رابطه بازار مسكن و بورس
هديه لطفي: در حالي كه مسوولان دولتي سالي آرام و همراه باثبات قيمتها را براي بازار مسكن در سال جاري پيشبيني كرده بودند، وضعيت قيمت مسكن در سال 91 تحت تاثير عوامل متعددي از جمله تحويل مسكن مهر، چگونگي اجراي مرحله دوم هدفمندي سازي يارانهها، تحريمهاي اخير و همچنين وضع بازارهاي موازي از جمله طلا و بورس در نوسان قرار گرفت، به طوري كه امسال رشد قيمت مسكن، پرشتابتر از سالهاي گذشته دنبال شد.
افزون بر اين رونق اندك حاكم بر اين بازار سبب شد قيمت مسكن رشد پيوستهاي را تجربه كند؛ هرچند انتظار ميرود با جهشهايي كه روزهاي اخير در بازارهاي رقيب و به خصوص بورس به چشم ميخورد، همچنين با پايان يافتن فصل پاييز رشد ديگري نيز از بازار مسكن به ثبت برسد.
در گفتوگوي پيشرو كه با هادي كوزهچي تحليلگر بازارهاي سرمايهگذاري و مدرس دانشگاه صورت گرفته وضعيت گذشته، حال و آينده بازار مسكن به صورت كامل تشريح شده است. او معتقد است: رونق يا ركود بازار مسكن نميتواند به ركود يا رونق بازار سرمايه منتج شود و از ديدگاه او، نظريه ارتباط مستقيم اين دو بازار، منطقي و قابل دفاع نيست. ادامه اين گفتوگو را در ذيل ميخوانيد:
در هفتههاي اخير طبق گزارشهاي رسمي، قيمت مسكن 10 تا 15 درصد رشد داشته و البته معاملات عادي مسكن در جريان است، حال بهرغم افزايش نرخ مسكن چرا قيمت تسهيلات مسكن در بازار سرمايه با رشد قابل توجهي مواجه نيست؟
برای پاسخ مناسب به این سوال بهتر است نگاهی تحلیلی به وضعیت معاملات مسکن طی چند سال اخیر در تهران و کل کشور داشته باشیم و سپس به تحلیل میزان تقاضا و عرضه و در نهایت قیمت این اوراق میپردازیم.
برخی مواقع در مطالعه روزنامهها مشاهده میکنم که تحلیلگر یا خبرنگار اعلام میکند که بازار مسکن طی یک سال اخیر در رکود قرار دارد، در حالی که چنین توصیفی از بازار مسکن تهران و کشور از نظر بنده چندان درست به نظر نمیرسد. جدول مقابل نشان دهنده میزان معاملات مسکن در شهر تهران در سالهاي 90 و 91 است (بر اساس آمار منتشر شده سامانه رهگیری) که بخش مهم آن برای تحلیل ما معاملات مربوط به خرید است.
همانطور که در این جدول قابل مشاهده است میزان معاملات خرید مسکن در همه فصول سال 90 بیشتر از فصل مشابه سال قبل است و بیشترین رشد نیز مربوط به زمستان 90 است (72 درصد رشد نسبت به فصل مشابه سال قبل)است. در صورتی که آمار سالهای 88 و 91 را نیز مشاهده کنیم متوجه میشویم که میزان معاملات در هریک از سالهای 90 و 91 تقریبا دو برابر میزان معاملات سال 88 است. به این ترتیب رکود سنگین معاملاتی که در نیمه دوم سال 87 و 88 در بازار مسکن شهر تهران برقرار بوده، تا حد زیادی مرتفع شده است.
البته میزان معاملات در سال 90 و 91 کمتر از سالی مانند 86 است که رونق شدید و رشد قیمت شدید در بازار مسکن شهر تهران حاکم بوده است. تحلیل من این است که به طور کلی در سال 90 و 91 بازار مسکن شهر تهران با «رونق اندک» همراه بوده که سبب شده است قیمت مسکن به صورت پیوسته در این دو سال در حال رشد باشد. البته در فصولی مانند زمستان 90 و پاییز 91، بازار مسکن شهر تهران به سمت «رونق متوسط» حرکت میکند و جهشهای قیمتی در حدود 15 درصد را از خود به جای میگذارد.
در صورتی که این تحلیل را در رابطه با سایر بازارهای مسکن شهرها انجام دهیم متوجه میشویم که در بيشتر شهرهای کشور رونق معاملاتی در دورههای يادشده بسیار کمتر از شهر تهران بوده است.
با توجه به میزان وام مسکن ناشی از اوراق که حداکثر 20 میلیون تومان برای یک پلاک ثبتی است، با درنظر گرفتن قیمت متوسط املاک زیر 12 سال شهر تهران که در حال حاضر حدود 200 میلیون تومان است، وام مسکن از کارآیی بسیار اندکی (10 درصد قیمت املاک در تهران)، در تامین مالی خرید مسکن برخوردار است. در نتیجه بسیاری از اشخاص ترجیح میدهند به جای آنکه سند خانه را درگیر ترهین بانک برای 10 درصد مبلغ خرید كنند، از خیر این کار بگذرند.
در صورتی که در شهرستانها، این وام از کارآیی بیشتری برخوردار است، ولی همانطور که گفته شد، رونق معاملاتی در بيشتر شهرها (به جز شهرهایی مانند مشهد)، در دو سال اخیر کمتر از تهران بوده است. پس بهترین متقاضیان این وام (یعنی خریداران مسکن در شهرستانها) به دلیل عدم رونق معاملاتی، چندان به سمت استفاده از این ابزار حرکت نمیکنند.
آمار بانک مسکن نشان میدهد که میزان استفادهکنندگان از ابزار اوراق و وام 18 میلیونی در سال 90 تقريبا مانند سال 88 است و همانطور که عنوان شد، دلیل اصلی این موضوع، رشد کمتر معاملات در شهرستان نسبت به تهران است که این وام میتواند در خرید بهتر استفاده شود.
از سوی دیگر با توجه به نرخ سود بهتر سپردهگذاری برای دریافت این اوراق (مجموع سود سپرده و قیمت فروش اوراق) در سالهای 88 و 89 نسبت به سایر گزينههاي سپردهگذاری در بانکها (مثلا سپردههای یکساله و نیز خرید اوراق مشارکت)، افراد بیشتری نسبت به سپردهگذاری در بانک مسکن با هدف سرمایهگذاری و به منظور دریافت این اوراق اقدام کردند در یک سال گذشته با دریافت اوراق، تمایل داشتهاند نسبت به فروش آن اقدام کنند و در نتیجه عرضه را افزایش دادند، در حالی که تقاضا برای خرید اوراق رشدی نداشته است.
مجموع این دلايل سبب شده است که قیمت اوراق به صورت تقریبا پیوسته در 5/1 سال اخیر کاهش یابد.
آيا وام مسكن اثرگذاري خود را در تامين منابع نقدي براي تامين مسكن از دست داده است؟
پاسخ به این سوال متاسفانه در تهران و سایر شهرهای بزرگ مثبت است. همانطور که گفته شد، به طور متوسط کمتر از 10 درصد قیمت مسکن زیر 12 سال در شهر تهران از طریق این ابزار قابل تامین است. قیمت مسکن نسبت به اوایل سال 89 در شهر تهران تقریبا 80 درصد رشد داشته است، در حالی که میزان وام هنوز ثابت است. این امر سبب شده است که تقاضا برای مجموع اوراق و وام 18 میلیونی مسکن در سه سال گذشته تقریبا ثابت باشد، در حالی که میزان معاملات سالانه مسکن در تهران تقریبا دو برابر شده است.
آيا زمان آن نرسيده كه وام مسكن افزايش يابد؟
این مساله بیشتر ناشی از سیاست وزارتخانه مسکن است که تلاش كرده است نسبت به محدود كردن ابزار رایج تامین مالی مسکن اقدام کند و شاید از این جهت جزو معدود کشورهایی هستیم که چنین سیاستی به شدت طی 5 سال گذشته دنبال میشود. از سوی دیگر تمرکز وزارتخانه مربوطه بر مسکن مهر و بافت فرسوده است. به صورت طبیعی با حدود دو برابر شدن قیمت طی دوسه سال گذشته باید میزان وام افزایش یابد که البته مقاومتهای جدی در این رابطه وجود دارد.
البته بنده به صورت مفصل در کتاب «گذشته، حال و آینده بازار مسکن»، نشان دادهام که سیاست حمایت نكردن از خرید و حتی ممانعت از خرید، به صورت طبیعی سبب کاهش خرید مسکن توسط مصرفکنندگان و سرمایهگذاران میشود که نتیجه این امر رشد بیشتر اجاره بها خواهد بود که آسیب بیشتری را متوجه قشر کم درآمد کشور ميكند. در سه سال گذشته میزان رشد اجاره بها در سایه این سیاست، به مراتب بیشتر از رشد قیمت مسکن در تهران بوده است. هرچند رشد قیمت مسکن نسبت به دورههای مشابه، در سایه این سیاست و مسکن مهر کاهش یافته ولی رشد اجاره بها بسیار تشدید شده است.
با توجه به رشد اخير بازار مسكن، آيا رونق اين بازار ميتواند روي بازار سرمايه اثر منفي بگذارد، به ويژه آنكه قدمت اين بازار در جذب نقدينگي شناور در كشور بسيار بيشتر از بورس است؟
این دیدگاه نسبتا رایجی است که رونق یکی از بازارها (مثلا مسکن) میتواند رکود بازار دیگر (یعنی بورس) را به همراه داشته باشد. ممکن است این دیدگاه در نگاه اول منطقی و قابل دفاع باشد، ولی به لحاظ تاریخی این نظریه در عمل در کشور چندان تایید نمیشود:
• در برخی سالها هر دو بازار در حالت رکود بوده اند: 1384، 1387
• در برخی سالها هر دو بازار در حالت رونق نسبی بوده اند: 1382
• در برخی سالها یکی در حال رونق بوده و دیگری در رکود: 1383، 1389 و 1390
برای درک چرایی این موضوع نیاز است که برخی از نکات مرور شوند:
• سرمایهگذاران در بخش مسکن عموم مردم هستند در حالی که سرمایهگذاران در بورس، سرمایهگذاران حرفهای تر هستند. بسیاری از مردم در بهترین زمانهای رونق بورس نیز اطلاعی از این بازار ندارند و در نتیجه حضوری نیز در این بازار نخواهند داشت، در حالی که رونق-رکود بازار مسکن توسط طیف بسیار گستردهای از مردم- سرمایهگذاران دنبال میشود.
• اندازه بازار مسکن کشور بسیار بزرگتر از بورس است. تنها خرید سالانه یک ميليون واحد مسکونی جدید تولیدی در کشور با قیمت متوسط 200 میلیون تومان به 200 هزار میلیارد تومان سرمایه نیازمند است که بزرگتر از کل اندازه بورس کشور است. زمانی که ما شاهد رشد مسکن هستیم، پولهای درشتی در حد چند ده هزار میلیارد تومان در بازه زمانی کوتاه به سمت مسکن روانه میشود (مانند پاییز 91 و زمستان 90).
• ارزش کل بورس در حال حاضر در حدود 140 هزار میلیارد تومان است که طبق برخی بررسیها در حدود 15 درصد آن در اختیار اشخاص حقیقی است (یعنی 20 هزار میلیارد تومان). بقيه در مالکیت دولت، سهام عدالت، نهادها، صندوقهای بازنشستگی، شستا و مانند آن است. گروه دوم در زمان رکود بورس چندان از این حوزه خارج نمیشوند، چون حضور آنها در مالکیت شرکتها با نگاه بلندمدت و مدیریت است.
در نتیجه هرچند در زمان رکود شاهد خروج سرمایه حقیقی و انتقال سهام از اشخاص حقیقی به حقوقی هستیم، ولی میزان این سرمایه خروجی نسبت به اندازه بازار مسکن بسیار کوچک است.
اندازه بخش در حال معامله بورس بسیار کوچکتر از کل ارزش بورس است. به غیر از معاملات بلوکی، میزان معاملات روزانه شاید به طور متوسط در حدود 50 میلیارد تومان باشد که واقعا عدد کوچکی است. از سوی دیگر میزان پول تازهای که وارد بورس میشود نسبت به میزان سرمایهگذاری در مسکن بسیار کوچک تر است.
ورود سرمایه چندهزار میلیارد تومانی به صورت پول تازه، (Fresh Money) طی سال 89 سبب رشد خیره کننده بورس شد، چون اندازه این بازار کوچک است. همین طور خروج سرمایه چندهزار میلیارد تومانی در سال 90 توسط سرمایهگذاران حقیقی (شاید در حدود يك درصد نقدینگی کل کشور در این سال)، سبب افت شدید بازار شد.
در نهایت بايد يادآور شد که در حال حاضر جذابیت بازارهای طلا، ارز و کالایی بسیار بیشتر از مسکن است و سرمایهگذاران حرفهای خارج شده از بورس، بیشتر به سمت این بازارها تمایل دارند. به این ترتیب خروج سرمایه از بورس توسط سهامداران حقیقی، بیشتر از آنکه ناشی از رونق مسکن باشد، به دلیل وضعیت نامساعد بورس و جذابیت بالای سایر بازارها است.
در شرايط كنوني با توجه به تورم احتمالي تا پايان سال، سرمايهگذاري در بورس بهتر است يا مسكن؟
متاسفانه رونق نسبی چند ماه اخیر بورس فقط ناشی از معاملات حدود 30 شرکت است و بهتر است زمانی که راجع به بورس صحبت میکنیم تفکیکی بین شرایط کلی شرکتهای بورس و تک سهمها یا صنایع خاص قائل شویم. در حال حاضر بسیاری از صنایع موجود در بورس مانند قطعه سازی، خودروسازی، بانکها، ماشین آلات، دارویی، پیمانکاری و مانند آن از وضعیت مساعدی برخوردار نیستند و بيشتر شاهد کاهش سودآوری و قیمت هستند.
تحولات جاری در حوزه ممنوعیت واردات و صادرات نیز اثر نامطلوبی بر صنایع پیشرو ماههای گذشته به همراه خواهد داشت.
(یعنی گروههای پتروشیمی، شیمیایی، کانی فلزی و فلزات اساسی)
افزایش فشارهای اقتصادی داخلی و تحریمهای بینالمللی نیز آثار نامطلوبی برای این صنایع به همراه خواهد داشت. به این ترتیب به احتمال قوي، از رشد صنایع پیشرو بورس طی ماههای آینده کاسته خواهد شد.
تحولات قانونگذاری در حوزه واردات، صادرات، ارز، قیمت خوراک و مانند آن ریسک سرمایهگذاری در سهامهای پیشرو بورس
را افزایش داده است.
در مقابل به نظر میرسد که مردم بیشتر به سمت بازارهای نقدشوندهای مانند طلا، ارز و کالا تمایل دارند و همانند گذشته به سوی خرید مسکن که نقدشوندگی کمتری دارد، حرکت نمیکنند.
در نهایت به نظر میرسد، هرچند که مسكن احتمالا در ماههای آینده از رشد قیمتی برخوردار خواهد بود ولی بازهم به احتمال بالا شاهد رشد نسبتا آرام با رونق اندک معاملاتی خواهیم بود که رشد قیمتی شدید ارز، این رشد آرام را تشدید خواهد کرد (مانند اتفاقات مهر-آبان 91، دی-بهمن 90).
|
گزارش خطا
0 پسندیدم
ارسال نظر
اخبار روز
خبرنامه