ملک در سامانه‌ها، رانت در فاصله‌ها؛ چرا داده‌های زمین و ساختمان هنوز یکپارچه نیست؟
بورس نیوز- در گزارش قبلی این پرونده، به بازار ارز پرداختیم؛ بازاری که در آن، دانستن مسیر تخصیص منابع، زمان‌بندی عرضه و ضوابط دسترسی می‌تواند به اندازه خود منابع اهمیت داشته باشد. حالا باید سراغ یکی از بزرگ‌ترین دارایی‌های اقتصاد ایران برویم: زمین و ملک. در این بازار نیز صرف داشتن اطلاعات بیشتر، لزوماً به معنای تخلف نیست؛ اما وقتی گروهی از بازیگران زودتر از دیگران به داده‌های دقیق‌تر درباره مالکیت، کاربری، مجوز‌ها یا معاملات دسترسی پیدا می‌کنند، امکان تصمیم‌گیری و کسب منفعت برای آنها متفاوت خواهد بود.
ویژگی بازار املاک این است که یک دارایی واحد، هم‌زمان چند هویت اطلاعاتی دارد. سند مالکیت مشخص می‌کند ملک به نام چه کسی ثبت شده؛ اطلاعات اقامتگاه نشان می‌دهد چه کسی در آن سکونت دارد؛ قرارداد اجاره از رابطه میان مالک و مستأجر خبر می‌دهد؛ داده‌های مالیاتی به درآمد و دارایی مربوط می‌شوند و شهرداری‌ها نیز اطلاعاتی درباره پروانه ساخت، کاربری و تخلفات احتمالی در اختیار دارند. بانک‌ها هم هنگام اعطای تسهیلات یا پذیرش ملک به‌عنوان وثیقه، به اطلاعات دیگری نیاز دارند. هرکدام از این داده‌ها ممکن است در جای خود ثبت شده باشند، اما پرسش اصلی این است که آیا در زمان تصمیم‌گیری، تصویری هماهنگ و به‌روز از همه آنها وجود دارد یا نه؟
این همان نقطه‌ای است که بحث شفافیت از شمار سامانه‌ها فراتر می‌رود. وجود پایگاه اطلاعاتی به‌تنهایی مشخص نمی‌کند که داده‌ها با چه سرعتی به‌روزرسانی می‌شوند، اختلاف میان آنها چگونه رفع می‌شود و کدام دستگاه مسئول صحت نهایی اطلاعات است. در بازاری که زمین و مسکن می‌توانند محل نگهداری سرمایه، وثیقه بانکی و مبنای دریافت درآمد باشند، ضعف در اتصال این لایه‌ها ممکن است به ابهام در مالکیت، دشواری اخذ مالیات و شکل‌گیری مزیت اطلاعاتی برای برخی بازیگران منجر شود.
۸۸ میلیون کد ملی متصل شده؛ آیا تصویر بازار هم کامل است؟
البته نمی‌توان از پیشرفت‌های انجام‌شده در اتصال داده‌های ملکی چشم پوشید. بر اساس اعلام مدیر سامانه ملی املاک و اسکان در مهرماه ۱۴۰۵، اطلاعات بیش از ۸۸ میلیون کد ملی به کدپستی در این سامانه متصل شده و بیش از ۲۲ میلیون سرپرست خانوار، معادل حدود ۸۰ درصد خانوار‌های کشور، اطلاعات خود و اعضای خانواده را خوداظهاری کرده‌اند. همچنین داده‌های مورد نیاز سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۴۰۵ از این سامانه در اختیار مرکز آمار ایران قرار گرفته است؛ اقدامی که ظرفیت استفاده از داده‌های ثبتی در برنامه‌ریزی عمومی را افزایش می‌دهد.
به گفته همین مقام، ۵۳ دستگاه از سرویس استعلام اقامتگاه اصلی اشخاص استفاده می‌کنند و در ۲۸ دستگاه، از جمله بانک‌ها، شرکت‌های بیمه، دفاتر اسناد رسمی و آموزش‌وپرورش، ارائه برخی خدمات به استعلام از این سامانه وابسته شده است. این اعداد نشان می‌دهد که دامنه استفاده از داده‌های املاک و اسکان گسترش یافته است؛ بنابراین مسئله را نباید صرفاً با این گزاره توضیح داد که «داده‌ای وجود ندارد» یا «هیچ سامانه‌ای به سامانه دیگر متصل نیست». مسئله دقیق‌تر، کیفیت اتصال‌ها و کفایت داده‌ها برای هر نوع تصمیم اقتصادی است.
برای مثال، اتصال کد ملی به کدپستی به‌خودی‌خود روشن نمی‌کند که فرد مالک ملک است یا مستأجر، ملک در حال استفاده است یا خالی مانده، چه زمانی معامله شده و ارزش آن بر چه مبنایی باید برآورد شود. خوداظهاری نیز یک گام ضروری در تکمیل اطلاعات است، اما جای صحت‌سنجی با اسناد مالکیت، قراردادها، اطلاعات شهری و داده‌های مالیاتی را نمی‌گیرد. اگر هر یک از این بخش‌ها با تأخیر به‌روزرسانی شود، تصویر نهایی ممکن است از واقعیت فاصله بگیرد؛ حتی اگر حجم بزرگی از اطلاعات در سامانه ثبت شده باشد.
خانه خالی؛ آزمون واقعی اتصال داده‌ها
یکی از روشن‌ترین نمونه‌های اثر این شکاف را می‌توان در اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی دید؛ قانونی که هدف آن صرفاً دریافت مالیات نیست و برای شناسایی وضعیت استفاده از واحدهای مسکونی نیز به داده‌های دقیق نیاز دارد. گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس درباره اجرای این قانون که در آذرماه ۱۴۰۴ منتشر شد، از ناقص بودن اطلاعات سامانه املاک و اسکان و مشکلات تبادل داده میان دستگاه‌ها خبر می‌داد. در این گزارش، قدیمی بودن بخشی از اطلاعات و همکاری ناکافی برخی نهاد‌ها در تبادل داده از عواملی دانسته شده بود که امکان صحت‌سنجی اطلاعات را محدود می‌کرد.
این گزارش مربوط به مقطع زمانی مشخصی است و در کنار آمار‌های جدیدتر سامانه باید خوانده شود؛ چراکه اتصال اطلاعات و میزان خوداظهاری در ادامه افزایش یافته است. با این حال، افزایش تعداد رکورد‌ها به‌تنهایی پاسخ نمی‌دهد که آیا داده‌های موجود برای شناسایی دقیق خانه خالی کافی‌اند یا خیر. تشخیص وضعیت یک واحد مسکونی، صرفاً با مشاهده یک نشانی یا نام مالک امکان‌پذیر نیست؛ تغییر سکونت، اجاره‌دادن ملک، تأخیر در ثبت قرارداد و اختلاف میان اطلاعات دستگاه‌ها می‌تواند نتیجه را تغییر دهد. بنابراین، خطای اطلاعاتی هم ممکن است به شناسایی‌نشدن یک واحد مشمول قانون منجر شود و هم احتمال تشخیص نادرست وضعیت برخی واحد‌ها را بالا ببرد.
گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، تکمیل اطلاعات مالکیت و سکونت را برای شناسایی خانه‌های خالی، ساماندهی بازار اجاره، برنامه‌ریزی ساخت‌وساز و طراحی سیاست‌های شهری ضروری دانسته بود. به بیان دیگر، مسئله فقط وصول یک پایه مالیاتی نیست؛ وقتی اطلاعات ملک و سکونت ناقص باشد، دولت در شناخت توزیع دارایی، وضعیت استفاده از مسکن و نیاز واقعی مناطق نیز با محدودیت مواجه می‌شود. این محدودیت در نهایت کیفیت سیاست‌گذاری را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد؛ زیرا تصمیم‌گیرنده ممکن است به‌جای اتکا به یک تصویر به‌روز و قابل تطبیق، بر داده‌هایی تکیه کند که هرکدام بخشی از واقعیت را نشان می‌دهند.
سنددار شدن ۹۰ درصد اراضی؛ یک دستاورد مهم با یک پرسش باقی‌مانده
در حوزه ثبت مالکیت نیز اعداد قابل توجهی وجود دارد. بر اساس آمار منتشرشده از عملکرد قوه قضائیه، تا پایان شهریورماه ۱۴۰۴ بیش از ۱۴۶ میلیون هکتار از اراضی کشور، معادل حدود ۹۰ درصد مساحت آن، سنددار شده بود. همچنین پس از اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بیش از ۵ میلیون و ۹۰۰ هزار سند مالکیت حدنگاری‌شده صادر شد. در همین گزارش اعلام شد بیش از ۱۲۹ هزار مشاور املاک به سامانه «کاتب» متصل شده‌اند و در این بستر بیش از ۷۹۴ هزار پیش‌نویس قرارداد و ۲۴۳ هزار قرارداد رسمی به ثبت رسیده است.
این پیشرفت‌ها مهم‌اند؛ ثبت رسمی و حدنگاری می‌تواند امنیت مالکیت را افزایش دهد، احتمال معاملات معارض را کاهش دهد و شناسایی دقیق‌تر موقعیت ملک را ممکن کند. اما در تفسیر این آمار باید به یک تفاوت اساسی توجه داشت: سنددار شدن ۹۰ درصد مساحت کشور، معادل آن نیست که ۹۰ درصد داده‌های معاملات، سکونت، ارزش‌گذاری، مالیات و مجوز‌های ساخت‌وساز به‌صورت کامل و بی‌وقفه به یکدیگر متصل شده‌اند. این آمار مساحت گسترده‌ای از اراضی کشور، از جمله منابع طبیعی و زمین‌های متعلق به دستگاه‌های اجرایی را نیز دربر می‌گیرد؛ درحالی‌که حکمرانی داده در بازار املاک، علاوه بر ثبت مالکیت، به به‌روزرسانی و تطبیق اطلاعات مربوط به وضعیت و کارکرد هر ملک نیاز دارد.
قانون و مقررات نیز بر ضرورت تبادل اطلاعات تأکید دارند. در آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد و املاک موظف شده اطلاعات معاملات را با رعایت محرمانگی و از طریق خدمات برخط و آنی در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهد تا اطلاعات املاک، مالکان و ساکنان به‌روزرسانی شود. وزارت راه و شهرسازی نیز مکلف شده اطلاعات قرارداد‌های اجاره را به‌صورت برخط و آنی به سامانه مربوط اعلام کند. بااین‌حال، تعیین تکلیف قانونی تنها یک سوی ماجراست؛ میزان اجرای عملی این ارتباط‌ها، کیفیت داده‌های مبادله‌شده و سازوکار رفع مغایرت میان آنهاست که مشخص می‌کند این زیرساخت تا چه اندازه در تصمیم‌گیری‌های واقعی کارآمد است.
وقتی نشانی هم به مسئله داده تبدیل می‌شود
حتی پیش از آنکه نوبت به قیمت‌گذاری یا تشخیص مالکیت برسد، شناسایی دقیق موقعیت ملک اهمیت دارد. مدیرعامل شرکت ملی پست در مهرماه ۱۴۰۵ اعلام کرد که بیش از ۱۳.۵ میلیون ساختمان در کشور همچنان فاقد پلاک هستند. فقدان پلاک لزوماً به معنای نداشتن کدپستی نیست، اما این آمار نشان می‌دهد استانداردسازی نشانی و انطباق اطلاعات مکانی نیز بخشی از مسئله است؛ موضوعی که در کنار اتصال کد ملی به کدپستی باید جداگانه بررسی شود. اگر موقعیت مکانی یک ملک با دقت کافی به داده‌های ثبتی و شهری متصل نشود، صحت‌سنجی سوابق، تطبیق مجوز‌ها و شناسایی تغییرات می‌تواند دشوارتر شود.
در نهایت، بازار املاک نمونه‌ای روشن از تفاوت میان «ثبت داده» و «حکمرانی داده» است. ایران در سال‌های اخیر زیرساخت‌های ثبتی و سامانه‌های مهمی ایجاد کرده و دامنه اتصال اطلاعات نیز در حال گسترش است؛ اما اثر اقتصادی این زیرساخت‌ها زمانی آشکار می‌شود که داده مالکیت، سکونت، معامله، کاربری، مجوز و مالیات نه فقط در سامانه‌های جداگانه وجود داشته باشند، بلکه هنگام نیاز، به‌روز و قابل تطبیق باشند. تا آن زمان، ممکن است دولت از یک ملک چند روایت متفاوت در اختیار داشته باشد؛ درحالی‌که سیاست‌گذاری مؤثر به تصویری نیاز دارد که بتوان بر اساس آن درباره دارایی‌ها، مالیات، ساخت‌وساز و نیاز واقعی بازار تصمیم گرفت.
پرسش بعدی این پرونده از همین‌جا شکل می‌گیرد: وقتی ارزش زمین و آینده یک منطقه می‌تواند به مجوز ساخت، تغییر کاربری یا اجرای یک پروژه عمومی وابسته باشد، اطلاعات این تصمیم‌ها چه زمانی و در اختیار چه کسانی قرار می‌گیرد؟ در ادامه باید دید فاصله میان داده‌های ملکی و اطلاعات مربوط به مجوز‌ها و برنامه‌های توسعه شهری چگونه می‌تواند به مزیت اطلاعاتی و نابرابری در دسترسی به فرصت‌های اقتصادی تبدیل شود.
