسكن و تسهيلات اعطايي بانك‌ها با توان اقتصادي خانوارها، سوءمديريت در تجهيز و هدايت نقدينگي بخش، عدم كنترل و نظارت صحيح در بازار زمين، تداخل وظايف در حوزه مديريت شهري و بخش مسكن و شهرسازي، مقطعي بودن سياست‌گذاري‌ها توسط متوليان بخش، از مهم‌ترين موانع و مشكلات بخش مسكن است. 

بحران مسكن در ايران چه در زماني كه دچار افزايش قيمت حبابي بوده و چه در شرايطي كه امروزه با ركود مواجه شده،‌ عمدتا در حوزه مجازي اقتصاد يعني بخش پولي و مالي اتفاق افتاده تا در بخش مسكن كه مربوط به بخش واقعي اقتصاد است.

 

افزايش نقدينگي طي سال‌هاي اخير و نداشتن مزيت نسبي در بخش‌هاي ديگر اقتصاد نظير انواع توليدات در صنعت و كشاورزي و ناكارآمدي بازار سرمايه و بورس كشور، عمده سرمايه‌هاي در گردش و پس‌انداز ملي را به سمت توليد مسكن سوق داد تا حدي كه دستگاه‌هاي عمومي غيردولتي و بانك‌ها به منظور سودآوري بيشتر به اين بخش روي آوردند. از طرفي بحران اقتصاد جهاني و سقوط قيمت نفت و كاهش درآمدهاي دولت نيز موجب از بين رفتن مزيت‌هاي نسبي توليد در بيشتر بخش‌هاي اقتصادي شد و ركود را در اقتصاد ملي پديدار ساخت. 

امروزه ركود بخش مسكن داراي اين خصوصيت است كه با ركود در اقتصاد ملي و تا حدي مرتبط با اقتصاد جهاني همراه بوده، بنابراين نوع تعاملات آن با گذشته متفاوت است. شايد براي اولين بار است كه قيمت مسكن تا مرز 34 درصد (در بهار سال جاري) در زمان ركود، كاهش يافته است و اين كاهش از ابتداي سال گذشته به آرامي در حال گسترش است.

 

در چنين شرايطي خريداران نيز با علم به اين مساله از خريد و انجام معاملات مسكن به دليل ركود و كمبود نقدينگي و هم به خاطر انتظار براي كاهش قيمت‌هاي بيشتر اجتناب مي‌ورزند و اين خود نيز در ركود بخش مسكن تاثيرگذار مي‌باشد. 

يكي از مهم‌ترين دلايل اين ركود را اقتصاددانان، ورود اقتصاد ايران به مرحله «رجحان» يا «تله نقدينگي» مي‌دانند كه طي آن جامعه نگهداري پول نقد را به خريد مسكن يا پس‌اندازهاي درازمدت كه منبع اصلي سرمايه‌گذاري است، ترجيح مي‌دهند به همين دليل با كاهش سرعت گردش پول در مبادلات و معادلات اقتصادي، بخش مسكن نيز از اين پديده متاثر گشته و به ركود كشانده خواهد شد. 

1) جلوگيري از انتقال رانت ناشي از واگذاري ملكي زمين از طريق كنترل بازار زمين با ابزار ماليات، 2) حفظ محدوده و افزايش تراكم شهرها براي جلوگيري از گسترش افقي شهرها، 3)برخورد برنامه‌اي با طرح‌ها و سياست‌هاي اتخاذ شده، 4) حمايت نسبي دولت از اقشار كم‌درآمد و گروه‌هاي خاص در دستيابي به مسكن، 5)افزايش توان تامين مالي مسكن از طريق توسعه ابزارهاي مالي جديد (بازار رهن ثانويه، انتشار اوراق مشاركت، شركت‌هاي ليزينگ، 6)برقراري مديريت صحيح در جذب نقدينگي مازاد جامعه، 7) جهت‌گيري تسهيلات اعتباري به سمت عرضه در بخش انبوه‌سازي، 8)، استانداردسازي توليد مصالح ساختمان 9) توسعه صنعتي‌سازي ساخت، 10) نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده شهري با تخصيص تسهيلات مالي فاينانس، 11) برقراري الزامات قانوني در ايجاد بازارهاي مالي نوين، 12) تفكيك سياست‌گذاري‌ها در بازارهاي ملكي و استيجار، 13) استفاده از اهرم ماليات در كنترل قيمت زمين و مسكن، 14) تسريع در ايجاد سامانه اطلاعات زمين و املاك.